Дети любого возраста могут быть собственниками недвижимости. Оформив жилплощадь на ребенка, можно быть уверенным, что по достижении 18 лет он будет обеспечен жильем, которое не смогут отобрать ни при каких семейных обстоятельствах…
Но родителям может потребоваться продать или обменять недвижимость, записанную на несовершеннолетнего. У таких сделок достаточно много особенностей.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как вправе распоряжаться жильем дети и их родители.
Возможно ли?
Возможен ли размен жилья с несовершеннолетними? Как разменять недвижимость с родителями? На данный момент нет никаких ограничений, связанных с такой операцией по недвижимости как размен.
Собственник недвижимости обладает правом распоряжаться своим имуществом на своё усмотрение (ст. 209 РФ).
Сам по себе размен не представляет особой сложности, неважно, кто живёт в помещении: несовершеннолетние или пожилые родители.
Если указанные категории лиц не являются собственниками, то самостоятельно или с помощью агентства недвижимости нужно найти подходящие варианты и грамотно организовать сделку.
Идеальными вариантами являются те, когда собственником является один человек, или квартира является долевой/совместной собственности супругов, а их дети или пожилые родители просто зарегистрированы там.
Тогда сложность сделки состоит только в правильности выстраивания её схемы.
Но на практике часто встречаются случаи, когда несовершеннолетние и родители также являются совладельцами недвижимости.
Такие ситуации возникают при оформлении приватизации, или когда в момент приобретения жилья доли распределяют с целью сохранения собственности (например, есть вероятность того, что имущество может быть арестовано или изъято с целью погашения долгов).
Если недвижимость находится в долевой собственности ряда лиц, то для её продажи требуется согласие всех совладельцев (ст. 246 ГК РФ). Такое согласие составляется в письменном виде и заверяется нотариально перед тем, как будет представлено в органы Росреестра.
Совладельцы имеют право преимущественной покупки доли (ст. 250 ГК РФ). Это нужно учитывать при конфликтных ситуациях в семье (читайте об особенностях обмена доли в квартире и порядке оформления договора мены доли с родственниками и детьми).
Несовершеннолетние дети, обладающие долей, не обладают полной дееспособностью, следовательно, их представителями по закону являются родители.
Поэтому решать вопросы, связанные с недвижимостью будут именно взрослые, не нарушая их права. Если пожилые родители полностью дееспособны, то, кроме согласия на сделку, от них больше ничего не требуется.
О том, можно ли обменять жилплощадь, доплатив материнским капиталом, вы можете узнать из нашей статьи.
Когда ребенок зарегистрирован
Владелец вправе распоряжаться имуществом на личное усмотрение, в соответствии с действующими законами. Процедура размена не представляет сложности, независимо от того, кто проживает на жилплощади. Если несовершеннолетний не является владельцем, родители могут самостоятельно, либо с помощью риэлтора найти хороший вариант и осуществить операцию.
Важно! Если обмен совершается с жильём, в котором просто прописан малолетний, разрешение от органов опеки и попечительства получать не нужно.
Идеальные варианты для размена: жилплощадь с единым владельцем, супружеское имущество, где дети и пожилые люди только прописаны. Трудности при подписании сделки заключаются сугубо в правильности оформления договора.
Неудобства возникают, если дети являются собственниками или владельцами квартиры. Совладельцем малолетний может стать при оформлении приватизации. Так происходит, когда доли при покупке жилплощади разделяют на всех членов семьи, чтобы сохранить собственность.
Малолетние владельцы части квартиры не полностью дееспособны. По закону, их представители – родители. Решать вопрос размена квартиры с несовершеннолетними будут дееспособные лица. Детские права защищены государством, условия обмена должны быть равными прошлому имущественному положению.
Согласование операции
Если ребёнок не является собственником недвижимости или доли в ней, а только зарегистрирован, то ни с кем не нужно согласовывать операцию по размену.
Нужно заблаговременно снять его с учёта в УФМС и зарегистрировать в другом месте (например, у родственников или друзей).
Вместе с ребёнком эту же процедуру должен пройти хотя бы один из родителей, так как по закону ребёнок не может жить один без семьи.
Размен квартиры с несовершеннолетним собственником
Если имуществом владеет малолетний, для обмена приватизированного жилья нужно подать запрос ближайшему отделу органов опеки и попечительства, сотрудники которого обязаны проследить, чтобы условия проживания несовершеннолетнего не ухудшились:
- в новом жилье квадратура должна быть не меньше, чем в предыдущем;
- переезд из комфортабельного жилья в дом без удобств невозможен;
- учитывается местонахождение новой жилплощади, согласия на обмен из города в пригород не дадут;
- стоимость квартир должна быть приблизительно одинаковой.
Дети не могут сами распоряжаться имуществом до наступления совершеннолетия. Лица, не достигшие 14 лет, не принимают участия в сделках. От их имени выступают официальные представители. Граждане в возрасте 14-18 лет вправе совершать операции с недвижимостью, но должны предоставить письменное родительское разрешение.
Процедуры с жилплощадью, оформленной на лицо, не достигшее совершеннолетия, могут осуществляться только с разрешения органов опеки и попечительства. Если суд признает дееспособность 16-летнего лица, он получает право распоряжаться жильем самостоятельно. Получить постановление можно, если человек до наступления совершеннолетия начал работать, создал семью, живёт отдельно, не зависит от родителей.
Правила обмена квартиры с несовершеннолетним собственником касаются не только недвижимости, где малолетний является владельцем, но и жилплощади, на которой он прописан.
Если дети не владеют жильем или долей в нем, а только имеют прописку, согласовывать операцию ни с какими органами не нужно. Необходимо заранее снять их с учета в Управлении Федеральной Миграционной службы и по договоренности прописать у родных.
Важно! Вместе с несовершеннолетним нужно пройти процедуру регистрации одному из родителей, так как ребенок не может проживать отдельно.
Способы и варианты
Размен (в прямом смысле) теперь встречается чрезвычайно редко, поэтому подобные операции совершаются путём купли-продажи. Всё зависит от изначальных параметров жилья, которую необходимо разменять, и финансовых возможностей инициаторов обменной операции.
Очевидно, что без доплаты из одной жилплощади две не получить (читайте об оформлении договора мены с доплатой). К тому же нужно учесть количество людей, которых требуется расселить. Даже далёким от сферы недвижимости людям известно, что наибольшим спросом пользуются комнаты, однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
А вот квартиры с тремя и более комнатами продать достаточно тяжело. Поэтому нужно быть готовыми к тому, что процесс размена может затянуться.
Сложность состоит ещё и в том, что нужно постараться сделать разменную операцию одновременно, т. е. найти покупателя на свою жилплощадь и варианты недвижимости, которые планируется приобрести.
Хорошим подспорьем будет наличие свободных денежных средств. К примеру, варианты недвижимости, которые подходят для приобретения и дальнейшего проживания найдены, но их собственники просят аванс или задаток.
А на продаваемую недвижимость, которую планируется разменять, покупатель ещё не нашёлся, чтобы аванс, принятый от него, внести за приглянувшиеся варианты.
Операция размена жилья с родителями относится к сложным, и нужно готовится к тому, что один из участников цепочки может передумать в последний момент.
Поэтому до самого последнего дня нужно оставлять вопросы, связанные с передачей денежных средств и снятием с регистрационного учёта.
Операцию размена (обмена) ещё называют встречной покупкой.
Прежде, чем приступить к её осуществлению, нужно тщательно всё продумать.
При размене двухкомнатной квартиры реально получить две комнаты небольшой площади с доплатой или однокомнатную квартиру и дополнительные деньги.
При размене трёхкомнатной — можно получить две однокомнатные квартиры, но в отдалённых районах, и одна из них может быть неблагоустроенной.
Существует вариант переезда из большого города в область, тогда качество приобретённого жилья будет существенно лучше (читайте о междугороднем обмене жильем). Например, этот вариант может подойти пожилым родителям.
В любом случае при осуществлении размена потребуются дополнительные затраты.
С чего начать?
Нужно подать объявление о продаже жилья. Сделать это можно, обратившись в агентство недвижимости, или самостоятельно — через специализированные сайты или печатные издания.
Когда нашелся покупатель и доказал серьёзность своих намерений (внёс аванс или задаток), нужно приступить к поиску подходящих вариантов для покупки. Это делается по аналогии с поиском покупателя на свою собственность — через риэлтеров или самостоятельно.
Необходимые документы
Когда вся цепочка сделки выстроена, нужно подготовить ряд документов (лучше будет, если заняться этим заранее):
- правоустанавливающие документы на продаваемую недвижимость, в которых указано на основании какого события возникло право собственности (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве и т. д.), а также свидетельство о праве собственности (при его наличии);
- технический и кадастровый паспорт — в которых указаны параметры продаваемой недвижимости;
- справку из ЕГРП — там перечислены собственники;
- выписку из домовой книги (требуется не всегда);
- разрешение на сделку из органов опеки и попечительства (если среди собственников имеются несовершеннолетние дети и недееспособные родители);
- справку из органов УФМС о том, что все проживающие в помещении ранее сняты с регистрационного учёта;
- согласие на сделку супруга (если имущество является совместно нажитым), заверенное нотариусом;
- согласие на сделку других совладельцев недвижимости, в случае долевой собственности, также заверенное нотариусом;
- непосредственно сам договор купли-продажи;
- паспорта всех участников сделки;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- другие документы (на усмотрение сотрудников регистрирующих органов).
От продавцов, у которых приобретается недвижимость для расселения, также должны быть получены вышеперечисленные документы.
Документы для сделки можно подать:
- нотариусу — это гарантирует правильность оформления документов и проведения расчётов, сокращает сроки регистрации перехода права собственности, но требует дополнительных расходов. Нотариус отправит в Росреестр документы через специальную программу;
- в офис Росреестра;
- в офис многофункционального центра, это избавит от потери времени в очереди, но увеличит срок регистрации;
- в электронном виде через сайт Росреестра, но потребуется электронная подпись;
- отправить по почте, возможно только в случае нотариально оформленной сделки;
- вызвать сотрудника Росреестра на дом.
Как обменять квартиру на квартиру если дети владеют долями?
Вы собираетесь обменять квартиру, но в ней имеется доля несовершеннолетних детей? Как обменять квартиру на квартиру если дети владеют долями? Что для этого потребуется сделать? Какие документы собрать и как правильно провести сделку? Об этом и многом другом будет рассказано в материалах данной статьи.
Любая сделка с недвижимым имуществом, будь то купля – продажа или обмен, обернется настоящей головной болью, если в ней принимает участие несовершеннолетний ребенок. Права детей серьезно защищены государством, поэтому просто реализовать или обменять квартиру вам не удастся.
Одна ситуация, если сделка с недвижимым имуществом происходит с участием несовершеннолетнего, который просто проживает в квартире. В представленном случае, никакие разрешения и удостоверения со стороны органов опеки или попечительства вам не потребуются. Когда вы будете обменивать такую квартиру на другую, то вам надо будет лишь прописать ребенка в другом месте и все.
В другом случае обстоят дела, если несовершеннолетний ребенок имеет долю в квартире. В подобном случае вам потребуется обязательное разрешение, которое вы можете получить от органов опеки и попечительства.
Важное требование со стороны таких органов – новое жилье не должно быть меньше того, в котором ребенок имел долю.
Также ему опять следует выделить долю в недвижимом имуществе или выплатить компенсацию за продажу или обмен подобной доли.
На сегодняшний день отсутствует четкий план и список документов, которые необходимо будет подать в органы опеки и попечительства, чтобы оформить договор мены недвижимого имущества, в случае, если в квартире имеется доля несовершеннолетнего ребенка.
В список документов, в стандартном виде, включают документы, подтверждающие личность клиентов, свидетельство о рождении детей, а также бумаги, которые подтвердят право владения доли в квартире.
Следует предоставить предварительное соглашение, которое клиенты заключает с другим собственником квартиры, в котором прописаны будут условия обмена, а также характеристики нового недвижимого имущества.
Также может потребоваться заявление от несовершеннолетнего (если ему от 14 лет). На рассмотрение заявления потребуется некоторое время, после чего, органы опеки и попечительства выдают разрешение или отказывают в разрешении на обмен квартирами.
Если вы хотите прочитать о том, как оформить обмен квартирами с доплатой материнским капиталом, переходите по ссылке.
Поделиться ссылкой:
Сроки оформления и стоимость
Сроки оформления и стоимость будут зависеть от того, куда вы подаете документы:
- Через нотариуса — 3 рабочих дня; стоимость услуг состоит из фиксированной части, стоимости технических работ и процентов от цены сделки (варьируется от 0,3% до 1%). Фиксированная часть и технические услуги могут быть различными у каждого нотариуса.
- Через офис и сайт Росреестра — 10 рабочих дней; сумма госпошлины составит 2000 рублей; стоимость вызова сотрудника Росреестра на дом во всех регионах разная.
- Через офис МФЦ — в среднем 13-15 рабочих дней; оплачивать нужно только госпошлину (2000 рублей).
- Сроки доставки почтой определить достаточно трудно, такой способ регистрации перехода собственности трудно назвать надёжным; стоимость услуг Почты России зависит от веса конверта с документами (300-1000 рублей).
Получить свидетельство о праве собственности можно в офисе Росреестра или дома, вызвав за дополнительную плату сотрудника данного учреждения.
