Переписать квартиру на несовершеннолетнего ребенка: можно ли передать права и как оформить?

Зачем оформлять квартиру на ребенка

Далее, сделки по купле или продаже объектов при таком раскладе также имеют отдельные и немаловажные нюансы. Да, опять же в полном соответствии с российскими законами, оформление документов для малолетнего собственника выполняется в обычном режиме. Да, не достигший определенного возраста ребенок осуществляет все положенные действия исключительно через своего законного представителя. Но при этом ни одну из этих данный операций нельзя выполнить без соответствующего одобрения органов опеки. А скольких нервов (и денег) стоит получить подобную бумажку в муниципальных комитетах соцзащиты, и как вообще функционирует ювенальная юстиция в целом по стране, вряд ли кому-то стоит подробно объяснять.

Рекомендуем прочесть: Поставить дачный дом на учет

Может ли малолетний быть собственником жилья?

Ребенок может иметь долю в квартире или быть владельцем целой квартиры, но вся сложность вопроса заключается в ограниченном праве несовершеннолетнего на совершение сделок с оформлением или переоформлением жилья, ведь за ним закреплено только право проживания и пользования жилым помещением (как если бы он был просто зарегистрирован там). Отчуждать квартиру самостоятельно он не вправе.

Сложность заключается и в заключении сделки, благодаря которой будет осуществлен переход права собственности в пользу ребенка, ведь:

1. понадобится разрешение от органов опеки о выписке несовершеннолетнего с прежнего места жительства (новая квартира, переходящая в его собственность, должна быть равной или больше по площади прошлого места жительства, должна соответствовать всем условиям, в которых должен проживать ребенок);
2. сделка подлежит нотариальному заверению;
3. если несовершеннолетний достиг четырнадцатилетнего возраста, то оба родителя должны составить письменное разрешение на заключение им сделки и заверить его у нотариуса.

Важно! Жилье, приобретаемое на средства материнского капитала, должно быть приобретено с выделом доли для каждого несовершеннолетнего и родителей.

С какого возраста можно переписать на него собственность?

Возраст ребенка в данном вопросе не имеет значения. Различия заключается в том, кто поставит подпись в договоре купли-продажи или ином правоустанавливающем документе:

• дети от 14-18 лет самостоятельно заключают договор;
• за несовершеннолетних до 14 лет подпись ставят родители.

Особенности оформления квартиры на несовершеннолетнего ребенка

1. Приватизация. В ходе приватизации ребёнок, прописанный в квартире, имеет право на равную долю. Если родители нотариально откажутся от своих долей в его пользу, то он становится её полноправным владельцем.
2. Покупка жилья. Можно заключить сделку купли-продажи. Несовершеннолетний член семьи становится собственником всей квартиры или её части. Если жильё приобретают по программе «материнский капитал», то обязательным требованием является выделение доли в собственности всем детям.
3. Дарение.Оформить дарственную может любой владелец жилой или коммерческой недвижимости, которая не обременена долгами. Недвижимость, подаренная близкому родственнику, налогом на физических лиц (от 13% до 30%) не облагается.
4. Завещание.Завещателем может быть любой человек, а не только близкий родственник.

Налог

Без оплаты

Избежать уплаты налогов можно 2 способами:

1. Оформив договор дарения несколько раз, в случае переоформления квартиры на родственников, не входящих в число близких.
   Например, если дядя изъявит желание подарить недвижимость племяннику, то чтобы не платить подоходный налог – потребуется оформить дарственную дважды, на брата, а затем непосредственно на племянника.
2. Подписав фиктивный договор купли-продажи. Налог платить не придется в том случае, если жилье находится в собственности более 5 лет.

Когда нужно перечислять?

Освобождение от уплаты подоходного налога получают только близкие родственники – родители, дети, супруги, братья, сестры (согласно пункту 18.1 статьи 217 НК РФ). Во всех остальных случаях НДФЛ уплачивается в соответствии с общими положениями НК РФ.

Как происходит налогообложение?

Для того чтобы рассчитать сумму подоходного налога необходимо общую стоимость объекта недвижимости умножить на 13%.

Пример: если племянник подарит своей тете квартиру с оценочной стоимостью 1,5 млн рублей – сумма налога составит 1500000*13% = 195 тыс. рублей.

Кто представляет его интересы?

Родители автоматически приобретают статус законных представителей с момента выдачи свидетельства о рождении, в котором вписаны их имена. Усыновители также приобретают данный статус с момента выдачи свидетельства об усыновлении.

Если у ребенка отсутствуют родители, над ним оформляется опека или попечительство:

• Опекуном признается лицо, взявшее шефство над малолетним.
• Попечительство оформляется для лиц, достигших 14 лет.

Для оформления одного из указанных статусов необходимо:

1. обратиться в орган опеки и попечительства;
2. пройти собеседование с представителями органа и передать пакет документов по их требованию;
3. получить свидетельство, присваивающее статус опекуна или попечителя.

Без оформления опеки или попечительства бабушки, дедушки, дяди и тети, братья и сестры или отчимы и мачехи не могут считаться представителями ребенка, следовательно, они не вправе заключать сделки от их имени или давать разрешение/запрет на приобретение собственности.

Важно! Отсутствие письменного согласия законного представителя влечет признание сделки по приобретению квартиры недействительной.

Когда можно распоряжаться имуществом

Возникает еще один важный вопрос: с какого возраста можно владеть и проводить сделки с подаренной недвижимостью?

До 14-летнего возраста жильем управляют законные представители в рамках разрешенного государством объеме. Любые действия контролируются органами по опеке и попечительству.

После исполнения ребенку 14 лет и до совершеннолетия государство разрешает проводить сделки с жильем, но с согласием попечителей (родителей, опекунов, представителей).

Полноценное право распоряжаться имуществом юный гражданин получает после того, как ему исполниться 18 лет. В некоторых ситуациях возможны исключения: собственник вправе совершать процессуальные действия в случае эмансипации.

Эмансипация представляет собой процесс признания судом несовершеннолетнего дееспособным. Суд может принять сторону подростка, если будет собрано и представлено достаточно оснований для подтверждения его самостоятельности.

Это случается, когда юный гражданин официально трудоустроен, имеет предпринимательскую деятельность, вступил в законный брак.

Когда может самостоятельно регистрировать права и ставить подпись?

Порядок и самостоятельность регистрации зависит от возраста несовершеннолетнего и устанавливается нормами гражданского законодательства о возрасте сделкоспособности.

До 14 лет

• родитель (в том числе и приемный) или усыновитель;
• опекун.

То есть, родитель или опекун ставить свою подпись, а в правоустанавливающем договоре делается отметка о том, что договор заключается в пользу малолетнего.

От 14 до 17 включительно

С получением паспорта ребенок становится частично дееспособным лицом и вправе заключать любые сделки, в том числе и купли-продажи квартиры, самостоятельно. Его подпись стоит на всех документах, но к договору потребуется разрешение родителей или попечителей о том, что он заключается с их разрешения.

Эмансипация

Эмансипацией в соответствии со ст. 27 ГК РФ, признается процедура, в результате которой несовершеннолетний, достигший 16 лет, признается полностью дееспособным лицом (т.е., для заключения любых сделок более не потребуется разрешение родителей).

Для этого несовершеннолетний должен:

1. работать по трудовому договору;
2. или быть зарегистрированным в качестве ИП (с разрешения родителей) и занимается предпринимательской деятельностью.

Справка! Разрешение на эмансипацию дает орган опеки и попечительства. Если родители против, но несовершеннолетний настаивает на признании его полностью дееспособным, этот вопрос решается в судебном порядке.

С момента признания несовершеннолетнего эмансипированным, он вправе заключать договор купли-продажи жилья и становиться собственником самостоятельно, без письменного разрешения законных представителей.

От 18 и старше

С 00:00 часов после дня восемнадцатилетия гражданин признается полностью дееспособным. Разрешение от родителей на заключение ДКП или иных сделок с недвижимостью не нужно.

Плюсы и минусы

Наличие в собственности ребенка жилья имеет как плюсы, так и минусы.

Плюсы

1. Квартира, принадлежащая несовершеннолетнему, не подлежит разделу в качестве совместной собственности супругов при разводе родителей.
   В соответствии со ст. 60 собственность несовершеннолетних детей не входит в состав имущества родителей, следовательно, не может быть объектом раздела имущества. Если же ребенку принадлежит только доля, раздел такой квартиры осуществляется с привлечением органов опеки и попечительства. Суд выносит решение только с учетом интересов несовершеннолетнего.
2. Такое жилье не может быть арестовано или реализовано в рамках исполнительного производства при наличии долга у родителей. Ситуация аналогична предыдущей: собственность ребенка не относится к имуществу его родителей.
3. Получение налогового вычета. Налоговый вычет можно получить только после покупки квартиры. За родителями малолетнего остается выбор: получить вычет самостоятельно, и полученные деньги перевести на счет ребенка, или дождаться совершеннолетия ребенка и позволить ему получить вычет самостоятельно.

Минусы

1. Согласие органа опеки.Органы опеки и попечительства не всегда дают разрешение на оформление недвижимости в собственность ребенка. Разрешение дается в случае, когда недвижимость:
   • по площади равна или больше, чем жилье, в котором ребенок проживал ранее;

   имеет все необходимые средства коммуникации;

2. в квартире сделан ремонт, или родители могут доказать свои намерения его сделать в ближайшее время.

Дальнейшее отчуждение, сдача в аренду такой квартиры и т.д. также осуществляется с разрешения указанного органа.

3. Нежелание покупателей приобрести квартиру несовершеннолетнего. Многие покупатели боятся трудностей в лице органов опеки и сложности снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета, поэтому недвижимость долгое время остается в продаже. С наймом или арендой дело обстоит так же.

При каких условиях ребенок может стать собственником

Случаев, когда ребенок может стать собственником транспортного средства – несколько. Наиболее популярные из них:

• авто или его доля достались ребенку в наследство;
• машина подарена ребенку его родственниками;
• ребенок сам приобрел транспортное средство.

Фото Pexels
Чаще всего, родители регистрируют ТС на несовершеннолетнего ребенка, чтобы сэкономить на штрафах: по закону несовершеннолетнего нельзя привлечь к административной ответственности. Так как большинство нарушений выявляется с помощью камер фотовидеофиксации, постановление оформляется на собственника машины: того, на кого автомобиль зарегистрирован в ГИБДД. Но оформить постановление на несовершеннолетнего нельзя. И такие штрафы отправлялись в корзину.