Как получить лицензию на управление многоквартирным домом в Подмосковье

Что такое управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом подразумевает осуществление определенной деятельности, согласованной между всеми владельцами и направленной на получение определенных целей:

• Обеспечение условий жилья;
• Сохранение общего имущества;
• Подобающее использование имущества;
• Предоставление коммунальных услуг для жильцов многоквартирного дома.

Собственники квартир должны самостоятельно выбрать форму управления для своего дома. Принятие такого решения является обязательным, так как право собственности на недвижимость предполагает определенную ответственность за него. Помимо этого, в процессе эксплуатации имущества требуется должным образом «следить» за домом, чтобы предотвратить нанесение вреда окружающим в результате ненадлежащей эксплуатации (

Что подразумевает собой управление многоквартирным домом

Независимо от порядка управления МКД, деятельность должна осуществляться с учетом следующих принципов:

• задача – формирование благополучия жильцов, уход за общедомовым имуществом;
• жильцы получают равный доступ к совместной собственности;
• когда управление многоквартирным домом выполняет коммерческая компания, то фирма получает лицензию на соответствующую деятельность;
• в какой форме будет выполняться управление многоквартирным сооружением, должны выбирать домовладельцы на общедомовых сборах;
• ассортимент доступных управляющих компаний с лицензией находится в общем доступе на сайте муниципалитета;
• УК предоставляют отчеты о своих трудах жильцам и несут ответственность за качество услуг;
• фирмы по содержанию многоквартирных домов подконтрольны вышестоящим и правоохранительным органам (подать жалобу на действия управленца можно в Роспотребнадзор, прокуратуру, полицию, суд).

Важно! Может применяться лишь один способ управления многоквартирным зданием. При привлечении коммерческой организации она также может быть только единственной.

Законодательная база

Основной документ, которым регулируются вопросы ухода за многоквартирным жилым сооружением, – Жилищный кодекс РФ.

Стандарты управления

Под деятельность, связанной с управлением многоквартирным домом понимают содержание объекта в должном состоянии. Исходя из этого, управляющие домом должны выполнять следующие действия:

• Контролировать состояние техсистем дома;
• Обеспечивать регулярную уборку придомовой территории, а также в помещениях общего пользования, то есть подъезды, лестничные площадки, лифты;
• Осуществлять контроль за коммунальным обеспечением дома, а также заключать соглашения с компаниями, поставляющими ресурсы.

Постановлением Правительства РФ утверждены определенные стандарты и правила деятельности, направленной на управление многоквартирным домом. На основании таких стандартов и правил, в управлении домом участвуют сами жильцы, объединения жильцов, УК, компании, поставляющие услуги, органы местного самоуправления и власти конкретного субъекта РФ.

Важно! УК обязаны предоставлять жильцам доступ к информации о деятельности компании. Любой собственник вправе ознакомиться с услугами, предоставляемыми УК, а также с размером оплаты за определенную услугу.

Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами

Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами. Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов. В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.

Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.

Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей. Сроки и условия, внесения пая регулируются уставом кооператива.

Участнику кооператива решением сборов предоставляется жилье в доме кооператива в соответствии с размером взноса, уплаченного при вступлении. Право собственности на жилое помещение наступает с момента полного внесения взноса.

Раздел имущества жилого кооператива происходит среди пайщиков и допускается в случае наличия изолированных помещений. Если переустройство и перепланировка жилого помещения предполагает изоляцию недвижимого имущества, такое имущество также подлежит разделу.

Сложности управления

Любой из вариантов управления домом будет иметь определенные проблемы. Основной недостаток будет заключаться в том, что жильцам довольно сложно прийти к общему решению, так как мнения у них, как правило, разные.

Особое значение в управлении домом будет иметь порядочность обслуживающей компании. Риск того, что средства, собранные жильцами используются не по назначению очень велик. Если этот факт выясняется, то правление переизбирается, а это сопровождается долгим процессом разбирательств.

Контроль самих жильцов в деятельности УК будет очень важен. Самостоятельно компания, как правило, не заинтересована в том, чтобы поддерживать дом в надлежащем виде, в связи с чем многие проблемы ими просто могут игнорироваться (

Законодательные изменения в управлении многоквартирными домами

До того, момента, как был принят новый ЖК РФ, управлением и обслуживанием многоквартирных домов занимались ЖКХ и спецслужбы, назначенные без ведома жильцов местными властями. Сторонние организации на рынок коммунальных услуг входить не могли. В соответствии с этим конкуренция между организациями полностью отсутствовала, что в вело к снижению интереса в улучшении качества услуг.

После редакции ЖК РФ с 2005 года собственники дома вправе самостоятельно выбрать способ управления тем домом, в котором они живут. Проводя общее собрание жильцов дома они должны определиться с выбором одной из форм управления. Предусмотрено 3 основных формы управления многоквартирным домом:

• Через Товарищество собственников жилья;
• Через Управляющую компанию;
• Путем самостоятельного управления силами жильцов дома.

В ЖК РФ в 2011 году были внесены корректировки, в соответствии с которыми местные органы управления, а также сами владельцы жилья вправе осуществлять контроль за деятельностью УК. В соответствии с этими корректировками, ТСЖ нельзя создавать на этапе строительства, а застройщики не могут участвовать в создании товарищества собственников жилья. Кроме того, теперь разрешен такой способ оплаты коммунальных платежей, при котором жильцы платят непосредственно поставщику ресурсов, избегая участия обслуживающих организаций.

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

С мая 2015 года в России введено обязательное лицензирование управляющих компаний в жкх. Сейчас ни одна управляющая компания не может предлагать свои услуги, если у неё нет лицензии. Лицензирование деятельности включает в себя два аспекта:

1. Выдача лицензии.
2. Контроль за соответствием организации или индивидуального предпринимателя лицензионным требованиям.

Чтобы получить лицензию, управляющая организация и её руководитель должны соответствовать определенным требованиям:

• регистрация организации или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации;
• наличие у руководителя организации или индивидуального предпринимателя квалификационного аттестата, который выдается ему в случае успешной сдачи квалификационного экзамена на право осуществлять руководство организацией, осуществляющей управление многоквартирными домами;
• отсутствие у руководителя организации или индивидуального предпринимателя неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие и особо тяжкие преступления;
• организация не подвергалась процедуре аннулирования лицензии на право управления многоквартирными домами;
• руководитель организации или индивидуальный предприниматель не подвергались процедуре дисквалификации;
• раскрытие организацией информации о своей деятельности.

Решение о выдаче лицензии или об отказе в её выдаче принимает лицензионная комиссия, созданная в субъекте РФ. В составе лицензионной комиссии не менеё чем одну треть занимают представители саморегулируемых организаций, общественных объединений, иных некоммерческих организаций.

Следит за соответствием деятельности управляющей организации лицензионным требованиям Государственная жилищная инспекция.

При этом лицензионные требования к деятельности компании, получившей лицензию, шире, чем те, которые предъявляются к соискателю.

Если компания в течение года получает два предписания об устранении нарушений по одному многоквартирному дому и не исполняет их — она теряет право на управление этим домом. Если площадь таких домов больше 15 % площади всех домов, которыми управляет УК, она лишается лицензии на управление домами, а её руководитель дисквалифицируется на определенный срок. Лицензия аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления Государственной жилищной инспекции.

Несмотря на наличие неисполненных предписаний, собственники на общем собрании могут принять решение о продолжении работы с действующей организацией. В этом случае лицензия не отзывается.

В течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от Государственной жилищной инспекции о прекращении действия лицензии орган местного самоуправления созывает общеё собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Если собственники не принимают решения или собрание не имеет кворума, орган местного самоуправления в трехдневный срок объявляет конкурс на получение права управления таким домом.

8

Способы управления многоквартирным домом

Как выбрать, так и изменить способ управления многоквартирным домом жильцы вправе на общем собрании в любое время. ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

• Управление жильцами дома;
• Управление товариществом собственников, либо специальным кооперативным объединением;
• Управление через УК.

Каждая из указанных форм имеет свои особенности, выбор способа будет зависеть от числа квартир в доме, платежеспособности жильцов, наличия приборов учета и т.д.

Управление многоквартирным домом

Конституция РФ закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления.

Что есть управление многоквартирным домом?

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя этой области деятельности посвящен целый раздел. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

• Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.
• Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

• управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
• управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

• Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

• осуществляет управленческую и организационную работу;
• принимает решения;
• обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

• Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
• Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Управление многоквартирным домом жильцами

Самостоятельное управление домом жильцы могут выбрать в том случае, если число квартир в доме не более шестнадцати. Все вопросы в таком случае решаются путем проведения общих собраний, на которых распределяются обязанности, а также выбираются представители дома для заключения договоров по обслуживанию. Если домом управляют непосредственно сами жильцы, то у них отсутствуют лишние затраты, связанные с содержанием ТСЖ. С каждым из жильцов договор на услуги организации заключают отдельно.

Управление многоквартирным домом управляющими организациями

Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.

Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.

В договоре обязательно указывается:

• адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;
• перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;
• порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;
• способ контроля собственниками исполнения обязательств.

Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.

ТСЖ

При создании товарищества (ТСЖ) предполагается объединение жильцов с назначением ответственных лиц, на которых возлагаются обязанности по решению вопросов обслуживания дома, заключая договора от имени всех жильцов. То есть при данном способе ТСЖ выступает как юридическое лицо, которое и занимается вопросами заключения договоров с организациями по обслуживанию и предоставлению услуг. Жильцам избирается председатель, а также члены правления ТСЖ. Их выбирают из жителей, исходя из того, что они также как и иные жильцы обеспокоены судьбой дома и своими обязанностями пренебрегать не должны. Если жильцы дома работой председателя не довольны, они вправе его переизбрать. Более целесообразным является создание ТСЖ в тех домах, в которых проживает значительное количество жильцов.

Если не выбрать способ управления

В том случае, если с того момента, когда жильцы должны были выбрать способ управления домом прошел год, а они этого не сделали, местные органы управления могут сами выбрать для обслуживания управляющую компанию. Это связано с тем, что муниципальные органы управления ответственны за безопасность многоквартирных домов. Для того, чтобы определить управляющую компанию проводят конкурс, на который подать заявку вправе любая компания. Исходя из более выгодных условий, предлагаемых организациями, выбирают управляющую компанию.