Как стать членом ТСЖ: пошаговая и подробная инструкция вступления

Реорганизация ЖСК в ТСЖ

Ещё в 2004 году сомнений в реорганизации ЖСК не возникало. Ст.14 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ прямо указывала на то, что это обязанность ЖСК. Построили, выполнили свою функцию – переходите в новую форму.

Через два года обязанность стала правом. И это положение сохраняется до сих пор: согласно ст.122 ЖК РФ общее собрание членов ЖСК решает, преобразовываться ЖСК в ТСЖ или нет.

В середине этого года предпринималась попытка снова обязать кооперативы преобразовываться в товарищества: предполагалось уточнить, что дом может находиться на управлении ЖСК только до того момента когда последний член кооператива не выплатит пай.

После этого принимается решение о реорганизации ЖСК в товарищество или новом способе управления МКД. Если общее собрание членов ЖСК такие решения не принимает, вмешивается орган местного самоуправления, — проводит открытый конкурс по отбору УО.

Проект Федерального закона появился на официальном портале для опубликования правовых актов 1 марта 2021 года. Но воз и ныне там, не наблюдается никаких подвижек, проект всё ещё находится на стадии публичного обсуждения.

Почему было бы неплохо, если бы поправку всё же приняли? Логично, что следующей формой управления МКД после того, как ЖСК выполнил свою основную функцию – построил дом – должно стать ТСЖ. Если кооператив имеет сплочённое собрание членов и устоявшуюся эффективную систему управления домом, то сохранить её можно только, преобразовавшись в товарищество.

Положительные и отрицательные моменты членства ТСЖ

Прежде чем вступать в товарищество, нужно оценить плюсы и минусы членства. Зарплату в ТСЖ получает только бухгалтер и председатель, члены правления. Другим представителям данной организации вознаграждение не полагается.

Основанием для выплаты является решение общего собрания ТСЖ. Финансовые плюсы членства в ТСЖ могут проявляться в том, что гражданин не оплачивает ЖКУ.

Положительными моментами является:

• возможность влияния на решение вопросов, связанных с управлением домом;
• взаимодействие с разными органами местной власти, что позволяет сократить затраты и время на предоставление услуг жилищно-коммунального сектора;
• создание благоприятной обстановки в доме, в частности, путем ремонта подъездов;
• грамотное распределение финансовых ресурсов, расположенных в общем фонде;
• организация контроля за деятельностью работ, проводимых в помещении.

Минусы заключаются в том, что на практике сложно принять единое решение, так как происходят конфликты. Причиной тому становится проживание в одном доме представителей разных социальных групп. Кроме того, самостоятельное решение вопросов влечет за собой необходимость финансовых вливаний.

Последствия вступления в члены ТСЖ

После того как гражданин становится членом ТСЖ, это действие влечет определенные последствия. Они выражены в форме правомочий и обязательств, негативных и положительных моментов, отраженных выше. Процесс вступления в ряды товарищества является добровольным, это говорит о возможности отказаться от участия в деятельности организации.

При этом лицо не лишается возможности получать сведения относительно управления домом и обжаловать принятые ТСЖ решения. Это касается документации бухгалтерского типа, протоколов собраний, актов технического назначения.

Положения ст.138 ЖК РФ указывают, что правоотношения между лицами, не являющимися членами товарищества, и ТСЖ формируются на основании гражданско-правовых норм.

Данные правила используются при решении вопросов о внесении взносов за пользование помещениями, проведение отдельных мероприятий. Согласно сложившейся практике, становиться членом ТСЖ рекомендуется тому гражданину, кто имеет желание принять активное участие в жизни дома.

ТСЖ и ЖСК

ТСЖ и ЖСК несмотря на некоторую схожесть всё же разные понятия.

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственниками помещений в МКД. Если «за» проголосовали более чем 50% голосов от общего числа голосов, такое решение считается принятым.

ЖСК создаётся на собрании учредителей, проголосовать «за» должны все участники собрания. В собрании могут принять участие все, кто хотят создать кооператив, в том числе и лица, достигшие 16 лет.

В ЖК РФ точно оговорена численность ТСЖ – число членов должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников в МКД. К количеству членов ЖСК закон относится не так строго, главное, чтобы их было не меньше 5, но не больше, чем количество жилых помещений в МКД.

Товарищества и кооперативы по-разному принимают решения: в ЖСК одному члену полагается один голос. В ТСЖ процент голосов определяется согласно доле в праве общей собственности.

По-разному распределяются доходы: в ЖСК – между членами кооператива, в ТСЖ – идут на общие расходы или другие цели товарищества. Отличается характер взносов: в ЖСК это паи (после полной уплаты пая возникает право собственности), в ТСЖ – членские взносы и они не связаны с правом на жильё.

Ещё одно важное отличие товарищества от кооператива: членом ТСЖ может быть только собственник помещений в МКД, членом ЖСК – все, кто хотят приобрести жилое помещение в собственность (это могут быть и несовершеннолетние граждане, достигшие 16 лет, и ЮЛ).

Если член товарищества продаёт квартиру, он автоматически перестаёт быть членом ТСЖ, а покупатель, напротив, им автоматически становится, так как у него появляется право собственности. Членом товарищества можно стать, только написав заявление о вступлении (для выхода из ЖСК, кстати, тоже придётся написать заявление), передача пая при продаже квартиры в законе не оговаривается. Более того, право собственности возникает у члена ЖСК только после полной выплаты пая, а не при покупке квартиры.

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №6(140)2019

Автор Марина Пархачева

ВЫХОД МКД ИЗ «МНОГОДОМОВОГО» ТСЖ

В статье на основе судебной практики рассмотрены необходимые действия собственников жилья в МКД, вышедшем из «многодомного» ТСЖ, в зависимости от их дальнейшего волеизъявления.

В настоящее время собственники помещений/члены ТСЖ «многодомного» товарищества, недовольные его деятельностью, могут выйти из состава ТСЖ и выбрать собственный способ управления. По общему правилу, установленному в ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, ТСЖ должно быть ликвидировано, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Этому правилу корреспондирует похожая норма в отношении каждого МКД, входящего в состав многодомного ТСЖ, которая приводит не к ликвидации товарищества, а выходу из него.

Прекращение членства в ТСЖ жилого дома

Согласно ч. 6 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе прекращается в силу закона, если в связи с подачей заявления о выходе из членов ТСЖ в одном из МКД, собственником помещения в котором является данное лицо, оставшиеся члены ТСЖ будут обладать менее чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Фактически речь идет об автоматическом выходе из товарищества одного из домов, если в нем количество голосов членов ТСЖ становится менее 50%. Такой выход может быть обусловлен двумя причинами:

— собственники помещений в МКД не хотят выходить из ТСЖ, но количество членов ТСЖ по недосмотру органов управления ТСЖ стало меньше 50%;

— собственники помещений в МКД хотят выйти из товарищества, путем подачи заявлений членами ТСЖ о выходе из товарищества и сменить способ управления.

В первом случае можно говорить об ошибке Правления ТСЖ, которому в силу закона вменяется в обязанность вести реестр членов ТСЖ (п. 7 ст. 148 ЖК РФ), причем в «многодомном» товариществе с учетом нормы о возможном прекращении членства в ТСЖ какого-либо из МКД – по каждому дому в отдельности.

В многодомном ТСЖ количество членов ТСЖ необходимо отслеживать в каждом доме отдельно.

В целях предупреждения случая «непроизвольной» потери прав на обслуживание какого-либо из домов органам управления следует отслеживать каждый случай выхода собственников из членов ТСЖ. Как только количество голосов членов ТСЖ в МКД приближается к 50% необходимо предпринять меры по привлечению собственников помещений в этом доме в члены ТСЖ, включая разъяснения о последствиях их неучастия в управлении ТСЖ.

С другой стороны, данная норма облегчает выход из «многодомного» ТСЖ собственников помещений МКД в рамках их права в любой момент изменить способ управления домом (например, если они не довольны обслуживанием и их права систематически нарушаются) путем массовой подачи заявлений о выходе из членов ТСЖ. В этом случае следует обратить внимание на наличие доказательств того, что голосов членов ТСЖ действительно стало меньше 50% голосов всех собственников, особенно, если товарищество не хочет прекращать обслуживание дома.

Так, суд может посчитать, что отсутствие на заявлениях о выходе из членов ТСЖ отметок об их подаче в ТСЖ не дает оснований для вывода о прекращении членства в товариществе собственников помещений МКД (постановление 5 ААС от 18.01.2018 по делу N А59-6141/2015).

В другом случае председатель ТСЖ, получив заявления от членов ТСЖ о выходе из товарищества, возвратил их «в связи с невозможностью идентифицировать». Суд посчитал такие действия отговоркой и признал, что с момента получения председателем ТСЖ заявлений о выходе, их членство в данном ТСЖ прекращено (апелляционное определение Ростовского областного суда от 16.05.2016 по делу N 33-7790/2016).

Димитровоградский городской суд Ульяновской области (решение от 04.07.2016 по делу № 2-2442/2016) был вынужден рассмотреть дело о признании МКД вышедшим из состава ТСЖ для исключения собственников жилых помещений этого дома из реестра членов товарищества. Жители дома обратились в суд в связи с тем, что председатель ТСЖ отказывался принимать массовые заявления о выходе из товарищества. Суд удовлетворил их требования, поскольку жители представили доказательства того, что, во-первых, отправляли заявления по почте (хотя они не были получены председателем ТСЖ и возвращены за истечением срока хранения), во-вторых, такие заявления написало больше половины собственников помещений в МКД (несмотря на то, что в ТСЖ реестр членов ТСЖ, позволяющий идентифицировать членов товарищества, не велся и не был представлен суду).

При прекращении членства в «многодомном» ТСЖ собственников помещений одного из МКД результат будет один: товарищество должно прекратить обслуживание МКД, а собственники его помещений – выбрать способ управления в данном доме.

Последствия прекращения членства в ТСЖ

После прекращении членства в ТСЖ в одном из МКД, «многодомное» ТСЖ утрачивает право решать вопросы управления этим домом, т.е. его полномочия по управлению заканчиваются, поэтому товариществу следует прекратить обслуживание МКД и внести изменения в Устав либо ликвидироваться, если членство в товариществе прекратили все обслуживаемые МКД. Поскольку дом не может находиться вне режима управления, собственники помещений в «выбывшем» МКД обязаны путем голосования на общем собрании выбрать и реализовать один из возможных способов управления, предусмотренных ЖК РФ. При этом изменение способа управления МКД является исключительным правом жителей каждого дома и согласия на это членов ТСЖ, проживающих в других домах и входящих в состав «многодомного» ТСЖ, не требуется. Кроме того, и «нормы права не содержат указаний на необходимость проведения в таком случае какого-либо общего собрания членов ТСЖ по данному вопросу» (апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2017 по делу N 33-42577/2017).

Обратите внимание, что бездействие собственников помещений в выборе способа управления после потери членства в ТСЖ вызывает необходимость вмешательства органов местного самоуправления, которые обязаны предпринять действия по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

В частности, конкурс проводится, если собственниками помещений в МКД общее собрание по вопросу выбора способа управления домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято (п. 3 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75). На то, что данные положения применяются и в случае, когда ранее выбранный способ управления МКД прекращен в связи с прекращением членства всех членов ТСЖ этого дома в силу ч. 6 ст. 143 ЖК РФ, указал и ВС РФ (определение от 11.12.2017 № 302-ЭС17-19291). По мнению суда, соответствуют закону действия администрации города по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации для МКД, если после прекращения членства в ТСЖ собственники помещений не предприняли действий по созыву общего собрания и выбору способа управления.

Если в МКД больше 30 квартир , выбор способа управления невелик – управляющая компания или новое ТСЖ. И вот тут начинается самое интересное.

Если выбран способ управления УК

Если собственники МКД, прекратившего членство в ТСЖ, решили привлечь управляющую компанию (без создания нового юридического лица), распрощаться с «многодомным» товариществом очень легко. На общем собрании собственников помещений решается вопрос об изменении способа управления и о заключении договора с УК, которая приступает к управлению с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления домом (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Одновременно на собрании решаются другие вопросы, в частности, избрание совета МКД и его председателя, утверждение платы за жилое помещение и т.п.

В свою очередь ранее созданное ТСЖ продолжает функционировать и управлять иными МКД, входящими в «многодомное» ТСЖ.

Интересную ситуацию рассмотрел Московский городской суд (определение от 20.03.2019 N 4г-2752/2019), когда членство в товариществе прекратили сразу все три дома, входившие в «многодомное» ТСЖ, и выбрали путем голосования управление УК. Суд первой инстанции решил, что на момент голосования управление домом осуществляло ТСЖ, деятельность которого не прекращена путем ликвидации, т.е. фактически МКД управляются двумя управляющими организациями. Поэтому при проведении голосования по выбору нового способа управления необходимо решить судьбу ТСЖ, т.е. принять решение о его ликвидации. Однако суды апелляционной и кассационной инстанции указали, что в рассматриваемой ситуации закон не содержат обязанности ликвидации ТСЖ, тем более, что такое решение согласно Уставу принимают члены ТСЖ, каковыми собственники помещений в МКД уже не являются. Поэтому ликвидация ТСЖ должна проводиться по нормам ГК РФ. Совсем иная картина складывается в случае, если собственники помещений проголосовали за создание нового ТСЖ.

Если выбран способ управления ТСЖ

Если собственники помещений в МКД приняли решение о выборе способа управления ТСЖ, фактически речь идет о создании нового товарищества (юридического лица), но распрощаться с «многодомным» ТСЖ так легко как при выборе УК не получится. Для этого необходимо провести реорганизацию путем выделения нового товарищества из существующего ТСЖ, передав вновь созданному товариществу часть прав и обязанностей. Вывод о том, что учреждение нового ТСЖ (в рамках прекращения членства в «многодомном» ТСЖ одного из МКД) возможно только путем реорганизации в форме выделения из существующего товарищества с составлением передаточного акта, отражающего переход части прав и обязанностей ранее созданного юридического лица к вновь создаваемому юридическому лицу, сделан в определении ВС РФ от 17.07.2018 № 310-КГ18-8064. Более подробные разъяснения по этому делу приведены в судах нижестоящий инстанций. В частности, АС Центрального округа (постановление от 22.02.2018 по делу № А54-5774/2016) сделал вывод о том, что после прекращения членства в ТСЖ одного из домов, собственники помещений, решившие избрать способ управления ТСЖ, фактически имели намерение сохранить прежний способ управления жилым домом, создав при этом новое юридическое лицо. При таком выборе должны применяться нормы ЖК РФ о реорганизации существующего товарищества . Поэтому на собрании по выбору способа управления должны дополнительно решаться вопросы создания нового ТСЖ путем реорганизации (о реорганизации в форме выделения, об утверждении порядка реорганизации, об утверждении разделительного баланса и передаточного акта).

В рассматриваемом деле эти особенности не были учтены, собственники попытались создать новое ТСЖ без проведения реорганизации, но получили отказ в его государственной регистрации в связи с тем, что ранее по указанному адресу товарищество уже было зарегистрировано, свою деятельность не прекратило и не реорганизовано, заявители не представили решение общего собрания собственников МКД о выделении товарищества из состава «многодомного» ТСЖ. Суды всех инстанций сочли такой отказ правомерным.

Как видим, выход из многодомного ТСЖ путем создания нового ТСЖ влечет за собой обязанность проводить процедуру реорганизации, в то время как выбор способа управления УК такой обязанности не предусматривает.

Tags:
• Марина Пархачева
• многодомовое ТСЖ

Порядок реорганизации ЖСК

Процесс преобразования кооператива в товарищества проводится с опорой не только на ст.122 гл.11 ЖК РФ, но и на:

• ст.57, 58, 59 ГК РФ;
• Федеральный закон от 08.08.2001 N129-ФЗ.

Вначале собирается общее собрание членов ЖСК и принимает решение о переустройстве в ТСЖ. Затем это решение проходит государственную регистрацию.

Рекомендуем в повестку дня при проведении общего собрания членов ЖСК включить вопросы:

• выбора председателя и секретаря собрания;
• реорганизации ЖСК в ТСЖ;
• утверждения устава товарищества;
• выбора правления (и его председателя) и ревизора ТСЖ;
• передаточного акта.

Для государственной регистрации реорганизации, согласно ст.14 N129-ФЗ, понадобятся:

• заявление о государственной регистрации ЮЛ, созданного при преобразовании (форма);
• устав ТСЖ;
• решение общего собрания членов кооператива о реорганизации;
• передаточный акт;
• документ о госпошлине (4000 рублей);
• справку из Пенсионного фонда России, что страхователь предоставил данные о работающих у него застрахованных лицах, о страховых взносах и о страховом стаже.

Регистрация реорганизации ЖСК займёт 5 рабочих дней, на шестой день выдаётся свидетельство об изменениях в ЕГРЮЛ.

0

Автор публикации

не в сети 4 дня

Процедура прекращения членства

Если качество исполнения работ не устраивает владельца квартиры, он вправе обратиться в ТСЖ с просьбой расторгнуть договор. На общем собрании принимается решение об исключении из членов товарищества по заявлению. Документально подтверждается решение путем фиксации решения в протоколе.

Членство прекращается в одностороннем порядке, если это предусмотрено действующим договором. Например, при отказе граждан платить по квитанции, игнорировании правил проживания, ненадлежащем использовании помещений, собственник исключается из ТСЖ. Поскольку исключением не освобождает от финансовых обязательств, уплата коммунальных платежей является обязательной.

Причиной прекращения участия может стать смерть владельца. Наследники вправе передать обязательства по обслуживанию дома тому же ТСЖ, подав заявление на участие.

Возможно ли прекратить членство автоматически

Иногда складывается ситуация, когда членство прекращается автоматически. Так происходит, если кто-либо из участников выходит из организации, и это приводит к потере большинства голосов, отданных за обслуживание через товарищество собственников. Поскольку закон требует наличие более 50% голосов, потеря большинства влечет за собой автоматическое прекращение членства.

• Договор с управляющей компанией: правила заключения, изменения

Допускается переход на альтернативный способ организации обслуживания МКД – через управляющую компанию. Второй вариант обойтись без реорганизации – убедить других собственников и найти новые голоса в пользу обслуживания через товарищество.

Когда утрачивается большинство, проводят общее собрание и проводится голосование с фиксацией результатов в протоколе проведения заседания.