Значение предоплаты на квартиру
На первичном и вторичном рынках недвижимости начальный платеж проводится покупателем, чтобы «застолбить» за собой определенное рыночное предложение (квартиру продавца). А для продавца получение предоплаты означает твердость намерений покупателя, требующую снятия квартиры с продажи и окончательной подготовки документов для завершения сделки.
По сделкам купли-продажи недвижимости предоплата вносится на строго определенный срок, по оформленному договору или соглашению и при закрытии сделки учитывается в общей сумме платежей.
При сделке на первичном рынке (квартира в новостройке) условия предоплаты по сумме и срокам регламентируются застройщиком, покупателю остается лишь соглашаться или не соглашаться на них. На вторичном рынке возможности обсуждения условий между продавцом и покупателем шире – размер предоплаты, сроки расчетов и порядок их совершения обговариваются сторонами отдельно.
Чтобы понимать разницу между авансовым платежом и задатком следует разобраться в их нормативных определениях, установленных законодательством РФ.
Как правильно описать условие о предоплате: 3 важных пункта
Таким образом, в интересах заказчика лучше подстраховаться и четко прописать, что их отношения с исполнителем имеют характер коммерческого кредитования. При этом в договоре нужно обязательно указать:
- Срок внесения предоплаты. Его можно определить конкретной календарной датой или определенным периодом времени, например, 1 месяц или полгода с момента подписания договора. Также период можно оговорить не датой, а наступлением определенного события – выполнением всего объема работы или конкретного этапа.
- Размер предоплаты можно указать в виде суммы (цифрами и прописью с точностью до копеек). Еще один вариант – прописать размер как процент от цены услуги (30%, 50% и т.п.). Тогда процедура оплаты подразделяется как минимум на 2 этапа – аванс и внесение остальной суммы (окончательная оплата).
- График внесения средств: стороны могут договориться и о внесении средств поэтапно. Например, работа состоит из 7 стадий, за каждую из которых оплата вносится по факту, после приемки. В таком случае аванс также перечисляется сразу, его можно определить как процент от общей стоимости услуги. Все дальнейшие расчеты осуществляются в соответствии с графиком, который можно вынести в приложение к договору.
Покупка квартиры с авансом
При внешней схожести авансовой выплаты с внесением задатка при купле-продаже жилья, сумма аванса не выполняет обеспечительную функцию (Гражданский кодекс, ст.381.1) в полной мере с позиции закона. Т.е. при завершении сделки – внесении полной суммы договорной оплаты – авансовый платеж исключается из нее, как ранее выплаченный.
Если же сделка расторгается любой стороной и по любым причинам, то сумма аванса возвращается продавцом покупателю полностью. Возможностей невозврата аванса продавцом или, к примеру, начисления штрафных процентов из-за сорванной сделки к как-либо ее стороне нет совершенно (применяется Гражданский кодекс, ст.381.1, п.2).
Между тем содержание соглашения об авансе (прописана формулировка – «аванс») может включать в себя штрафные санкции при расторжении или затягивании процесса покупки квартиры.
При отсутствии в тексте соглашения об обеспечительном платеже, предваряющем сделку купли-продажи, формулировки о задатке (не прописано – «задаток») либо внесении суммы предоплаты покупателем продавцу без подписания соответствующего соглашения, суд вероятнее всего признает такой платеж авансовым (Гражданский кодекс, ст.380, п.3).
Преимуществом авансовой предоплаты для покупателя является именно отсутствие обеспеченного обязательства. Т.е. он может сразу намекнуть продавцу, что не стремится навязать себя в качестве покупателя и знает, что аванс практически ни к чему не обязывает – мол, у покупателя вариантов немало и выбирает он среди наиболее интересных в том числе по стоимости.
ДОГОВОР ПОСТАВКИ
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. В соответствии с настоящим Договором Поставщик обязуется поставить Покупателю Товар в соответствии со Спецификацией (Приложениях №1, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора), а Покупатель принять и оплатить его.
1.2. Наименование, ассортимент, количество, цена товара, сроки поставки согласовываются Сторонами и определяются в Спецификациях (Приложениях), которые являются неотъемлемой частью Договора.
ЦЕНА И СУММА ДОГОВОРА
2.1. Поставляемый по Договору Товар оплачивается по согласованной сторонами цене согласно Спецификациям (Приложениям) и протоколу проведения торгов.
2.2. Общая сумма договора определяется как общая стоимость всего поставленного Покупателю Товара в соответствии со Спецификациями (Приложениями) за весь период действия Договора.
2.3. Цена на товар устанавливается в рублях и включает в себя НДС-18%, иные налоги и сборы, стоимость тары, упаковку, маркировку и доставку до склада Покупателя.
ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Расчеты за Товар производятся на условии % предоплаты в течение банковских дней с момента выставления счета на оплату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Поставщика. Окончательный расчёт в течение рабочих дней с момента подписания товарной накладной (актов приёмо-передачи).
3.2. Моментом оплаты является поступление денежных средств на расчетный счет Поставщика.
3.3. В случае если Товар будет отгружен Поставщиком в адрес Покупателя до внесения предоплаты, то расчет за поставленный Товар производится Покупателем в течение банковских дней со дня выставления счет-фактуры Поставщиком.
ПОРЯДОК ПОСТАВКИ
4.1. Способ и сроки поставки согласовываются Сторонами и определяются в Спецификациях (Приложениях) к Договору.
4.2. Покупатель обязуется принять все надлежащие меры, обеспечивающие принятие Товара, поставленного Поставщиком в соответствии с условиями Договора как непосредственно в адрес Покупателя, так и в адреса получателей, указанных Покупателем в заявке.
4.3. При получении поставленного Товара от перевозчика, Покупатель или получатель по его поручению обязуются проверить соответствие Товара сведениям, указанным в транспортно-сопроводительных документах, а также принять этот Товар от перевозчика с соблюдением порядка и правил, предусмотренных нормативными документами, регулирующими деятельность перевозчика.
4.4. Датой поставки считается дата получения Товара Покупателем, зафиксированная отметкой в товарно-транспортной накладной.
4.5. Право собственности на Товар, а также риск его случайной гибели, порчи, утраты, повреждения переходит к Покупателю с момента его получения в соответствии с накладными.
КАЧЕСТВО И КОМПЛЕКТНОСТЬ
5.1. Поставляемый Товар по своему качеству должен соответствовать ТУ и ГОСТам, утвержденным законодательством РФ.
5.2. Приемка Товара по количеству и качеству производится в соответствии с инструкциями по приемке продукции по качеству и количеству, утвержденными Постановлениями ГА СССР от 15.06.65 № П-6 и от 25.04.66 г. № П-7, и приемкой 5 ВП МО РФ.
Покупка квартиры с задатком
Платеж по предоплате за покупаемую квартиру в формате задатка является полноценным обеспечением обязательств для каждой стороны сделки. Если авансовую сумму при изменении намерений сторон продать/купить недвижимость достаточно просто вернуть покупателю (при отсутствии иных условий в соглашении), то с задатком сложнее.
После внесения задатка покупатель, односторонне расторгнувший сделку на квартиру, либо не совершивший окончательного расчета в договорные сроки (передумал, нашел лучшие вариант и пр.), утрачивает право истребования задаточной суммы с продавца. Если же виновной стороной является продавец, взявший на себя обеспечительное обязательство с принятие задатка – он должен вернуть сумму предоплаты покупателю вдвойне (Гражданский кодекс, ст.381, п.2).
Предварительный договор покупки жилья
Настаивать в диалоге с продавцом на соглашении с задатком будущему покупателю квартиры выгодно, если он точно утвердился в намерении ее приобрести. Если же хочет одновременно рассматривать варианты среди прочих предложений рынка «вторички» — следует добиться авансового соглашений, поскольку эта сумма при отказе от завершения сделки покупателем будет ему возвращена.
Уберечь стороны сделки от одностороннего пересмотра условий купли-продажи в будущем позволит предварительный договор, устанавливающий формат и сроки предстоящего основного договора (Гражданский кодекс, ст.429).
По предварительному договору допустимо внесение обеспечительного платежа (задатка, аванса). Данный договор по значимости равен соглашению о задатке, т.к. содержит идентичные сведения о характеристиках квартиры, данных о сторонах и о размере аванса (либо задатка), поэтому можно подписать только его и не оформлять соглашение о предоплате.
Как заключить договор, образец
В ГК (ст. 781) сказано, что заказчик должен произвести оплату за оказанные (или оказываемые) услуги согласно срокам, прописанным в договоре. Данный тип соглашений регламентируется положениями, действующими в отношении сделок подряда (ст. 783 ГК). В Кодексе (ст. 711) также зафиксирована возможность предоставить исполнителю предоплаты. Договорившись о предварительной оплате, данный факт партнёры должны отразить в соглашение об оказании услуги.
Строгих требований к порядку перечисления предоплаты не установлено. Она должна быть подтверждена соответствующим документом, а стороны сами вправе выбрать, где это будет зафиксировано:
- В отдельном соглашении о предоставлении предоплаты.
- В положениях основного договора.
В самом документе необходимо указать:
- Реквизиты партнёров.
- Сумму предоплаты.
- Обязательства каждой из сторон.
- Порядок, условия и срок передачи денежных средств.
- Процедуру возврата предоплаты в случае неисполнения обязательств одной из сторон (можно ли вернуть, и если да, тогда в каком порядке).
Обычно пункт о предоплате фиксируется в подразделе, где указаны условия оплаты труда. Прописывают, что часть суммы от окончательного вознаграждения за труды переводят заранее, тем самым гарантируя исполнение обязательств каждого из партнёров.
Факт передачи предварительной суммы должен быть отражён в специальном документе – расписке о получении части денег, которая подписывается исполнителем. Её позже прикрепят к основному соглашению. Сама расписка в случае спорной ситуации подтвердит честность заказчика и то, что деньги действительно были переданы.
Если совершён перевод безналичных средств, заказчику следует сохранить квитанцию о перечислении денег со своего счёта на счёт, указанный исполнителем.
В разделе с условиями оплаты услуг нужно прописать поэтапный и недвусмысленный порядок внесения платы (предварительной и окончательной) за работу, с указанием сроков выполнения и способе передаче средств.
В качестве срока внесения предварительного платежа могут указать:
- Конкретную дату.
- Указание на определённый период времени, который наступит с момента установленного события (сюда относят формулировки типа «в следующие 3 рабочих дня с даты подписания соглашения).
Формат соглашения о предоплате за квартиру
Документ должен фиксировать предмет сделки (жилую недвижимость) и ее стоимость. В нем следует указывать тип предоплаты – задаток или аванс. Также требуется указание срока действия соглашения, т.е. назначить дату основной сделки. Отметим, что оба варианта предоплаты наиболее правильно выплачивать собственнику приобретаемого жилья.
Если соглашение готовится о задатке, следует конкретно расписать в нем, что выплата по условиям предварительного договора является задатком – это позволит исключить неточности при возможных разбирательствах в суде, если сделка сорвется и продавец откажется либо не сможет возвратить сумму предоплаты. В текст предварительного договора (соглашения) требуется внести причины, позволяющие доказать вину одной из сторон в срыве сделки.
К примеру, не предоставление вовремя требуемых документов продавцом. Возникнет следующая ситуация: банк откажется участвовать в сделке, проводимой через банковскую ячейку, если необходимые документы покупатель не предоставит дня за четыре до срока сделки. Т.е. при передаче документов продавцом за день до заключения сделки – совершить ее будет невозможно и у покупателя возникнет право возвращения двукратной суммы задатка по норме Гражданского кодекса (ст.381, п.2). Однако в суде договорное соглашение, подробно описывающее возможные обстоятельства срыва сделки и ответственные стороны по каждому обстоятельству, будет способствовать быстрому вынесению решения.
Самостоятельно подготовить соглашение с перечислением большинства возможных ситуаций, приводящих к срыву сделки – это сложно. Следует обратиться к действительно опытному риэлтору или юристу, помочь здесь могут только профи.
Особенно важно покупателю пристально изучить полный комплект документов по приобретаемому жилью до фактического подписания предварительного соглашения. Если предоплата будет названа задатком, предварительный договор подписан, а покупатель обнаруживает в документах квартиры сведению о дополнительных собственниках, живущих в другом населенном пункте, то отменить предстоящую покупку без потери задатка будет невозможно.
