Не так давно жилье в старых домах невысоко ценилось на рынке недвижимости. Такие квартиры преимущественно покупали граждане с небольшим семейным бюджетом. Но сейчас ситуация выглядит по-другому. Теперь многие люди хотят купить квартиру в доме под реновацию. Что такое реновация, с чем связана эта тенденция, и как приобрести недвижимость в таких домах? Ответы на все вопросы в нашей статье.
Дома по реновации в Москве. Основные риски.
Одним из основных рисков, является отсутствие социальной инфраструктуры вблизи новых построенных по реновации домов. Согласитесь, вы покупаете квартиру, а наличие, школы, поликлиники, детского сада и элементарных социальных объектов возле квартиры не наблюдается. И в ближайшие годы неизвестно, собираются ли власти ликвидировать не благоустроенность новых жилых кварталов. При покупке квартир в доме по реновации прежде всего обращайте внимание на:
- Наличие школ, садиков, магазинов
- Наличие медицинских учреждений, досуговых центров
- Транспортную развязку
- Наличие парковки
- Экологическую ситуацию района
- Наличие вблизи шумных и вредных промышленных зон
Востребованность квартир в домах под реновацию напрямую зависит от этих факторов.
В чем выгода от покупки такой недвижимости?
Термин «реновация» с каждым годом набирает большую популярность. Программой реновации называют программу расселения российских граждан, проживающих в ветхом малоэтажном жилье. После переселения с них людей застройщики реконструируют или сносят дом и дают квартиру в новом месте (например, реновация в Щукино это показала). Данная программа одновременно решает две задачи: граждане получают улучшенные жилищные условия, а город приобретает модернизированный внешний облик.
Списки адресов сносимого жилья можно найти в интернете на многих сайтах.
Плюсы реновации
Преимущества покупки квартиры в домах под реновацию:
- Экономия семейного бюджета. Московские хрущевки в доме под реновацию стоят намного дешевле, нежели квартиры в отремонтированных домах. В итоге, купив недвижимость в старом доме, который попадет под реновацию, гражданин сбережет значительную сумму денег и получит новое жилье, на которое у него раньше не хватало денег.
- Получение просторного жилья. Собственников тесных квартир в старых пятиэтажках награждают новой просторной недвижимостью. Благодаря этому, имеется возможность получить хорошее жилье без серьезной траты денег.
- Получение жилья с проведенными отделочными работами. Как правило, квартиры в новостройках продаются без отделки. В среднем, ремонт такого жилья обойдется гражданину в 1 000 000 рублей. Но квартиры, полученные по программе реновации, уже выдаются с отделкой.
- Переселение в хороший район. Дома по программе реновации возводятся рядом со всеми необходимыми объектами соцназначения. К таким относят: школу, детский сад, больницу, поликлинику, спортивную площадку и т. д. Также планируется создание парка, пешеходной зоны, специальных мест для активного и спокойного отдыха. Переехав в квартиру по программе реновации, гражданин получит не только комфортное жилье, но и доступ ко всем вышеперечисленным объектам.
Обратите внимание! Новые квартиры, полученные по программе реновации, одинаковы по площади со старыми. Но если гражданин хочет получить большее жилье, он может доплатить определенную денежную сумму.
Купить квартиру в доме по реновации
Как купить квартиру в доме по реновации? Владельцами таких квартир становятся граждане, заключившие договор мены о переходе прав собственности. Они собирают необходимый пакет документов и после заключения договора и регистрации может уже переезжать в новую квартиру. После этого собственник уже вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, в том числе и продавать его.
На данном этапе, жилье в домах по реновации мало чем разняться по стоимости от стандартных квартир. Если документы у продавца в порядке, с ним можно смело заключать сделку и покупать желанную недвижимость в новом построенном качественном доме с последующей перерегистрацией на нового собственника.
Чем рискуют покупатели квартир в домах «под реновацию»?
Novostroy.ru: С какой целью сегодня приобретают жилье в районах реновации? Каким образом покупатели планируют его использовать?
Дмитрий Заславский, специалист по недвижимости: Квартиры в домах, включённых в программу реновации, в настоящее время приобретают только с целью инвестиций. Покупать такую недвижимость лишь для удовлетворения потребности в жилье невыгодно. Цены на нее значительно выше, а уровень комфорта — ниже, чем в домах 1980-2000 годов постройки.
Способ использования приобретённой квартиры зависит от личной ситуации покупателя. Те, у кого есть иное жильё, планируют сдавать ее на время до выселения и сноса дома. Те, у кого в собственности больше нет недвижимости, будут в ней проживать.
Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate: Такие квартиры интересуют преимущественно инвесторов.
Несмотря на то, что такие объекты часто продаются по завышенной цене, у покупателя есть возможность заработать на разнице в стоимости за счет получения большей площади. Например, в старых пятиэтажных домах площадь типовой однокомнатной квартиры равна 30-35 кв. м, что по современным меркам квартирографии соответствует понятию «студия». По программе реновации собственники получат в качестве альтернативы полноценные однокомнатные квартиры большей площади, и, соответственно, выше по стоимости. Капитализация вложений может достигать 30-50%.
Вторая категория покупателей такой недвижимости – это те, кто приобретает квартиру в старом фонде для личного проживания с перспективой получить квадратные метры в новом доме. Основная цель данной категории покупателей – улучшить жилищные условия. При отсутствии средств на более качественное жилье покупка недвижимости в доме под снос – хорошая возможность по наиболее доступной цене купить квартиру в новостройке.
Novostroy.ru: Есть ли риски при приобретении «вторичек» в районах реновации?
Д.З.: Риски приобретения квартиры в доме «под реновацию» надо разделить на два вида. Первый тип рисков связан именно с реновацией. Когда будет построен дом для переселения жильцов именно этой пятиэтажки? Где именно он будет возведён, насколько близко к привычному району? Какого качества будет эта новостройка? То есть это риски, общие для всех жильцов данного «условного дома под реновацию».
Вторая категория рисков является обычной для всех приобретаемых квартир. Надо внимательно проверять всю информацию по квартире, документы на неё, отслеживать все предыдущие переходы прав собственности и права на пользование. Компетентный специалист по недвижимости с такой задачей справится.
Е.З.: Основные риски связаны, во-первых, с тем, что программа реновации находится на начальном этапе своего развития. Еще нет четкого плана по сносу ветхого жилья во всех районах Москвы, а значит непонятны точные сроки расселения. Во-вторых, остаются вопросы к качеству жилья, предоставляемого в рамках программы. Новые квартиры могут обладать пониженными потребительскими характеристиками: неудачными планировками, плохой шумоизоляцией и инсоляцией, некачественно выполненной отделкой, а сами дома могут находиться в неудачных локациях. Так, например, в качестве альтернативы старому жилью в локации с развитой инфраструктурой могут предложить квартиру в менее развитом районе либо промзоне, хотя административно территория останется прежней. Из-за этого у инвесторов могут возникнуть сложности при продаже полученной жилплощади.
Новость по данной теме3 февраля 2020
Чиновники Московского областного правительства отчитались о результатах программы расселения аварийного жилья в 2021 году. Эта работа ведется в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». По словам главы Минстроя Московской области Владимира Локтева, были расселены жильцы из 722 аварийных помещений, общая площадь которых составила 28,8 тыс. кв. метров. Таким образом, 1866 граждан, проживавших ранее в непригодных для жизни условиях, получили от властей региона новые квартиры.
В Подмосковье за 2021 год расселили почти две тысяч человек. Ещё больше обещают расселить в нынешнем году
Novostroy.ru: Какие параметры, по Вашему, являются ключевыми при покупке такой недвижимости?
Д.З.: Если принять, что квартиры в домах под реновацию приобретаются только как инвестиция в будущую новостройку, то становится ясно, что ключевым параметром является цена. Именно она делает будущую инвестицию особенно привлекательной. Для 50-60-летних домов также важно их техническое состояние: если во всём доме коммуникации в плачевном состоянии, то и жить становится некомфортно, да и претендентов на съем жилья будет немного.
Е.З.: В большинстве случаев покупатели такой недвижимости не планируют проживать в ней, а просто ждут сноса дома. Поэтому для них совершенно не важны ни этаж, ни состояние квартиры и самого дома. Ключевыми становятся район, стоимость объекта и сроки сноса дома. Среди инвесторов наиболее распространены бюджетные и «быстрые» варианты – одно- и двухкомнатные квартиры в районах, либо уже затронутых реновацией, либо те, где она только планируется.
Novostroy.ru: Как изменился спрос и стоимость «вторички» в районах реновации за последние два года?
Д.З.: В домах, входящих в программу реновации, квартиры дороже. Так, например, в районе метро Беляево есть пятиэтажки, жильцы которых отказались от участия в программе реновации и есть соседние с ними дома, которые задействованы в данной программе. Разница в цене квартир в этих одинаковых «панельках» составляет, для однокомнатных квартир, около 15-20%. Это и есть стоимость «инвестиционной привлекательности» недвижимости в «домах под реновацию». Люди готовы платить больше, рассчитывая на будущий переезд в новостройку более высокого уровня комфортности. Можно сказать так: по мнению покупателей, цена на квартиру в пятиэтажке «под реновацию» остаётся привлекательной до тех пор, пока она не дороже квартиры экономкласса в этом же районе, в доме 1980-2000 годов постройки. Потому что именно с такими домами сравнимы те новостройки, куда будут вселяться жители сносимых пятиэтажек.
Кривая спроса имела за два года примерно такой вид – сначала, примерно осенью 2021 года, собственники квартир в пятиэтажках, резко подняли цены в ожидании ажиотажного спроса. Но по этим ценам лоты стали неинтересны покупателям-инвесторам, а тем более просто покупателям. В дальнейшем, в 2021 году стоимость снизилась до взаимно приемлемого уровня, и продолжает оставаться на том же уровне.
Е.З.: За последние два года спрос на недвижимость в домах под реновацию вырос примерно в 1,5-2 раза. В связи с повышенным интересом к таким объектам инвесторов квартиры реализуются в большинстве своем по ценам выше среднерыночных. Если сравнивать ситуацию по росту стоимости жилья за прошедший год, то именно на дома, попавшие под реновацию, зафиксирован наибольший рост стоимости квадратного метра — до 10%. В целом же, по другим домам на вторичном рынке рост не превышает 5-6%. При этом наибольший рост цен отмечается в районах, где уже идет активное строительство новых площадок, и расселение планируется в ближайшее время. А также в районах, где жилой фонд преимущественно состоит из пятиэтажных домов.
Novostroy.ru: Как, по Вашим оценкам, изменится спрос и цена на эту недвижимость в ближайшие годы?
Д.З.: Спрос на квартиры в пятиэтажках зависит от инвестиционной привлекательности. Если общие риски реновации, благодаря действиям властей и общей экономической ситуации в Москве, будут на низком уровне, то сохранится нынешнее соотношение цен. Если среди потенциальных покупателей будет распространяться информация о невыгодности приобретения квартир в домах реновацию, то спрос снизится, а вслед за ним и стоимость. Ещё одно соображение: если у граждан появится иной инвестиционный инструмент для приумножения своих сбережений, то часть денег «перетечёт» на опробирование нового способа вложений. И тогда цены на квартиры под реновацию снизятся.
Е.З.: Для того чтобы спрос на подобное жилье оставался высоким, необходимо минимизировать риски. А для этого нужно четко регламентировать порядок предоставления альтернатив собственникам и разработать план по расселению пятиэтажных домов с точными сроками. В таком случае спрос будет оставаться стабильным и перемещаться вслед за районами, где реновация находится в активной стадии. Цены, скорее всего, также останутся либо на среднерыночном уровне либо чуть выше.
Новость по данной теме27 января 2020
И это будет пиковая отметка по вводу новостроек за всю программу. С 2021 будут проектировать дома уже на освобожденных территориях, это запустит вторую волну реновации. Заявил сегодня Андрей Бочкарев, новый заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства.
3,5 миллионов «квадратов» реновационного жилья в год начнут вводить с 2022 года
Дома построенные по программе реновации
Комфортные дома по реновации, купить квартиры в которых планируют москвичи, несомненно отличаются качеством постройки и отделки. Они находятся под контролем правительства Москвы. Всего в программу реновации было включено более 5 тысяч таких домов. В основном участники программы получат новые квартиры в своих районах и округах. Реновация на данном этапе происходит во всех округах столицы. За последние месяцы у москвичей выросло доверие к программе по переселению. Происходящая реновация вселила уверенность у людей в возможности замены ветхого жилья на новое и комфортабельное.
Также вырос спрос на квартиры в домах, которые подлежат сносу. Так «хрущевки» за последний год подорожали на 25%. Хотя такое приобретение можно назвать рискованным вложением средств. Не многие хотели бы переезжать из нажитой квартиры с ремонтом и зеленым двориком, на верхние этажи небоскребов на оживленной автотрассе.
Дома под реновацию по адресу
На официальном сайте Мэра Москвы и других информационных порталах в любое время вы можете ознакомиться по адресам с жилыми помещениями по программе реновации. Чтобы узнать, какие дома идут по реновацию по адресу в Москве, необходимо зайти на официальные сайты Правительства и Мэра города и просмотреть карту, на которой отмечены дома под снос. Как узнать срок сноса дома по реновации и подлежит ли ваша квартира под государственную программу переселения, также можно узнать на официальных сайтах Правительства Москвы.
Новые технологии с названием «умный снос» позволят по-современному сносить здания. Они будут постепенно демонтироваться и подлежать будущей переработке. Благодаря государственным программам, внешний облик столицы изменится, а качество жизни горожан намного улучшиться.
Реновация: подробнее о сути программы
Впервые программа московской реновации появилась еще в 1990-х годах, – тогда мэр столицы Юрий Лужков выбрал для сноса пятиэтажные дома определенных категорий (К-7, II-32, II-35 и др.). В то время властям не удалось полностью воплотить проект в жизнь, что было частично связано с нехваткой денег в государственном бюджете. Возобновить программу по обновлению жилищного фонда предложил действующий мэр Москвы Сергей Собянин в 2021 году.
Под столичной реновацией понимается комплекс действий, направленных на снос старых жилых зданий (как правило, пятиэтажных «хрущевок»). Допустимый срок эксплуатации «хрущевок» либо уже закончился, либо закончится в самое ближайшее время. Основная задача реновации – не допустить, чтобы пятиэтажки превратились в аварийные и непригодные для жизни сооружения, которые будут представлять опасность для москвичей.
Власти решили пойти именно по пути сноса домов, а не по пути их реконструкции и ремонта (за исключением объектов, представляющих собой ценное культурное наследие). Это связано с тем, что снести «хрущевки» – и выгоднее, и безопаснее для людей.
Граждане, проживающие в домах «под снос», получают возможность переселиться в современные и комфортабельные новостройки. Здесь им предоставляются равнозначные по метражу, но улучшенные по своим техническим характеристикам квартиры. В чем-то переселяемые жильцы даже выиграют. Количество комнат останется неизменным в новом и старом вариантах жилья, однако прихожая, кухня и санузел точно станут просторнее.
Если же у человека есть финансовая возможность, он может доплатить за «лишние» метры и увеличить свое жилье еще больше. При этом уезжать далеко от привычного места жизни не потребуется, ведь новостройки будут располагаться в тех же местах, где и сносимые дома.
Если действующий собственник не хочет получать жилье в новостройке, он может получить денежную компенсацию. Сумма денежной компенсации соответствует рыночной стоимости исходной квартиры.
Кто строит дома по реновации
Новоселам, планирующим переехать из тесной квартиры в просторную и новую, важно знать, кто строит дома по реновации в Москве?
В конкурсе победили , которая будет выступать в качестве подрядчика. Также активное участие отводится проектным организациям. Также казенное предприятие «Управление гражданского строительства», которое сдало самое большое количество метров в эксплуатацию в Москве будет заниматься постройкой домов по реновации.
Где будут строить дома по реновации
Где же будут строить дома по реновации и как узнать месторасположение будущих квартир переселенцев столицы? Новые здания начали появляться в семи округах Москвы. Общая площадь их составит около 100 тыс. кв. метров. Об этом на своем сайте сообщил официальный представитель столичного департамента строительства.
Это район Можайска, Царицина, а также на улицах Бауманская, Староалексеевская, Черное Озеро, Керченская, Каховка, Каскадная Молодцова и Кронштадтском бульваре. И это не полный список домов по реновации в Москве.
