Кто же должен платить коммунальные платежи во вновь построенном доме?
(два дела из судебной практики)
Случаи, описанные мною в данной статье, лишь единичные в той массе исков, которые предъявляются управляющими компаниями в целях компенсации затрат, произведенных ими на коммунальное обслуживание и содержание общего имущества многоквартирных домов. Всего два случая из судебной практики, но какой разный подход судов к разрешению возникших споров!
Застройщики (инвесторы), сдавая дом в эксплуатацию, не намерены его содержать, во всяком случае уходят от этого обременения. Тогда коммунальные службы предъявляют требования к эксплуатирующим организациям, а те в свою очередь либо вынуждены обращаться в суд с иском к застройщику, либо просто распределять все затраты между проживающими в доме лицами.
Итак, сначала начнем с обзора законодательства. Бремя содержания вновь построенного объекта несет его собственник (ст. 210 ГК РФ). Право собственности у застройщика (инвестора) объекта возникает с момента государственной регистрации его права на построенный объект (ст. 219 ГК РФ). Стало быть, нет свидетельства о праве собственности на объект — нет и обязанности по содержанию этого объекта. Такое заключение поддерживается и п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», где можно прочитать, что положения законодательства об инвестиционной деятельности не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство домов, правом собственности на возводимые за их счет объекты недвижимости.
Теперь положения Жилищного кодекса РФ. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность по оплате коммунальных услуг несут собственники помещений, их арендаторы, наниматели, члены жилищного кооператива, получившие жилье от данного кооператива, и, наконец, лица, получившие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию помещения в данном доме. Таким образом, указанная статья, помимо собственников, обязанных нести расходы на содержание отдельных помещений в многоквартирном жилом доме, указывает на арендаторов, нанимателей помещений, а с июня 2011 г. — еще и на лиц, получивших помещения от застройщика. Означает ли, что до передачи сданного в эксплуатацию жилого дома другому лицу бремя расходов на его содержание должен нести застройщик? Из смысла Гражданского кодекса РФ и указанного Постановления Пленума ВАС РФ положительного ответа по данный вопрос не усматривается. Ну а как применяют его на практике суды?
Дело 1. Сначала ТСЖ «Долина Грез-2» обратилось в районный суд г. Москвы о взыскании с гр. С, являющейся собственником квартиры на ул. Крылатская, стоимости коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества дома за период с момента образования ТСЖ и оплаты им всех услуг, предоставляемых дому коммунальными службами города, до оформления ответчиком права собственности на данную квартиру.
Как следует из материалов дела, между ОАО Холдинговая (Инвестор) и гр. С (Соинвестор) был заключен договор инвестирования № 01К-КР005-012/ГН от 18.11.2004.
Предметом договора является взаимодействие сторон по инвестированию строительства объекта с последующим правом оформления Соинвестором в собственность результата инвестиционной деятельности в виде трехкомнатной квартиры.
В договоре записано, что Соинвестор (гр. С) несет затраты по управлению, коммунальному и техническому обслуживанию Объекта в части принимаемого Объекта инвестирования и своей Доли участия в Общем имуществе, начиная с даты передачи Объекта под заселение согласно подписанной «ключевой справке» и до момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности Соинвестора на Объект инвестирования. Причем платежи оплачиваются Соинвестором, исходя из фактических затрат эксплуатирующей (управляющей) организации.
Соинвестор обязуется при приемке Объекта инвестирования (подписании Акта) заключить с соответствующими эксплуатирующими организациями (либо ТСЖ) договоры на управление, коммунальное и эксплуатационное обслуживание Объекта инвестирования в пределах своей доли участия в общем имуществе и нести расходы по обязательным платежам в других общих расходах (согласно договору на обслуживание).
Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 17.11.2010, вступившим в законную силу постановлением кассационной коллегии Мосгорсуда, исковые требования истца удовлетворены частично, т.е. с гр. С взысканы оплата коммунальных услуг и расходы на общее содержание дома только с момента получения по акту приема-передачи квартиры и до оформления ее в собственность.
В мотивировочной части решения Останкинский суд записал следующее.
Применительно к положениям ст. 431 ГК РФ, принимая буквальное значение содержащихся в вышеуказанных договорах слов и выражений путем в том числе сопоставления с условиями и смыслом договора в целом, суд пришел к выводу, что возникновение обязанности ответчика по оплате затрат по управлению, коммунальному и техническому обслуживанию объекта в рамках заключенного договора возможно только после принятия квартиры и подписания акта приема-передачи.
При этом представленные ОАО «Главмосстрой» в суд сведения о том, что денежные выплаты за обслуживание им квартиры ТСЖ не производились, не свидетельствуют об отсутствии у данной организации («Главмосстроя») обязанности таких выплат, поскольку до момента приобретения ответчиком (гр. С) права собственности на указанную квартиру построенный объект недвижимости находился в ведении и владении ОАО «Главмосстрой», что в том числе подтверждается передачей квартиры ответчице по акту именно указанным обществом. Кроме того, на данное обстоятельство также указывают положения договора инвестирования от 18.11.04г., исходя из которых, в случае неисполнения Соинвестором обязанностей, предусмотренных договором, Соинвестор компенсирует Инвестору () все понесенные последним затраты по осуществлению эксплуатационных и иных платежей за обслуживание, штрафных санкций, налагаемых на Инвестора, в связи с неоплатой указанных платежей, начиная с даты получения Инвестором «ключевой справки» (она как раз подтверждает возможность фактической эксплуатации объекта) и до момента заключения договоров на обслуживание непосредственно Соинвестором. Исходя из таких выводов, Останкинский районный суд взыскал с гр. С в пользу ТСЖ «Долина Грез-2» коммунальные платежи и расходы на содержание общего имущества дома только за период с момента получения гр. С от ОАО «Главмосстрой» квартиры по акту приема-передачи и до получения ею свидетельства о праве собственности на эту квартиру.
Что же касается долга, образовавшегося до передачи квартиры гр. С, суд посчитал обязанной его оплатить , что и дало ТСЖ «Долина Грез-2» повод обратиться в арбитражный суд с иском к «Главмосстрою» о взыскании платежей, начисленных до передачи квартиры гр. С.
Во втором иске ТСЖ «Долина Грез-2» просило арбитражный суд взыскать с всю сумму за коммунальные услуги и содержание общего имущества дома пропорционально площади квартиры за период оплаты ТСЖ коммунальных услуг муниципальным службам города и до передачи квартиры гр. С.
Арбитражный суд г. Москвы, сославшись на сделанный Останкинским судом г. Москвы вывод о должниках коммунальных платежей спорной квартиры, не принимая во внимание ст. ст. 210, 219 ГК РФ, а также руководящие разъяснения указанного Пленума ВАС РФ, учитывая положения ст. 153 ГК РФ, принял решение об удовлетворении иска и взыскал с в пользу ТСЖ все расходы по коммунальным платежам и содержанию общего имущества дома с момента передачи дома на баланс ТСЖ и до передачи квартиры гр. С. (ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-15542/2012-ГК, г. Москва, Дело № А40-109516/11-105-964 26 июня 2012 г.)
Конечно, судебные акты не соответствуют ни приведенным нормам закона, ни разъяснениям ВАС РФ. Скорее всего, арбитражные суды заставило принять такое решение уже вступившее в законную силу решение Останкинского суда по иску ТСЖ «Долина Грез-1» к гр. С. Но ведь если вчитаться в данное решение, то в нем не делается однозначного вывода об обязанности «Главмосстроя» нести расходы по содержанию квартиры, позднее переданной гр. С. В нем записано буквально следующее: при таких обстоятельствах не исключается возможность оплачивать коммунальные платежи за квартиру до передачи ее гр. С. Такую запись арбитражные суды истолковали как установленную судом обязанность «Главмосстроя» оплачивать коммунальные услуги и расходы на содержание общего имущества дома, а это, по мнению автора, спорный вывод.
Останкинский суд посчитал, что запись в договоре об обязанности гр. С компенсировать затраты «Главмосстроя» за коммунальные и другие услуги с момента получения «ключевой справки» и до оформления права собственности на квартиру свидетельствует об обязанности оплачивать коммунальные платежи и в дальнейшем, после передачи квартиры, взыскивать их с гр. С. Т.е., исходя из логики суда, ОАО «, являясь инвестором строительства дома, вправе взыскать уплаченную за коммунальные услуги сумму с гр. С. с даты получения ею «ключевой справки» до получения свидетельства о праве собственности на квартиру.
Дело 2. Аналогичное первому.
Товарищество собственников жилья «Долина грез-2» (далее — ТСЖ «Долина грез-2») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с открытого акционерного общества Холдинговая (далее — ОАО Холдинговая ) (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) задолженности по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества дома, процентов за пользование чужими денежными средствами. В обосновании исковых требований истец сослался на то обстоятельство, что им понесены расходы за счет собственных средств на содержание машиномест, построенных, но еще не проданных ответчиком. ТСЖ пришлось оплачивать все коммунальные платежи и расходы на эксплуатацию принадлежащих ответчику машиномест.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 августа 2011 года в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Долина грез-2» отказано в полном объеме.
Решение суда оставлено без изменения апелляционным судом. Однако ФАС Московского округа, рассмотрев кассационную жалобу ТСЖ на указанные судебные акты, отменил их и направил дело на новое рассмотрение, указав в своем Постановлении следующее.
Суд первой инстанции не определил спорное правоотношение и нормы материального права, которые эти отношения регулируют.
Кассационная коллегия считает также необходимым обратить внимание суда на руководящие разъяснения, содержащиеся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следующего содержания.
При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Учитывая изложенное, Кассационный суд решил отменить ранее изданные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение с учетом изложенных замечаний (Постановление ФАС МО от 15.02.2012г. по делу № А40-1593/11-142-16).
Вот другой подход суда к ситуации, подобной описанной до этого. Если в первом случае ни Останкинский суд, ни позднее арбитражный суд г. Москвы, взыскивая с стоимость коммунальных услуг, не учитывали правила ст. ст. 210, 219, 223 ГК РФ, по второму делу, как мы видим, суды сослались на эти нормы закона и сделали свой вывод с учетом требований этих правил. Из содержания мотивировочной части Постановления Кассационного суда в общем также напрашивается отказ в удовлетворении иска. При повторном рассмотрении дела суду достаточно лишь изменить содержание обосновывающей части решения, оставив без изменения резолютивную часть. Но ведь это мог сделать и кассационный суд.
В такой ситуации, когда различные суды по-разному понимают одни и те же случаи, по мнению автора, необходимо вмешаться высшим судебным инстанциям и дать соответствующие разъяснения низшим.
Коммунальные долги осужденных
Юрист, Алексей Белоус
Как не лишиться квартиры после освобождения
Нормы жилищного законодательства предполагают два вида пользователей жилыми помещениями: собственники и наниматели.
Собственники
– это граждане, имеющие жилые помещения в собственности и распоряжающиеся им по своему усмотрению.
Важно: право собственности не прекращается при заключении гражданина в МЛС,
если это не предусмотрено решением суда
Наниматели –
это лица, получившие жилое помещение в пользование от государственного или муниципального жилищного фонда на основании договора социального найма.
Обязанность по внесению жилищно-коммунальных платежей
Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения (как гражданин, так и государство в лице уполномоченных лиц заключать договора социального найма) осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник отвечает за содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
И при попадании собственника в места лишения свободы эта ответственность с него не снимается.
В соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.
Часть ч. 1 ст. 153 ЖК РФ обязывает граждан и организации, владеющих жилыми помещениями, своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги.
В законодательстве нет нормы, которая освобождает граждан, отбывающих наказание в исправительных учреждениях, от оплаты коммунальных услуг и услуг за содержание жилья.
Ибо отсутствие у лиц, находящихся в МЛС, заработка и иных доходов не свидетельствует об утрате их трудоспособности
.
В соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания собственников.
Для тех, кто не внес плату в положенный срок, начисляется пени за каждый день просрочки, начиная с 31 по 99 день. В этот период размер пени составляет 1/300 ставки рефинансирования, а с 91 дня размер пени будет 1/130 ставки рефинансирования. (Часть 14 статьи 155 ЖК РФ).
Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.
Нахождение ответчика в местах лишения свободы, будь он собственником или нанимателем, не относится к форс-мажорным обстоятельствам, освобождающим его от ответственности платить за содержание жилого помещения в положенный срок. И при нарушении графика платежей, ему будет начислена пени.
При этом осужденные могут ходатайствовать перед судом об отсрочке выплаты задолженности, ссылаясь на отсутствие работы по месту отбывания наказания, низкий заработок и т.д.
Какие платежи являются обязательными для людей, временно отсутствующих, а какие они могут не исполнять?
Затраты на содержания жилья делятся на две основные группы:
- Коммунальные услуги
- Содержание жилья
К коммунальным услугам относят: электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализация), отопление и вывоз твердо-бытовых отходов (ТБО).
Кроме того, есть общедомовые коммунальные услуги и услуги индивидуального потребления, начисление которых идет по показаниям счетчиков жильца или по нормативам.
Если в квартире установлены индивидуальные приборы учета, то оплата коммунальных услуг производится за фактическое потребление ресурсов, исходя из показаний счетчиков. Исключения составляют ТБО и водоотведение. В этом случае количество проживающих значения не имеет.
Если эти данные в течение 6 месяцев не передаются в управляющую компанию, то начисление будут производиться по нормативам из расчета количество зарегистрированных граждан в жилом помещении.
Если индивидуальных приборов учета в жилом помещение нет, то оплата производиться по утвержденным нормативам, исходя из количества зарегистрированных граждан в жилом помещении.
Если человек попадает в СИЗО, то на него начислений за коммунальные услуги по нормативам не будет. Для этого в управляющую организацию нужно предоставить справку из СИЗО или копию Постановления об аресте.
Когда приговор вступает в законную силу, и осужденного направляют в колонию, его снимают с регистрации, и начисление коммунальных услуг по нормативам также не производится.
Обязанность оплачивать коммунальные услуги по содержанию мест общего пользования в полном объеме сохраняется за арестованным и осужденным. Эта часть платежа обязательна для всех граждан независимо от того проживают они в квартире или временно отсутствуют.
Это же относится и к услугам за содержание жилья.
Напомним, что в плату за содержание жилья входит оплата услуг управляющей организации за содержание мест общего пользования (подъезд, подвал, кровля, придомовая территория), в том числе и проведение текущего ремонта, а так же затраты на капитальный ремонт дома и иные затраты дома определенные собственниками общем собрании.
Собственник обязан оплачивать эти услуги в полном объеме даже, если он какое-то время не проживает с своем жилье.
Может ли задолженность по ЖКХ лишить заключенного права собственности на квартиру?
Задолженность за жилищно-коммунальные услуги перед управляющей компанией, в том числе и перед ТСЖ, ТСН, ЖК ЖСК и т.д., установленная судом и вынесшим решение о взыскании, не предполагает автоматического лишения права собственности на помещение.
Собственник может лишиться права на квартиру либо добровольно, подарив ее или продав, либо принудительно только по решению суда.
Если управляющая компания подаст в суд на неплательщика, суд может наложить арест на жилое помещение, чтобы обеспечить иск (ст. 139 ГПК РФ).
Наложение ареста на имущество не лишает должника права владения и пользования имуществом в соответствии, а лишь ограничивает его права – распоряжаться (продавать, дарить, разменивать).
Если осужденный не собственник, а наниматель, он должен помнить, что Договор социального найма заключается без срока установления действия и не прекращается при заключении его попадании в МЛС.
О регистрационном учете
Согласно п. 2 «Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 г. № 713 и п. 31 указанных правил,
осужденный гражданин на основании вступившего в законную силу приговора суда, снимается с
регистрационного учета по месту жительства.
При этом, находясь в МЛС, он не утрачивает право пользования спорным помещением, так как в помещении не проживает временно, ст. 71 ЖК РФ.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи, свыше полугода, без уважительных причин, не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого
жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. (
п.1. ст. 90 Жилищного кодекса РФ).
Нахождение гражданина в заключении не является основанием для расторжения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Это обстоятельство не указано законодательством в качестве основания для применения положений ст. 79 ЖК РФ.
Поделиться ссылкой:
Новости ЖКХ
При аренде помещения вполне естественно, что арендатор пользуется коммунальными услугами как: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение. А вот в каких случаях у арендатора возникает обязанность по оплате таких услуг в адрес управляющей организации, предоставляющей коммунальные услуги (далее по тексту — Исполнитель)?
По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом — именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом законодатель не конкретизирует, что относится к таким расходам для каждого определенного вида имущества.
Поскольку нормы вышеприведенной статьи являются диспозитивными, стороны вправе самостоятельно определить кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества, согласовав условие об оплате таких услуг в договоре аренды.
В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. При этом, действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг в лице УО или РСО).
Однако, на практике довольно часто возникает ситуация, когда недобросовестный арендатор, в силу известных одному ему причин, не выполняет согласованную обязанность и уклоняется от заключения договора с исполнителем коммунальных услуг. Что же делать УО, когда в нежилом помещении арендатор фактически потребляет коммунальные услуги, а долг по оплате только растет?
В судебной практике сложилось два подхода в разрешении этого вопроса:
Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг, либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками. Плата за коммунальные услуги в указанном случае может быть взыскана только с собственника нежилого помещения.
1. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 21 мая 2013 г. № 13112/12 пришел к выводу, что поскольку п.2 ст.616 ГК РФ регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.
Дополнительного соглашения к договору управления об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 Гражданского кодекса, суду представлено не было.
Таким образом, взыскание судами стоимости коммунальных услуг с общества как арендатора помещения нельзя признать соответствующим нормам материального права.
2. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04.03.2014 № 17462/13 по делу № А40-128959/12 разъяснил, что по общему правилу ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором. По мнению ВАС РФ, непосредственно законом на арендатора такое бремя не возложено. Из договора аренды указанная обязанность арендатора также не может вытекать, поскольку договор регулирует отношения собственника и арендатора. На основании этого ВАС РФ пришел к выводу, что, не оплатив оказанные коммунальные услуги, собственник неосновательно обогатился за счет ресурсоснабжающей организации (п. 1 ст. 1107 ГК РФ) и обязан возместить стоимость фактически оказанных услуг.
Также ВАС РФ отметил, что в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы на содержание имущества, в том числе расходы на коммунальные услуги, по общему правилу несет арендатор. Однако, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст.308 ГК РФ).
Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем — собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.
Аналогичный вывод был впоследствии сделан и Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015г.).
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была высказана точка зрения относительно невозможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов в отсутствие договора между исполнителем коммунальных услуг и арендатором:
«… В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».
Таким образом, предусмотрев в договоре аренды условие об обязанности арендатора самостоятельно заключить с исполнителем коммунальных услуг договор и при условии заключения указанного договора с исполнителем коммунальных услуг, арендатор вправе оплачивать потребленные коммунальные услуги напрямую в адрес исполнителя.
До выхода в свет вышеуказанных Постановлений Президиума ВАС РФ, суды придерживались абсолютно противоположной позиции, считая, что плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками.(Постановление ФАС Уральского округа от 10.10.2011 № Ф09-5983/11 по делу N А50-25363/10, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.08.2011 N Ф03-3273/2011 по делу N А51-15108/2010).
Таким образом, Президиумом ВАС РФ, а в дальнейшем и Верховным судом РФ была поставлена окончательная точка во взаимоотношениях УО – Собственник – Арендатор.
В настоящее время суды руководствуются тем, что содержание в договоре аренды условия об обязанности арендатора заключить договор с исполнителем коммунальных услуг на поставку коммунальных ресурсов, само по себе не возлагает на арендатора обязанность автоматически оплачивать эти услуги. Если, конечно, такие договоры будут им заключены, то это освободит собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы по оплате коммунальных услуг.
Рассматривая дело № А03-16138/2015 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 02.09.2016 № Ф04-3452/2016 отказал в удовлетворении требований РСО о взыскании с собственника платы за потребленную электрическую энергию ввиду того, что обязанность по оплате ресурса лежит на общественной организации, которая, являясь арендатором, заключила с РСО самостоятельный договор энергоснабжения и фактически потребляла электроэнергию.
«При этом, отклоняя доводы Истца (ресурсоснабжающей организации) на несоответствие обжалуемых судебных актов правовой позиции, выраженной в Обзоре N 2 (2015), …. является несостоятельной, поскольку приведенная в них позиция об обязанности собственника, а не арендатора оплачивать коммунальные услуги относится к иным ситуациям, чем в настоящем деле, а именно к случаям, когда между арендатором и собственником помещения имеется только заключенный договор аренды с условием или без условия об оплате арендатором ресурсов энергоснабжающим организациям, но при этом у ресурсоснабжающей организации (при непосредственной форме управления многоквартирным домом) или управляющей многоквартирным домом организации с арендатором отсутствует договор ресурсоснабжения (предоставления коммунальных услуг), по которому арендатор принял бы на себя обязательство перед этими организациями по оплате полученных ресурсов.
Разъяснения, изложенные в Обзоре № 2 (2015) даны с учетом вывода Президиума Верховного Суда Российской Федерации о том, что исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного между ним и арендатором договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
С заключением самостоятельного договора энергоснабжения № 3472 с третьим лицом истцу известно о фактическом пользователе нежилого помещения, в отношении потребления энергии которым, как абонентом истца, последний осуществляет соответствующий контроль».
По материалам сайта https://burmistr.ru, статья Евгении Семеновой.
На кого возлагается
К лицам, ответственным за внесение платежей по содержанию жилых помещений, относят ( ст. 31 ЖК РФ[1]):
- членов семьи, совместно проживающие вместе с собственником (п. 1, п. 3 ст. 31 ЖК[1]);
- бывших членов семьи, продолжающие проживать на жилплощади по решению судебной инстанции (п. 4 ст. 31 ЖК[1]);
- граждан, пользующихся помещением по договору/соглашению, предусматривающему такие обязанности (п. 6 ст. 31 ЖК[1]).
Кроме того, к ним причисляют лиц, имеющим долю в недвижимости ( ст. 249 ГК[2]), либо владеющими ею на праве совместной собственности.
При возникновении задолженности по коммунальным услугам солидарная ответственность может быть возложена судом на любого (либо всех вместе), кто обязан в силу закона вносить платежи, кроме несовершеннолетних.
