Обманутые дольщики и судебные тяжбы
Застройщик обещал построить многоквартирный дом. Нашёл дольщиков, заключил с ними договор о долевом строительстве и стал строить. А через некоторое время прогорел, так бывает.
Дольщики решили достроить дом и для этой цели организовали жилищно-строительный кооператив. ЖСК передали недостроенный дом и земельный участок под ним. ЖСК утвердил устав, где описал цель своего создания – защитить права участников долевого строительства и завершить строительство дома.
На общем собрании члены ЖСК единогласно решили принимать кредиторов застройщика в члены кооператива только после того, как в максимально полном объёме выявят всех участников долевого строительства этого дома.
Члены кооператива решили, что деньги, которые вносили дольщики по договорам с застройщиком, нужно считать паевым взносом, потому что строился дом за их счёт.
Но тут что-то пошло не так, и кооператив не принял заявление одной дольщицы о зачёте в счёт паевого взноса члена кооператива её взноса в долевое строительство дом и не включил её в свои члены.
Дольщица обратилась в суд. Суд первой инстанции поддержал её требование. Он указал, что ЖСК:
- нарушил собственный устав и имущественные права дольщицы;
- не уведомил её вовремя о созыве общего собрания, на котором принималось решение о прекращении приёма участников долевого строительства в члены кооператива;
- не предоставил возможность вступить в члены кооператива.
Апелляционный суд отменил решение первого суда. Он исходил из того, что дольщица сама виновата: подала заявление о вступлении в члены ЖСК после прекращения приёма в члены кооператива участников долевого строительства. Дольщица обратилась в Верховный суд РФ, и он всех примирил.
Многодомовые ТСЖ
132270
Дольщики «Демоса»: платить кооперативу или остаться без квартиры
Согласно законодательству, член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью – при условии, конечно, что такая квартира к этому моменту уже существует.
Ведущий юрист агентства недвижимости «Этажи» Дмитрий Харалампиди отмечает, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. Например, в договоре ЖСК может быть предусмотрена возможность собирать для завершения строительства дополнительные деньги.
«Специфика договоров паенакопления заключается в том, что они не подлежат государственной регистрации, перехода права собственности в данных сделках нет. Два экземпляра, один из которых забирает пайщик, а второй остается у застройщика. Из рисков — кроме нарушения сроков ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры пайщику, есть риск, что приобретаемые вами права на квартиру могут быть отчуждены третьим лицам. Поэтому в договоре с ЖСК должно быть четко указано, что получит пайщик: квартиру какой площади и планировки, с отделкой или без, в каком доме, на каком конкретном участке», — подчеркивает юрист.
Юристы отмечают, что главный минус ЖСК — неопределенность прав и обязанностей пайщика. В отличие от долевого строительства, где практически все вопросы прописаны в законе, в ЖСК многие важные вопросы отданы на откуп регулированию внутренними актами кооператива, в первую очередь — его уставом. Однако многие с уставом своевременно не знакомятся. Между тем, именно в уставе, который составляется в момент создания ЖСК, содержатся положения, накладывающие на пайщика множество дополнительных обязанностей и предоставляющие кооперативу дополнительные права, позволяющие, в частности, исключить неугодного пайщика из кооператива, не предоставив ему помещения и даже возвратив ему значительно меньше того, чем было им внесено.
Так, уставами ЖСК нередко предусматриваются наряду с паевыми взносами разные платежи — периодические, вступительный и т. д. Вся совокупность этих платежей формирует общую стоимость приобретаемого объекта, однако в случае выхода пайщика из ЖСК возврату ему будет подлежать лишь паевой взнос, который может оказаться лишь меньшей частью от всей этой суммы.
Поэтому Владимир Ушков, выйдя из кооператива, может рассчитывать лишь на возврат своих денег. В ближайшие три года.
Ждем от вас новые темы в рубрику «Знай свои права» по адресу Либо по телефону: 541-901. Мы будем проводить расследования, а томские юристы, правозащитники — консультировать по различным вопросам.
Последствия банкротства ЖСК
Если по решению арбитражного суда данная организация не в состоянии погасить задолженность перед своими участниками, то согласно законодательству, она должна свернуть свою деятельность и как следствие в реестр вносится соответствующая запись о банкротстве и прекращении ее работы.
Участники обанкротившегося жилищно-строительного кооператива могут создать новую организацию, с новым управляющим. Конечно, к выбору нового управляющего следует подойти очень осторожно, этот человек должен быть грамотным, рассудительным и иметь опыт в обращении с деньгами. Чтобы проконтролировать поток денежных средств, участникам данной организации необходимо требовать все чеки и накладные в процессе строительства.
Особенности процедуры
При проведении процедуры банкротства, кроме обозначенной выше особенности в части подачи искового заявления о проведении такого рода производства, есть еще ряд определенных особенностей, к которым относятся:
- обязательное соблюдение очередности удовлетворения имеющихся требований финансового и имущественного характера (сначала требования кредиторов – требования первой очереди, потом требования подрядных организаций – требования второй очереди, потом требования членов – требования третьей очереди);
- в процессе процедуры банкротства потребуется провести снос всех тех построек, которые носят характер незаконных, либо завершение процедуры регистрации прав собственности на те, которые находятся в процессе оформления;
- после завершения процедуры банкротства ЖСК может быть создан другой кооператив, на который возлагается обязанность по завершении строительства спорного имущества.
Каковы последствия банкротства управляющей организации для собственников помещений в МКД?
В случае признания управляющей организации МКД банкротом собственникам помещений в таком доме необходимо принять решение о выборе способа управления МКД. Если решение не принято или не реализовано, проводится открытый конкурс по выбору управляющей организации. До этого прежняя управляющая организация исполняет обязанности по управлению МКД.
Последствия признания управляющей организации банкротом Деятельность по управлению многоквартирными домами (МКД) осуществляется управляющими организациями на основании соответствующей лицензии. Если вступило в силу решение суда о признании управляющей организации банкротом, сведения об МКД, управление которыми осуществлялось такой управляющей организацией, по решению органа государственного жилищного надзора исключаются из реестра лицензий субъекта РФ (ч. 1 ст. 162, ч. 1, 5 ст. 192, ч. 5.4 ст. 198 ЖК РФ). С даты исключения сведений об МКД из реестра лицензий субъекта РФ управляющая организация не вправе осуществлять деятельность по управлению таким домом, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги и выставлять платежные документы потребителям, за исключением ряда случаев (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ). Так, управляющая организация обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме до дня (ч. 1, 2 ст. 164, ч. 3 ст. 200 ЖК РФ; Определение Верховного Суда РФ от 03.06.2020 N 303-ЭС20-7774 по делу N А24-4011/2019): 1)возникновения обязательств по управлению МКД у новой управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений или отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления; 2)возникновения обязательств по договору управления МКД, заключенному управляющей организацией с ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3)возникновения обязательств по договорам, заключаемым собственниками помещений при непосредственном управлении МКД (например, договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, отопления и др.); 4)государственной регистрации ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. В течение трех рабочих дней со дня принятия решения об исключении сведений об МКД из реестра лицензий орган государственного жилищного надзора направляет информацию об этом в орган местного самоуправления (ч. 1 ст. 192, ст. 197 ЖК РФ; п. 1, пп. «б» п. 4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 N 289). Орган местного самоуправления (ч. 4 ст. 200 ЖК РФ; п. 5 Правил N 289): в течение трех рабочих дней со дня получения указанной информации извещает об этом собственников помещений МКД. Для этого он размещает соответствующую информацию на досках объявлений в подъездах или в пределах земельного участка, на котором расположен МКД, а также на своем официальном сайте в сети Интернет; в течение 15 дней со дня получения указанного уведомления созывает общее собрание собственников помещений в МКД для решения вопроса о способе управления МКД. Если решение общего собрания о выборе способа управления не принято или не реализовано либо общее собрание не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления отбирает новую управляющую организацию по итогам открытого конкурса. Если открытый конкурс по отбору управляющей организации признан несостоявшимся, допускается заключение договора управления МКД без проведения открытого конкурса (ч. 4 ст. 161, ч. 5, 6 ст. 200 ЖК РФ). Прежняя управляющая организация в течение трех рабочих дней обязана передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению МКД, техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им (ч. 1 ст. 200 ЖК РФ).
Последствия введения в отношении управляющей организации процедур банкротства (до признания ее банкротом) Введение в отношении управляющей организации процедур в деле о банкротстве, применяемых до признания должника банкротом (в частности, наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление), не является основанием для расторжения договора управления МКД, если такая организация исполняет надлежащим образом условия указанного договора (п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ; ч. 8 ст. 162 ЖК РФ; п. 1 ст. 27 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ). В то же время собственникам помещений в МКД предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, а также принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ; Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14). Также следует учесть, что, в частности, внешний управляющий наделен правом отказаться от исполнения договора управления МКД в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления, если такой договор препятствует восстановлению платежеспособности управляющей организации или если исполнение управляющей организацией договора управления повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (п. п. 1, 2 ст. 102 Закона N 127-ФЗ).
Банкротство застройщиков в практике высших судебных инстанций: 2014–2017
Уважаемые коллеги!
Ниже представлен обзор практики высших судебных инстанций по банкротству застройщиков с начала 2014 по 2021 год (текущий момент).
Каждое дело снабжено выделенной правовой проблемой и соответствующей ей правовой позицией, ключевыми словами, указанием на судью-докладчика, а также должника.
Кроме того, практика распределена по рубрикам:
- применение правил о банкротстве застройщиков
- установление требований
- неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства
- сроки закрытия реестра / трансформации требований
- порядок рассмотрения вещно-правовых требований
- признание права собственности / доли в праве собственности
- специальные способы погашения требований участников строительства
- двойные продажи / конкуренция требований участников строительства
В Обзор также попало дело о банкротстве «Мосинжстрой», определение ВС РФ по которому было принято 17.03.2017.
Применение правил о банкротстве застройщиков
Правовая проблема.
Применяются ли правила о банкротстве застройщиков к случаям привлечения средств на строительство таунхаусов.
Правовая позиция.
Правила о банкротстве застройщиков не применяются к случаям привлечения денежных средств на строительство блокированных жилых домов (таунхаусов), в которых отсутствует общее имущество, характерное для многоквартирного дома.
Источник.
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 15636/13
Ключевые слова
: правила о банкротстве застройщиков, застройщик, таунхаусы
Должник
: ООО «КАЛИНА»
Судья-докладчик
: Валявина Е.Ю.
Примечание. Правовая позиция актуальна до применения Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ: в новой редакции к требованиям о передаче жилого помещения для целей применения специальных правил о банкротстве застройщиков относятся, в том числе, требования о передаче в собственность жилого помещения в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков.
Правовая проблема.
Может ли быть признано застройщиком лицо, которое денежные средства участников строительства не привлекает, но является правообладателем земельного участка и / или объекта строительства.
Правовая позиция.
Застройщиком может быть признано и то лицо, которое является правообладателем земельного участка и/или объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает.
Источник.
Определение ВС РФ от 22.08.16 № 304-ЭС16-4218
Ключевые слова
: банкротство застройщиков, притворные сделки, привлечение средств участников строительства, застройщик, применение правил о банкротстве застройщиков
Должник
: ООО «ССК Металлургмаркет»
Судья-докладчик
: Букина И.А.
Правовая проблема.
Может ли требование участника потребительского кооператива служить основанием для заявления о банкротстве такого кооператива.
Правовая позиция.
Законодатель указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах, предоставляя тем самым защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов, в том числе и по так называемым «теневым схемам» (пункт 5 статьи 201.1 Закона о банкротстве), в связи с чем требование участника потребительского кооператива может быть положено в основу заявления о банкротстве такого кооператива.
Источник.
Определение ВС РФ от 31.07.15 № 305-ЭС15-3229
Ключевые слова
: конкурсоспособность требования — основания заявления, банкротство застройщиков, переквалификация требований, участие в потребительском кооперативе
Должник
: ЖСК «Ваниль»
Судья-докладчик
: Капкаев Д.В.
Установление требований
Правовая проблема.
1. Может ли быть отказано в установлении в деле о банкротстве застройщика суммы неустойки и потребительского штрафа за просрочку передачи квартиры на том основании, что строительство дома не завершено, объект не введен в эксплуатацию, документы, необходимые для регистрации права собственности не переданы, что установлено решением суда общей юрисдикции при рассмотрении вопроса о компенсации морального вреда, по итогам которого в компенсации отказано со ссылкой на отсутствие вины застройщика
2. Может ли являться основанием для отказа в установлении суммы неустойки и потребительского штрафа намеренное и необоснованное предъявление необоснованных убытков и компенсаций
Правовая позиция.
1. Нет
2. Реализация кредитором своего права на судебную защиту предусмотренными законом способами не может расцениваться как злоупотребление правом, если на должника какой-либо материальной ответственности за неисполнение обязательства по передаче квартиры судами не возложено
Источник.
Определение ВС РФ от 23.01.17 № 305-ЭС16-10886
Ключевые слова
: взыскание неустойки, потребительский штраф, злоупотребление правом, последствия признания права собственности на долю в ПОДС в виде квартиры, решение суда общей юрисдикции
Должник
: АО «АлеутСтрой»
Судья-докладчик
: Капкаев Д.В.
Неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства
Правовая проблема.
1. Как определяется дата, с которой начинает исчисляться неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства, если срок передачи объекта строительства обусловлен введением многоквартирного дома в эксплуатацию.
2. С какого момента заканчивает начисляться неустойка за просрочку передачи объекта строительства при признании права собственности участника строительства на такой объект.
Правовая позиция.
1. Если срок передачи объекта строительства обусловлен введением многоквартирного дома в эксплуатацию, при этом договором определен срок окончания строительства многоквартирного дома, неустойка взыскивается с даты окончания срока передачи, рассчитанного исходя из даты окончания строительства многоквартирного дома, указанного в договоре, а если многоквартирный дом введен в эксплуатацию — рассчитанного из даты фактического введения в эксплуатацию.
2. При признании права собственности участника строительства на объект долевого строительства неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства заканчивает начисляться с даты фактического поступления объекта долевого строительства во владение участника строительства.
Источник.
Определение ВС РФ от 03.10.16 № 305-ЭС16-6006(2)
Ключевые слова
: неустойка за несвоевременную передачу, срок исполнения, определение срока, толкование договора
Должник
: ООО «Передовые технологии»
Судья-докладчик
: Капкаев Д.В.
Сроки закрытия реестра / трансформации требований
Правовая проблема.
Может ли быть восстановлен месячный срок на трансформацию требования о передаче жилого помещения в денежное требование (ст. 201.13 Закона о банкротстве).
Правовая позиция.
Месячный срок на трансформацию требования о передаче жилого помещения в денежное требование с момента направления уведомления КУ не является пресекательным и может быть восстановлен по ходатайству участника строительства
Источник.
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14
Ключевые слова
: банкротство застройщиков, перевод неденежных требований в денежные, непрофессиональные участники, закрытие реестра, восстановление срока
Должник
: ЗАО «Центр Авторских Медицинских Технологий и Новаций»
Судья-докладчик
: Разумов И.В.
Правовая проблема.
Каковы последствия пропуска срока на подачу заявления о трансформации требования о передаче жилого помещения в денежное требование.
Правовая позиция.
Участник строительства, направивший заявление о трансформации требования о передаче жилого помещения в денежное требование с пропуском месячного срока на такое заявление (п. 1 ст. 201.13), получает удовлетворение в рамках своей очереди, но при этом имеет право на последовательное удовлетворение, то есть из средств, оставшихся после полного расчета с другими гражданами – кредиторами третьей очереди, подавшими заявления о трансформации требований в отведенный законом срок.
Источник.
Определение ВС РФ от 21.01.16 № 304-ЭС15-12057
Ключевые слова
: трансформация требований, пропуск срока,последствия, требование о передаче жилого помещения, денежное требование
Должник
: ООО «Месхети»
Судья-докладчик
: Разумов И.В.
Порядок рассмотрения вещно-правовых требований
Правовая проблема.
В каком порядке рассматриваются требования об установлении границ земельного участка, признании права на земельный участок, признания отсутствующим права на земельный участок, предъявленные к должникам, в отношении которого применена процедура банкротства застройщика.
Правовая позиция.
Защита прав лица, имеющего требование в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика, в том числе требование о признании права собственности на земельный участок и признании права на такой участок отсутствующим у должника, осуществляется по правилам статьи 201.8 Закона о банкротстве.
Источник.
Постановление Президиума ВАС РФ от 29.10.13 № 4044/08
Ключевые слова
: признание права собственности, процессуальные вопросы, порядок рассмотрения
Должник
: КТ «Социальная инициатива и
Судья-докладчик
: Горшков В.В.
Двойные продажи / конкуренция требований участников строительства
Правовая проблема.
1. В чью пользу подлежит присуждению жилое помещение (переход или признание права собственности) при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одного и того же помещения.
2. Подтверждает ли акт передачи доли в виде квартиры в объекте незавершенного строительства переход фактического владения такой квартирой.
3. Имеет ли значение добросовестность участника строительства для целей разрешения спора о присуждении квартиры, в отношении которой имеются требования нескольких участников строительства.
Правовая позиция.
1. При наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.
2. Акт передачи долей в виде квартир в объекте незавершенного строительства не может подтверждать переход фактического владения спорными квартирами.
3. Приоритет в споре двух конкурирующих дольщиков не может быть отдан также и тому покупателю, который является недобросовестным и своими противоправными действиями содействовал более раннему вступлению во владение.
Источник.
Определение ВС РФ от 09.03.16 № 308-ЭС15-16377
Ключевые слова
: признание права собственности, банкротство застройщика, преюдиция, обязательность судебных актов, двойные продажи, конкуренция договоров долевого участия в строительстве, недействительность сделок
Должник
: ЗАО «Южная электрическая компания»
Судья-докладчик
: Букина И.А.
Правовая проблема.
1. Можно ли признать право собственности на квартиру за лицом, инвестировавшим средства в ее создание, если в отношении должника не применялись правила о банкротстве застройщиков.
2. Вправе ли обжаловать судебный акт по обособленному спору о признании права собственности на квартиру лицо, не являющееся участником по делу о банкротстве, но за которым было признано право собственности на указанную квартиру.
Правовая позиция.
1. Да.
2. Да.
Источник:
Определение ВС РФ от 17.03.17 № 305-ЭС15-16522
Ключевые слова:
двойные продажи, право на обжалование, право собственности, фактическое владение, квартира
Должник
: ОАО «Мосинжстрой»
Судья-докладчик
: Разумов И.В.
