Как взять ипотеку на квартиру, порядок действий

Г. Алексеев Автор статьи

Многие покупатели квартир полагают, что вторичный рынок выгоднее, чем первичный, поскольку квартира гарантированно уже построена, обжита, подключена ко всем коммуникациям. Перспективность действительно выше, но не стоит забывать про риски при покупке вторичного жилья. Их учёт позволит избежать лишней опасности и обеспечить себе спокойное проживание без проблем и тяжб. Итак, на что следует обратить внимание?

Мотивы продавца

В идеале вам необходимо знать, почему бывшие хозяева решили продать квартиру. Возможны как нейтральные или положительные для вас, так и не самые благоприятные. Среди них:

• переезд в другой район или город в связи с трудоустройством, обучением, семейными обстоятельствами;
• неудовлетворённость расположением и благоустройством дома;
• финансовые трудности, не позволяющие содержать квартиру.

Особенно внимательно следует отнестись к продаже квартир в недавно построенных домах. Во-первых, это могут быть мошеннические схемы. Во-вторых, может оказаться, что хозяева, соблазнившись выгодными ценами, купили квартиру и обнаружили, что она не соответствует их ожиданиям, после чего решили срочно продать.

Конечно, нельзя наверняка знать, правду ли говорит вам потенциальный контрагент, да и не каждый захочет распространяться о своих мотивах. Однако простой анализ реалий позволит вам исключить многие ложные варианты.

Благоустройство и расположение дома

Обращайте внимание на факторы, которые характеризуют степень благоустроенности жилого дома или комплекса:

• наличие скамеек, парковок, детских и игровых площадок;
• ограждения, охрана и контроль доступа на территорию;
• чистота во дворе, регулярность уборки и вывоза мусора;
• транспортная доступность, наличие остановок общественного транспорта;
• социальная инфраструктура района, наличие магазинов и прочих заведений;
• экологическая и криминогенная обстановка.

Оценив эти факторы, можно приступить к оценке самого дома. Обратите внимание на фасад и лестничные клетки: нет ли трещин, подтёков, иных повреждений. Обязательно уточните наличие и стабильность работы домофонов, лифтов, мусоропроводов.

Правовые вопросы

Обязательно запросите у хозяев квартиры план и уточните, не проводилось ли несогласованных перепланировок. Если они проводились и не были узаконены, то вся правовая ответственность может быть переложена на новых хозяев, равно как и необходимость тратить деньги, время и силы на улаживание этого вопроса.

Важно также убедиться, что продавец является собственником жилья.

Сделать это довольно просто: необходимо запросить документацию, которая подтверждает право собственности, и убедиться в том, что данные соответствуют личным данным продавца (проверяются по паспорту). Если продавец отказывается подтверждать право собственности или ссылается на то, что «потерял» свидетельство, лучше заранее отказаться от сделки.

Услуги агентов по недвижимости

Идеальный вариант избегания рисков неправильного оформления документации и осуществления невыгодной сделки – обращение в специализированное риэлтерское агентство или помощь ипотечного брокера. Первая организация уладит вопросы с подбором квартиры и сбором необходимой документации для его покупки, второй создаст положительную атмосферу сотрудничества с банком. Стоимость таких услуг составляет от 1 до 10% от итоговой суммы ипотечного кредита, однако порой это позволяет сэкономить неплохие суммы. Предпочтение лучше отдавать проверенным и зарекомендовавшим себя на рынке специалистам. В любом случае решаясь на получение ипотечный ссуды, убедитесь, что вы сможете ее погасить. Сделать это не составит труда, если воспользоваться специальным ипотечным калькулятором.

Покупка квартиры в ипотеку – инструкция к действию от «А» до «Я»

Риски при оформлении ипотеки

Отдельно следует обратить внимание на риски при покупке вторичного жилья в ипотеку. Особое значение имеют ключевые факторы:

• состояние дома: наличие крупных повреждений или состояние, близкое к аварийному, могут привести к отказу со стороны банка;
• репутация банка и условия поддержки клиентов.

Чтобы не оказаться в сложной финансовой ситуации, лучше всего заранее уточнить условия ипотечного кредитования в банке, в который вы собираетесь обратиться.

С чего начать оформление ипотеки

Покупка квартиры в ипотеку – это процесс, который включает в себя следующие этапы:

• Выбор банка и подача заявки;
• Получение одобрения конкретной суммы;
• Поиск объекта недвижимости;
• Сбор необходимых документов;
• Заключение сделки;
• Регистрация права собственности.

Для начала необходимо промониторить все предложения от банков по продуктам ипотеки, которые есть на данный момент, чтобы решить, как купить квартиру в ипотеку. Критерии, которыми стоит руководствоваться: процентная ставка, максимальные сроки кредитования, размер первоначального взноса. После этого желательно подать заявку сразу в несколько банков, которые предлагают наилучшие условия и ждать одобрения (не все финансовые организации могут одобрить заявку по каким-либо причинам, поэтому лучше сразу подстраховаться несколькими вариантами). После положительного решения можно разбирать далее, как оформить квартиру в ипотеку.

Процесс покупки квартиры в ипотеку также включает в себя проверку данных заемщика. Стандартные условия финансовых организаций предъявляют следующие требования к заемщикам:

• Гражданство РФ;
• Минимальный возраст – 18 лет;
• Стаж на последнем месте работы должен составлять не менее 1 месяца (и не менее 1 года всего трудового стажа);
• Уровень дохода должен позволять заемщику оплачивать ежемесячный долг по кредиту.

Если заемщик не соответствует некоторым требованиям, то для того, чтобы оформить квартиру в ипотеку, можно привлечь созаемщика. После подачи предварительной заявки и получения одобрения порядок оформления ипотеки заключается в поиске объекта недвижимости.

Возможные «подводные камни»

Даже если сделка по приобретению квартиры на вторичном рынке выглядит совершенно безупречно на первый взгляд, следует учитывать наличие возможных факторов риска даже после того, как сделка будет совершена:

1. Могут появиться не указанные ранее наследники, претендующие на квартиру. Такая ситуация возможна тогда, когда правоустанавливающим документом является право на владение наследством (по завещанию или по закону).
2. При совершении сделки могут быть нарушены права несовершеннолетних. Важно уточнить полный состав людей, которые были прописаны в квартире и которые были выписаны, чтобы не столкнуться с претензиями со стороны совершенно незнакомых людей.
3. Тщательно проверьте вопросы, связанные с супружескими правами на недвижимость. Удостоверьтесь, что продавец, например, не пытается единолично продать квартиру после развода без согласия супруги или супруга.
4. Убедитесь, что право собственности передаётся единолично, без сохранения такого права, частично или полностью, за другими лицами.
5. Если вы покупаете долю в квартире или комнату, вам следует удостовериться в том, что продавец не нарушил права своих соседей и не обошёл закон, не предложив продажу своей доли или комнаты в первую очередь им. В противном случае вы можете столкнуться с претензиями со стороны соседей уже после покупки.
6. Следует убедиться в том, что продавец не состоит на учёте в психо- или наркодиспансере. Согласно законодательству, лица, чья психическая нестабильность была подтверждена специалистами, могут после совершения сделки оспорить её.

Что касается прямого мошенничества, например использования поддельного паспорта или двойных продаж, то закон в случае совершения мошеннической сделки будет на вашей стороне. Но лучше не попадать в такую ситуацию, поэтому всегда более безопасны сделки, совершённые через профессионального риелтора или с привлечением агента, готового подтвердить, что продавец не входит в «чёрный список» мошенников или неблагонадёжных контрагентов. Обращение к риелторам, как правило, снижает риск в десятки раз.

Хотя риск при покупке квартиры на вторичном рынке, в том числе в ипотеку, нельзя свести к нулю, вы можете самостоятельно его минимизировать, если уделите внимание внимательной оценке дома и квартиры, а также изучению правовой «чистоты» вопроса. Отсутствие спешки и трезвый последовательный анализ всей полученной информации позволит вам максимально защититься и от мошенничества, и от заведомо невыгодной сделки, например от приобретения квартиры в неблагоустроенном доме.

Как взять ипотеку – порядок действий

Прежде чем приступить к выбору будущей квартиры, убедитесь в том, что банк предоставит вам ипотечную ссуду. Стандартная процедура оформления ипотеки выглядит следующим образом:

• Сравнение и анализ предложений банков, и выбор наиболее оптимального.
• Сбор пакета документов, обязательных для получения ипотеки, и его непосредственное предоставление в банк.
• Обработка полученных данных банком, принятие решения о согласии, либо отказе заемщику на выдачу кредита.
• Рассмотрение заемщиком вариантов покупки жилья.
• Выбор понравившейся квартиры и предоставление в банк всей необходимой по ней документации.
• Рассмотрение банком предоставленных данных.
• Проведение независимой экспертной оценки жилья.
• Осуществление процедуры оформления ипотеки.
• Непосредственная выдача ипотечной ссуды.

Остановимся на каждом отдельном этапе более детально.

Сравнение и анализ ипотечных предложений

Решив купить квартиру в ипотеку, следует серьезно подойти к вопросу выбора ипотечной программы. От того, какому варианту вы отдадите предпочтение, будет зависеть не только сумма ежемесячного платежа, но и итоговый размер переплаты. Многие, услышав об ипотечном предложении с низкой процентной ставкой, забывают обо всем и сразу же подписывают договор. Не нужно торопиться! Внешне заманчивое и привлекательное предложение на деле имеет много тонкостей (чаще юридического характера), способных внести в вашу жизнь немало забот и проблем. Порой не все требования «под звездочкой» в таком предложении в вашем случае выполнимы. Например, не каждый имеет возможность внести большой первоначальный взнос.

Самое верное решение – выбрать несколько привлекательных банковских предложений, детальным образом их сравнить (порой можно прибегнуть к услугам более сведущих в этом плане лиц) и не полениться нанести визит в каждый из выбранных банков для уточнения всех деталей. Некоторым банкам свойственно устанавливать ограничения (комиссия, либо «временной» лимит) на досрочное погашение ипотечного кредита. Будьте внимательны!

Подготовка требуемого пакета документов и его подача в банк

Покупка квартиры в ипотеку – это обязательно сбор необходимой документации. Когда все кредитные предложения изучены, следует остановиться на 2-3 вариантах банков и предоставить в каждый из них соответствующий пакет документов. Если делать это одновременно, можно сэкономить массу времени. Для получения ипотечной ссуды на долевое строительство жилья (во избежание проблем в дальнейшем) следует заранее поинтересоваться, в каких именно банках данные строительные компании аккредитованы.

Обработка банком данных, проведение экспертной оценки

Служба безопасности банка тщательным образом изучает представленную документацию и выносит свой «вердикт» – предоставить ипотечный кредит заемщику или нет. Если вы подходите под все условия банка, у вас есть шанс получить ипотечную ссуду по более выгодным условиям. Когда банки приняли окончательное решение, можно выбирать вариант с наиболее привлекательными условиями выплат и приступать к поиску будущей квартиры.

Выбор жилья

На принятие решения о покупке той или иной квартиры дается срок интервалом не более чем в 4 месяца. За это время, заемщик, обратившийся в банк за получением ипотечного кредита, обязан предоставить документы на квартиру, которую он планирует приобрести. Если срок поиска квартиры истек, придется подавать прошение в банк на предоставление ипотечной ссуды заново. В качестве гаранта своей платежеспособности заемщик обязан предоставить продавцу квартиры справку из банка, что он сможет воспользоваться услугой ипотечного кредитования.

Вторичная обработка представленных в банк данных

Купить квартиру в ипотеку – задача не из простых. Когда вы определились с квартирой, нужно собрать на нее все необходимые документы и предоставить их в банк. Предварительно убедитесь, что вы имеете дело с единственным собственником жилья, нет каких-либо ограничений на его продажу, за собственником не имеется долгов по коммунальным и прочим услугам. Для этого достаточно обратиться в федеральную регистрационную службу с просьбой о предоставлении соответствующей справки.

Повторное рассмотрение банком предоставленной документации

Когда весь пакет документов собран, заемщик предоставляет его в банк на рассмотрение. В течение нескольких дней полученные данные обрабатываются, и составляется итоговое договорное соглашение.

Независимая экспертная оценка

Чтобы быть уверенным в отсутствии риска потери денежных средств, банк проводит экспертную оценку реальной стоимости жилья с привлечением собственных или сторонних оценщиков.

Процедура оформления ипотеки

Когда все сторонние формальности выполнены, назначается дата подписания ипотечного договора и купли-продажи квартиры. После вы отправляетесь с полученными документами в Росреестр для постановки квартиры на учет. Спустя несколько дней выдается свидетельство о праве собственности с пометкой, что оно находится в залоге. После страхования своей жизни и квартиры соответствующее свидетельство предоставляется в банк. Сама ипотечная ссуда может выдаваться как заемщику, так и продавцу квартиры. За вами же остается обязанность ежемесячно вносить оговоренный платеж.