Сделка с недвижимостью – одна из самых дорогих и рискованных среди тех, что заключает обыватель. Большинство не может позволить себе покупку квартиры за наличные. В таких случаях помогает ипотека, проценты по которой иногда равны стоимости самой квартиры.
Мошенничество на рынке недвижимости встречается довольно часто. Но, если при покупке жилья в строящемся доме (от юридического лица – застройщика) основной риск – это срыв сроков сдачи или недострой. То при сделке на вторичном рынке различных схем обмана гораздо больше.
Продажа арендной квартиры
Сейчас самый популярный вид обмана – это продажа арендуемой квартиры.
Квартиранты запрашивают у хозяина копию паспорта и копию документа основания (например, договора купли-продажи жилья). Подделывают документы, продают квартиру. Рано или поздно хозяин все узнает и предъявит свои права на недвижимость. Далее будет судебный процесс. Как правило, настоящему хозяину доказать ничтожность сделки нетрудно.
Как избежать?
Запрос копии паспорта квартирантами – обычная практика. А вот оставлять копию документа основания права не стоит. Также как и присылать его фото. Достаточно показать его при подписании договора аренды.
Необязательно тот, кто купил квартиру без ведома настоящего хозяина – мошенник. Скорее всего, оба – жертвы. Однако, разборки займут много времени и сил. А так как мошенников найти вряд ли удастся, то наиболее вероятно, что конечный покупатель останется и без денег и без квартиры.
Правовая основа купли-продажи долей в квартире
В Гражданском кодексе есть 250-я статья, которая устанавливает определённый порядок продажи квартиры. В частности, текст статьи наделяет соседей продавца преимущественным правом выкупа доли. Проще говоря, продавец доли в квартире обязан сначала предложить сделку своим соседям и только потом, если они откажутся, может обращаться с предложением к другим потенциальным покупателям.
Предложить нужно не «между делом», а целенаправленно, указывая при этом цену сделки и прочие условия. Владелец доли в квартире обязан уведомить всех соседей о том, что собирается продать свои права на собственность и получить от каждого письменный отказ, чтобы совершать сделку на законных основаниях.
Такая норма в законе разрабатывалась для того, чтобы как можно скорее уйти от коммунальной собственности. На практике эта мера имеет определённый успех, но «коммуналки» по-прежнему существуют. Иногда продавцы сталкиваются с тем, что соседи не хотят выкупать предложенную долю, но и письменный отказ не дают. Есть законный способ решить эту проблему: продавец направляет на имя «сомневающегося» соседа заказное письмо с уведомлением о вручении. Если в течение месяца адресат будет сохранять молчание, оно может быть признано госорганами как отказ.
Но иногда соседи могут, владея своими долями, жить где-то очень далеко. А иногда продавец попросту хочет поскорее совершить сделку, и тогда он может прибегнуть к обходу закона. Это и создаёт риски, которым подвергаются будущие владельцы доли прав.
Продажа по доверенности или по дарственной
С доверенностью могут возникнуть 2 проблемы:
- Подделка.
- Просроченный документ.
С дарением недвижимости могут быть следующие подводные камни.
Если даритель и одариваемый не являются, например, родственниками, то под сделкой могла быть скрыта продажа. Ее можно оспорить в суде и признать притворной, а значит, недействительной. Тогда конечный покупатель квартиры останется без квартиры, но деньги ему обязаны будут вернуть. Единственное, что если деньги уже будут потрачены, то возврат будет долгим и через приставов.
Если будет признано недееспособное состояние дарителя, принуждение или заблуждение. То сделку дарения также можно оспорить. Но это маловероятно, так как договор дарения оформляется через нотариуса.
Как избежать?
Проверить действительность доверенности можно в едином реестре reestr-dover.ru.
Проверить договор дарения возможности нет. Тут остается только довериться себе. Если у покупателя возникают сомнения, то лучше найти другой объект с «чистыми» документами.
Отсутствие согласия супруга. Отсутствие долей у детей
И то и другое в последствие может принести большие проблемы покупателю. По суду, квартира всегда возвращается ее первоначальному владельцу.
Согласие супруга необходимо больше для подстраховки в будущем. Это не только мошенническая схема, но и вполне реальные ситуации. Если согласия от супруга нет, а позже хозяева разводятся, то тот, кто не давал согласие на продажу недвижимости имеет право обратиться за своей долей в течение трех лет после того, как ему стало известно о продаже. А известно ему может стать и через 10 лет.
Выделение долей несовершеннолетним детям обязательно в случае использования материнского капитала. Если собственники доли детям не выделили, а капитал применили, то рано или поздно об этом станет известно в опеке. Тут нет вариантов, недвижимость по суду будет возвращена первоначальному владельцу. Покупатель же может получать свой возврат бесконечно долго через приставов.
Как избежать?
Если собственник квартиры состоит в законном браке, необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга.
Если у собственников есть, например, несовершеннолетние дети, то нужно получить разрешение из опеки на продажу квартиры. Это гарантирует, что дети не обделены, возможно, родители уже выделили им доли в лучших условиях.
Какие риски могут быть при покупки «вторички»
Покупка готовой квартиры на вторичном рынке безопаснее, чем участие в долевом строительстве и удобнее новостройки, но бывает что это связано со сложностями и рисками.
Риски условно можно разделить на:
- технические — не влияют на право собственности, но создают некомфортные условия проживания. Они не так страшны, но могут вылиться в большие финансовые траты, когда продавец забирает сантехнику, двери, встроенную мебель. Неприятностями грозит несанкционированная перепланировка;
- юридические — связаны с возможностью утраты права собственности на жилье.
Большинство рисков становятся реальностью уже после того, как уплачены деньги. Не стоит надеяться, что продавец вернет деньги даже по решению суда, поэтому нужно быть очень осторожным. Первое, что должно насторожить — низкая цена. Конечно, у нее могут быть объективные причины: неудобный район, старый дом, плохое состояние квартиры. Но в большинстве случаев все дело в сомнительном прошлом. И даже если ее продает добросовестный продавец, которому срочно нужны деньги, лучше не торопиться и тщательно проверить все документы.
Резко возрастает возможность махинаций, если квартиру продают по доверенности, которая вполне может оказаться поддельной, недействительной, просроченной. Даже подлинную доверенность лицо, ее выдавшее, может аннулировать, поэтому на момент сделки нужно проверить ее полномочия, подлинность, срок действия. Мошенники могут заставить оформить доверенность детей-сирот, одиноких стариков, инвалидов, лиц, страдающих алкоголизмом. Продавцом может быть подставное лицо, на которого переоформлена квартира по такой доверенности, самих же владельцев переселяют в заброшенные дома, увозят за пределы Московской области.
Схем мошенничества много. Сложность заключается в том, что у квартиры есть юридическое прошлое, которое не всегда ясное и чистое. В группу риска попадают квартиры, если за короткий срок они перепродавались несколько раз. Длинная запутанная история помогает скрыть детали, после нескольких сделок покупателю все труднее докопаться до истины.
Чтобы покупка квартиры не обернулась многолетними судебными тяжбами и потерей денег, нужно обратить внимание на такие моменты:
- подлинность документов. Мошенники пользуются тем, что юридически безграмотные покупатели не знают, как должны выглядеть многие документы;
- выписавшиеся несовершеннолетние дети, находящиеся в воспитательных учреждениях, заключенные, дембеля, проходящие срочную службу, сохраняют право пользования, проживания при смене владельца. При этом продавцы могут убеждать, что отсутствующие жильцы не будут претендовать на жилплощадь и даже показывать письменное согласие на продажу квартиры. Также опасность представляют не выписавшиеся жильцы, участвовавшие в приватизации, обещающие покупателю выписаться после сделки. Даже отказ от приватизации не лишает их права пожизненного проживания в квартире. По решению суда могут вселиться прописанные несовершеннолетние дети. Такие истории затягиваются на годы, и даже с благоприятным исходом для покупателя ему придется все это время платить за всех коммунальные услуги;
- если квартира была получена по наследству, необходимо тщательно проверить историю наследования, иначе могут объявиться наследники, предъявляющие свои права. Решение суда в таких случаях зависит от многих обстоятельств, бывает, что суд принимает сторону обойденных наследников, если квартира продана без их согласия;
- после идентификации собственника, нужно убедиться в его дееспособности. При подозрении в неадекватности, желательно попросить справку из наркологического/психоневрологического диспансера. Недееспособным гражданам не запрещается совершать сделки, но нужно быть очень осторожным, т. к. у них есть право оспорить сделку;
- квартира, приобретаемая во время брака, является общей собственностью супругов, поэтому один из супругов обязательно должен дать согласие на продажу в виде нотариального документа. Если собственник разведен, то нужно проверить срок заключения/расторжения брака, даже бывшие супруги могут через суд предъявить свои права;
- обременение правами третьих лиц, участие в судебном споре, залог, сдача в аренду. Например, квартира находится в залоге у банка, а продавец кредит не оплачивает. У юристов банка больше шансов выиграть суд и забрать квартиру.
Учесть все риски невозможно, их очень много. Но можно свести их к минимуму, обратившись к профессионалам за оформлением купли-продажи квартиры. Лучше оплатить услуги агентства недвижимости, чем остаться ни с чем.
Продажа унаследованной квартиры
Если основанием права для квартиры является наследование, то это одна из самых рискованных сделок. Кроме заведомо мошеннических схем, есть также и случаи непредумышленного заключения неправомерных сделок.
Можно оспорить сделку купли-продажи:
- Если доказать невменяемость или недееспособность наследодателя. Это как раз те случаи, когда, например, стариков хитростью вынуждают переписать завещание на посторонних лиц. Но впоследствии появляются вполне родные дети, которые оспаривают завещание, как правило – успешно.
- Новые наследники. Да, по закону, вступить в права наследования необходимо в течение 6 месяцев. Однако если человек не знал о факте смерти или по объективным причинам не мог появиться в нужном городе и оформить документы, то получить свою долю он может в любой момент.
Как избежать?
По сути – никак. Только надеяться на лучшее. Или искать другую квартиру.
Продажа подставными лицами
Это самое простое и в то же время эффективное мошенничество.
На роль нужного человека выбирается кто-то на него похожий. Не стоит забывать, что со временем люди меняются, а фотографии в паспорте – нет.
Если завладеть паспортом человека, то при помощи подставного лица можно получить дубликаты правоустанавливающих документов и продать его недвижимость.
Тут уже как повезет. Либо хозяин, либо покупатель останутся ни с чем. Все зависит от решения суда.
Как избежать?
Покупателю – заверять сделку у нотариуса, передавать деньги через банк, лучше работать с юристом.
Продавцу – не раскидываться своим паспортом, ну и плюс все вышеперечисленные пункты.
Покупка квартиры в сданном доме: что нужно знать
Помимо ДДУ, можно приобрести квартиру по договору купли-продажи, именуемому «предварительным». Он оформляется после завершения строительства до передачи прав собственности.
Банки отдают предпочтение именно таким договорам при желании заемщиков купить жилье в ипотеку. Дело в том, что объекты ДДУ являются незавершенными, что представляет для кредитора большие риски невозврата денег.
ВНИМАНИЕ !!! Чаще всего банки самостоятельно проверяют и заемщиков, и застройщиков, что очень выгодно для покупателей: ни одно финансовое учреждение не выдаст деньги на покупку жилья в неблагонадежной компании.
При составлении предварительного договора купли-продажи важно учесть несколько моментов:
- Когда будет заключен основной договор. В документе должны быть указаны точные сроки, в противном случае покупатель может столкнуться с проволочкой при оформлении документации и не въехать в квартиру в запланированный период. При отсутствии точной даты застройщику дается 1 год на получение паспортов и технических документов, и до этого времени получить право собственности покупателю не удастся. Если по прошествии 12 месяцев основной договор так и не составлен, сделка оспаривается через суд.
- Характеристики недвижимости и окончательная стоимость. Это немаловажные детали. Если в соглашении будет указано, что застройщик вправе при наличии определенных обстоятельств повысить цену, это ставит покупателя в невыгодное положение.
Учитывая вышеприведенные нюансы, можно исключить подводные камни при приобретении недвижимости по предварительному договору купли-продажи.
Мошенничество с задатком
Злоумышленники размещают объявления, не соответствующие действительности, указывают повышенную цену и требуют предоплату, которую в скором времени обналичивают. Махинации также касаются арендуемых помещений. Мошенники берут деньги за поиск объявлений, соответствующих требованиям заказчика. Но взамен их предоставляют некачественные варианты, которые уже утратили срок действия.
Как избежать?
Попросите у продавца кадастровый номер недвижимости, сделайте выписку из ЕГРН. Обязательно проверяйте собственника на долги, в случае задолженности судебные приставы могут наложить арест на имущество собственника. Если сделка уже совершена, все задолженности по коммунальным платежам лягут на Ваши плечи. Для совершения сделки купли продажи рекомендуется получить справку от собственника об отсутствии задолженностей. Если владелец не желает давать нужную информацию, значит, перед вами мошенник.
Фирмы-однодневки
Мошенники создают краткосрочные компании. Они представляются риелторами и берут аванс за предстоящую работу. В зоне риска оказываются покупатели и продавцы. Злоумышленники, получив крупные суммы от разных лиц просто пропадают и не оказывают никакую помощь в поиске клиентов.
Как избежать?
Чтобы не потерять деньги при сотрудничестве с агентствами самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Составляйте договор обязательств агентства перед вами. Обязательно делайте выписку из ЕГРН.
Какие могут быть риски при совершении сделки?
Среди «инструментария» недобросовестных продавцов и риелторов есть несколько мер, направленных на обход закона:
- Продавец показывает своим соседям образец договора с необоснованно завышенной ценой, которая их отпугивает и заставляет отказаться от сделки. Потом, показывая договор предполагаемому покупателю, продавец обещает взять сумму меньше той, что прописана в договоре. Дополнительных расходов это не создаёт, если продавец владел своей долей больше трёх лет. Вот только все «договоры на словах» ничего не значат, и в последний момент продавец может потребовать указанную в договоре сумму, а в случае отказа имеет законное право не возвращать аванс. Поэтому не стоит ориентироваться на словесные обещания.
- Сделка купли-продажи может быть «замаскирована» под дарение. Для покупателя это создаёт не только дополнительную финансовую нагрузку в виде подоходного налога (13 % от стоимости), но и дополнительный риск: дарение незнакомому человеку может вызвать у соседей лишние подозрения и подтолкнуть их к тому, чтобы провести расследование. Возможен частный случай: продавец «дарит» малую часть доли, чтобы уравновесить покупателя в правах с соседями. Однако этот тоже латентный обход законодательства, и можно угодить в самую гущу разногласий между собственниками.
- Продавец может «маскировать» сделку купли-продажи под заём. Залогом в этом случае выступает как раз право на долю в квартире. После заключения фиктивной сделки продавец «не возвращает долг», и доля переходит к покупателю. Рисков тут сразу два. Во-первых, уполномоченные органы часто отказывают в регистрации таких сделок. Во-вторых, даже если сделка состоится и соседи о ней узнают, они могут выплатить сумму вместо покупателя, таким образом оставив его ни с чем. Суд в таких случаях обычно признаёт право собственности за соседями. Так что на подобные сделки тоже лучше не соглашаться, чтобы не потерять деньги. Аналогично продавец может прибегнуть к фиктивному договор ренты — с теми же рисками для покупателя.
Все фиктивные сделки, согласно 170-й статье Гражданского кодекса, могут быть расследованы судом и, если притворность будет доказана, трактоваться уже будут как продажа доли в квартире.
Обязательно затребуйте у продавца документы, которые подтверждают, что он единолично владеет своей долей в квартире, не нарушает прав несовершеннолетних, не пытается продать после развода имущество супруги или супруга, не совершает мошенническую сделку с недвижимостью, прав на которую не имеет.
Потеря недвижимости во время оформления кредита
Часто мошеннические действия осуществляются во время частного займа с залогом недвижимости. При этом договор о долге составляется так, как будто это сделка по купле-продаже жилья. Получается, что квартира достается мошенникам за довольно низкую стоимость. Далее, помещение продается другим лицам, а собственника выселяют. Доказать такой вид мошенничества практически невозможно, ведь собственник собственноручно подписывает все бумаги.
Как избежать?
Нужно внимательно читать все бумаги перед тем, как взять кредит. Многие люди, окрыленные, тем, что им одобрили кредит, сразу же подписывают все бумаги и не вникают в них. При грамотном подходе, можно избежать ошибок.
Как купить квартиру у застройщика
Существует два способа приобретения недвижимости у застройщика – заключение договора долевого участия в строительстве либо оформление предварительного договора купли-продажи.
В первом случае предметом договора выступает незавершенный объект, и покупатель несет немалые риски:
- Есть вероятность, что стройку «заморозят» на неопределенное время, и дольщики останутся и без жилья, и без денег.
- Законодательство в области регулирования отношений по ДДУ несовершенно, и основные нюансы описываются сторонами в самих договорах. Если в них не указана ответственность застройщика при задержке сдачи объекта, обнаружении технических недочетов и другие немаловажные для покупателя нюансы, взыскать ущерб или неустойку будет проблематично. Поэтому перед подписанием документации необходимо внимательно ознакомиться с содержанием.
Важно! стоимость квартиры по ДДУ в незавершенном доме зачастую значительно ниже рыночной, что позволяет сэкономить приобретателям. После завершения строительства цены возрастают, поэтому, если жилье не требуется срочно, лучше оформить ДДУ, предварительно проверив застройщика на благонадежность.
