Нюансы оформления покупки квартиры по договору ЖСК и особенности получения ипотеки

Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Долевая собственность

Назад

Опубликовано: 15.09.2016

Время на чтение: 10 мин

0

4388

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

• ЖСК — что это такое
• Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры Преимущества Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры
• Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства
• Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности
• Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома
• Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

ЖСК — что это такое

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — форма объединения покупателей жилья в целях строительства и управления им, основанная на слиянии денежных паевых взносов.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Причины заключались в высочайшем качестве строительства и обособленном управлении такими домами.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»). Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия). Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

Главной задачей такого кооператива является привлечение средств участников-пайщиков. Обязанностью же строительной компании признается строительство дома и передача квартир в нем пайщикам.

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Если сравнивать с долевым участием, то большинство таких компаний предоставляют рассрочку оплаты только до этапа сдачи объекта.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его

участники могут достроить объект
с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.
Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

• сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
• невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
• невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
• недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Как приобрести недвижимость в доме по договору с ЖСК?

Если кто-то сомневается в законности существования ЖСК, ему стоит заглянуть в главу 11 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Здесь нужно обратить внимание на статью номер 110 и 123.

Современный рынок недвижимости ежегодно пополняется всё новыми схемами продаж жилого имущества, которые предлагают застройщики. В качестве примера можно привести договор вступления в кооператив с присутствием первоначального взноса.

ВАЖНО! Перед тем как решиться на какой-нибудь шаг, стоит иметь в виду, что не все варианты являются полностью законными.

Так что такое договор ЖСК при покупке квартиры? Рассматриваемый договор кооператива не имеет регламентирования в каких-либо государственных органах в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Именно поэтому здесь присутствует довольно значительный риск того, что одно и то же жилье будет продано несколько раз. Плюс ко всему, имеется вероятность очень крупных расходов.

Если гражданин желает получить квартиру в новом, только что построенном доме, для него членство в кооперативе — это действительно отличный вариант. В этой ситуации, согласно действующему законодательству, официальному застройщику потребуется не только четко соблюдать все законы, но и тщательно прислушиваться к мнению членов кооператива.

Одновременно с этим необходимо быть готовым нести ответственность. Под этим подразумевается уплата ежемесячных взносов, участие в жизни ЖСК. Будет необходимо принимать участие в регулярных собраниях, а также местных референдумах по выбору самоуправления.

СПРАВКА: Если существует необходимость оформления ипотеки, покупка квартиры по договору ЖСК может стать препятствием. Причина этого заключается в нежелании некоторых банков выдавать деньги для членов сообществ. Однако, если застройщик на хорошем счету у банка, то положительный результат вполне возможен.

Нельзя обойти стороной довольно значительные минусы, которые влечет за собой вступление в организацию.

Среди них:

• затягивание сроков строительства;
• рост цен на строительство жилого дома;
• отсутствие ответственности сообщества перед членами в случае затягивание сроков;
• полное отсутствие гарантии перед собственниками;
• отсутствие государственного органа финансового и технического контроля.

В качестве контролирующего органа действует ревизионная комиссия, избираемая участниками. Если ЖСК имеет связи с компаниями, занимающимися инвестициями или непосредственным строительством конкретного дома – перечисленные выше риски умножаются многократно.

Порядок покупки квартиры

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

В отличие от оформления ипотечного кредита участнику ЖСК не нужно собирать огромный пакет документов. Для вступления в некоторые кооперативы достаточно предъявить только паспорт РФ.

Как правильно осуществить приобретение недвижимости?

Процесс покупки квартиры в жилищно-строительном сообществе нуждается в соблюдении определённых правил. Дело в том, что основной принцип существования такой организации заключается в привлечении как можно большего числа тех, кто желает туда вступить. Такой регламент деятельности позволяет говорить об устоявшемся порядке действий при покупке жилой недвижимости в многоквартирном доме ЖСК.

В упрощенном виде эта схема выглядит следующим образом:

1. первый шаг — это обязательно вступление в организацию.
2. Далее необходимо стать обладателем минимума денежных средств, которые должны покрыть половину стоимости квартиры.
3. Третий шаг — это получение разрешения на выбор недвижимого имущества.
4. Затем необходимо купить квартиру.
5. После чего в ней обязательно нужно прописаться.
6. И самый последний момент — внесение всех оставшихся паевых средств.

Если гражданин непременно хочет чтобы собственность была оформлена конкретно для него, необходимо выяснить размер членского взноса. Причина этого заключается в том, что сумма может увеличиться, в отличие от случаев, когда квартира оформляется непосредственно на организацию.

Какие документы потребуются?

Проведение сделки по покупке квартиры по ЖСК, обязательно потребует предоставления пакета документов.

Вот перечень важнейших из них:

• справка о выплате взносов от кооператива;
• копия выписки из домовой книги;
• несколько документов, подтверждающих личность владельца;
• свидетельство о государственной регистрации права;
• технический паспорт;
• кадастровый паспорт;

В процессе подготовки необходимых документов очень важно не допустить ошибки. В противном случае процесс оформления может затянуться.

Форма справки о выплате паевых взносов от кооператива.

Сроки приобретения

В настоящее время в юридической среде именно покупка жилья по такой схеме считается максимально опасным вариантом.

Если учесть все минусы, перечисленные выше, с этим сложно не согласиться. Тем более, что именно на ЖСК часто обращают внимание застройщики, вовлеченные в мошенническую деятельность. Но здесь имеется масса очевидных плюсов, поэтому люди соглашаются на такое приобретение.

ВНИМАНИЕ: Сроки, в течение которых сдается постройка, не могут быть известны самого начала, несмотря на все уверения застройщиков. Это касается также регистрации многоквартирного дома. Застройщик обладает неотъемлемым правом переносить время настолько, насколько он пожелает. Тем, кто купил жилье в ЖСК, так или иначе, придётся ждать.

Стоимость покупки квартиры по договору ЖСК

Дать какую-то конкретно информацию по стоимости квартиры в кооперативе довольно сложно. Заключаемый между покупателем и застройщиком договор подразумевает возможность изменения стоимости со стороны последнего в любой момент.

При этом цена может быть изначально указана. К сожалению, российское законодательство в таких случаях всегда будет принимать сторону застройщиков.

Куда можно обратиться?

В процессе покупки квартиры в ЖСК, вопрос, озвученный в подзаголовке, возникает невольно. Некоторые органы, как государственные, так и муниципальные могут помочь будущему собственнику решить некоторые проблемы.

Среди них непременно стоит выделить следующие организации:

• служба домоуправления;
• бюро технической инвентаризации;
• налоговые органы (ИФНС);
• попечительские органы;
• муниципальная общественная жилищная комиссия;
• ОВД;
• местный офис Федеральной регистрационной службы.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

• договор членства в ЖСК;
• договор пая;
• платежные документы, подтверждающие оплату паевых взносов;
• акт приема-передачи объекта недвижимости;
• справка о выплате всей задолженности.

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Перечень необходимых документов

При покупке квартиры в ЖСК обязательно нужно знать перечень самых необходимых документов, которые нужны для проведения сделки купли-продажи. Вот некоторые из них:

1. Справка от конкретного кооператива, в которой указано, что собственник жилья выплатил все взносы.
2. Выписка из домовой книги (копия, а не оригинал).
3. Документы, устанавливающие личность владельца квартиры (паспорт, водительские права и прочее).
4. Свидетельство, удостоверяющее государственную регистрацию права.
5. Кадастровый и технический паспорта.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Ипотека и ЖСК

Выше было упомянуто, что банки не всегда готовы пойти на уступки и дать ипотеку в ЖСК, однако, есть и положительные стороны участия в ЖСК при ипотеке и покупке квартиры:

1. Документальное оформление. При участии в ЖСК, между юридическим лицом и кооперативом, заключается договор, по которому при вступлении в организацию, гражданин обязан выплачивать ежемесячный взнос ( на профессиональном языке этот взнос называется паевым взносом).
2. Члены кооператива имеют полноправное право узнать любую информацию о купли-продажи квартир в доме, что, опять — таки, исключает собой риски двойных продаж.
3. На собрании члены ЖСК могут в любой момент вынести вердикт поменять застройщика.

К вашему сведению предлагаем прочитать о рисках ЖСК и ЖНК. Также предлагаем вам дополнительную информацию о:

• выходе из кооператива;
• регистрации;
• деятельности;
• членстве;
• оплате паев;
• и общем собрании собственников.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

• детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
• ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
• удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
• обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
• внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Узнайте, какое жилье для переселенцев и беженцев предусмотрело государство РФ. Прежде чем арендовать квартиру, рекомендуется собрать определенный пакет документов. Какой? Узнайте в нашей статье. Что такое аккредитив и как он может вам помочь в приобретении недвижимости, вы узнаете в нашем материале по ссылке.

Сроки и стоимость

Исходя из данных, которые можно прочесть в Интернете или же спросить у юристов, можно точно сказать, что покупка квартиры в ЖСК — это самый опасный вариант. Нет, конечно, в нем есть свои плюсы, но кооперативы являются самым излюбленным местом наживы у недобросовестных застройщиков. Абсолютно любой человек, который соглашается на членство в кооперативе, рискует очень сильно.

Что же касается стоимости жилья в случае с ЖСК понять это очень трудно: согласно законам, если стоимость квартиры прописана в договоре, то застройщик имеет полное право в одностороннем порядке ее изменить как ему угодно. Законодательство РФ, в таком случае, находится на стороне застройщика.

Сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и последующая его регистрация также могут быть неизвестны. Застройщик, опять-таки, может переносить и продлевать дату строительства столько, сколько его душе угодно. Людям, которые приобрели определенное жилье в постройке, остается только лишь ждать.

Риски покупки квартиры в ЖСК представлены в этом видео:

При смене жилья всегда возникает вопрос: «Какие органы могут помочь в случае сделки купли-продажи?». Вот некоторый перечень:

1. Домоуправление.
2. Инспекция Федеральной Налоговой Службы.
3. Единый информационный расчетный центр (ЕИРЦ).
4. Бюро технической инвентаризации (БТИ).
5. Органы опеки и попечительства.
6. Общественная жилищная комиссия при муниципальном округе.
7. Органы внутренних дел.
8. Управление Федеральной регистрационной службы.

Для подведения итогов, хотелось бы повторить, что поиск и последующая покупка жилья при связи с кооперативами — не самая лучшая перспектива.

В истории было масса случаев, когда люди слишком понадеялись на компанию и на доброжелательных, на первый взгляд, застройщиков. Затем они теряли свое имущество, заработанные деньги, долгожданную квартиру и оставались ни с чем.

Поэтому перед тем, как начинать поиски вожделенного жилья, стоит спросить совета у квалифицированного юриста и нотариуса.