Законный порядок
Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий — на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил. И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью материнского капитала.
Существующая практика
Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям. Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно. Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: «Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети», — утверждает Павел Лепиш, генеральный директор . Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем. Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. «Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений», — сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК . Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.
Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: «Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем», — рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки — через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.
В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это. Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги. Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег.
Возможные риски
Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому «данное условие чаще не выполняется, чем выполняется», уверяет Мария Полякова (АИЖК). Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем — в случае перепродажи жилья — столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.
«Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной», — уверяет Павел Лепиш («Домус финанс»). Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. «Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства», — сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.
Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. «Причем сроки исковой давности для взрослых — 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала. — От ред.), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, — 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия», — рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы . Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. «Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец — деньги. — От ред.). Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше», — рассуждает Павел Лепиш («Домус финанс»). Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.
Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, — предупредить такую ситуацию. «Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения», — советует Мария Полякова (АИЖК). «Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала», — объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит. Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.
Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет. Поэтому этот факт лучше проверить: «Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ — справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям», — говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.
Когда недвижимость куплена с помощью материнского капитала, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.
Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.
«В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств», — подводит итог Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).
1 января 2007 года в РФ вступил в силу Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» №256-ФЗ. Указанный НПА — основной в сфере правового регулирования отношений в рамках материнского капитала. Вкратце: в соответствии с его положениями, после рождения ВТОРОГО ребенка российская семья имеет право на получение денежной помощи — материнского капитала. Размер описываемого материнского капитала к концу 2017 года составляет 453 026 рублей. Получить указанную сумму можно только ОДИН раз (за рождение третьего, четвертого детей выплаты маткапитала не производятся). Уже известно, что индексироваться и меняться к 2021 году данная сумма, к сожалению, не будет. Программа выплаты материнского капитала завершается 31 декабря 2021 года. Программа изначально была рассчитана на 10 лет, ее продлевали на 2 года, однако, вопрос о продлении программы после 2021 года в настоящее время остается открытым. Рассмотрим более подробно все вопросы.
Кто имеет право на материнский капитал
Правом на получение средств обладают следующие лица:
- женщины, которые родили / усыновили второго или третьего ребенка — в случае с третьим ребенком право может быть реализовано только, если средства не были получены после рождения / усыновления второго малыша;
- мужчины, усыновившие второго, третьего и последующих детей — описываемое право и здесь может быть реализовано только один раз.
Обязательным условием является наличие у лиц-получателей материнского капитала гражданства РФ. Данное условие предполагает исключение: отец ребенка (гражданин РФ) может рассчитывать на получение помощи, если мать (гражданка РФ) лишена родительских прав, либо осуждена на лишение свободы, на срок свыше 3 лет.
Если после возникновения права на получение средств женщина умирает, то и в этом случае средства будут получены отцом (усыновителем). Наличие или отсутствие у него какого-либо гражданства в этом случае не будет иметь значения (ст. 3). Важно так же заметить, что право на капитал, независимо от механизма, должно возникнуть после 1 января 2007 года и до 31 декабря 2018 года — срока действия программы.
Размер материнского капитала в 2021 г.
Изначально размер материнского капитала составлял 250 000 рублей. В диспозиции ст. 6 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» №256-ФЗ указано, что сумма адресной помощи ежегодно индексируется — то есть, пересматривается в сторону увеличения. В 2021 году сумма составляет 453 026 рублей. То же самое значение имело место и в течение всего 2021 года.
Указанная сумма не привязывается к территориальному признаку. Гражданин РФ может проживать в любом регионе стране, а сумма материнского капитала всегда остается фиксированной. В любом случае, с 2021 года и до конца (приостановки) действия программы, данная величина не будет ни уменьшена, ни увеличена. В этом будущие матери могут быть уверены.
Если право возникнет, к примеру, 20 декабря 2021 года (день рождения второго / третьего ребенка), то оно (право) сохранится и после завершения действия программы. Средства предоставляются не в наличном виде, а в форме сертификата, который впоследствии можно использовать как альтернативу денежным средствам при любом допустимом варианте использования капитала — об этом ниже.
Где и как можно получить материнский капитал
Вопрос о фактическом получении материнского капитала находится в ведении Пенсионного Фонда РФ. Лицо, у которого возникло право на получение соответствующей помощи, должно обратиться в территориальное отделение с пакетом документов. Сегодня пакет документов можно подавать через территориальный многофункциональный центр (МФЦ). Более того, подобный вариант поможет существенно сэкономить время.
Обратиться с документами могут сами лица, у которых возникло данное право, законный представитель ребенка (к примеру, орган опеки и попечительства), один из детей, при условии, что на этот момент он уже является совершеннолетним. В классическом виде в случае нормальной и полной российской семьи, документы на получение сертификата подаются, как правило, матерью детей.
Какие документы подавать?
Независимо от того, куда подаются документы (МФЦ или напрямую в ПФР) список всегда будет одинаковым. Сотрудникам указанных ведомств запрещается требовать предоставление дополнительных бумаг, помимо тех, которые должны иметься у заявителя на руках. В обязательный пакет входят следующие бумаги:
- оригинал внутреннего российского паспорта заявителя с копией паспорта второго супруга, если таковой имеется;
- документы на каждого ребенка — паспорта (при наличии); свидетельства о рождении; документы об усыновлении, если один или несколько детей являются усыновленными;
- оригинал СНИЛС заявителя (при наличии);
- заявление установленного образца — здесь указываются все обязательные данные и реквизиты, а также и способ получения сертификата.
Указанный пакет документов вместе с заявлением будет рассматриваться, и проверяться в течение месяца с момента подачи. В этот срок уполномоченная комиссия ПФР удостоверит актуальность всех предоставленных родителем (усыновителем) данных.
В ходе проверки данных обязательно будет запрашиваться информация из территориальных органов опеки и попечительства, а также из прочих государственных органов. Особая проверка направлена в отношении лиц, которые:
- имели собственного ребенка (детей), после чего стали усыновителями, и именно усыновление стало причиной возникновения права на получение материнского капитала — в связи с этим, государство заинтересовано в минимизации злоупотреблений со стороны граждан;
- поочередно усыновили двоих и более детей.
Если в ходе проверки возникнут какие-либо несоответствия или информация будет предоставлена в недостаточном виде, территориальные органы ПФР могут запросить у заявителя дополнительные данные, предоставление которых не противоречит содержанию ст.5 ФЗ-256. Заявитель должен будет предоставить дополнительные данные в разумный срок. Неисполнение требования со стороны ПФР будет расцениваться как невозможность предоставления данных. Поэтому получение материнского капитала станет невозможным — по заявке поступит отказ (п. 4 ст.5).
В каких случаях могут отказать в выплате?
В этой же статье ФЗ-256 предусматриваются и прочие причины, по которым может поступить отказ со стороны территориальных органов ПФР. Исчерпывающий перечень выглядит следующим образом:
- у заявителя изначально не было права на получение поддержки со стороны государства;
- пакет документов является не полным, и требование направить дополнительные бумаги, было заявителем проигнорировано;
- указание заведомо ложных / недостоверных данных — не существенные или не умышленно допущенные несоответствия могут быть устранены путем пояснений со стороны заявителя, либо отправки дополнительных документов, но если подлог является умышленным (что выявляется достаточно оперативно), то решение будет отрицательным;
- программа поддержки граждан прекратила свое действие — к примеру, если ребенок родится (будет усыновленным) после 31 декабря 2018 года;
- права заявителя прекратились — если даже дело о лишении родительских прав находится на стадии рассмотрения, то в это время родитель не сможет выступить заявителем на получение описываемого материнского капитала, а уже принятое решение о лишении родительских прав лишает возможности выступать в роли заявителя до тех пор, пока права не будут восстановлены;
- заявитель ограничен в правах на воспитание ребенка.
Решение органа ПФР направляется заявителю в течение 5 рабочих дней со дня его принятия (п.5 ст.5). Если оно отрицательное, то его причина и основания должны быть указаны в подробном письменном виде. Заявитель сохраняет за собой право на обжалование вынесенного решения в вышестоящий орган. К примеру, если отказ поступил со стороны городского Пенсионного Фонда, то обжаловать таковой нужно уже в областном / краевом / республиканском ПФР. Помимо этого, на общих основаниях заявителю предоставляется право обжалования вынесенного решения в суд или в прокуратуру.
В случае положительного решения заявителю выдается материнский сертификат. Общий срок ожидания решения — примерно 25 рабочих дней — 20 из них отводится на проведение проверочных мероприятий, а 5 дней — на отправку уведомления о принятом решении.
Резюме
Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются «материнские» средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель материнского капитала дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е. нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью материнского капитала недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья. Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.
Материнский капитал: 2021 год
В текущем году размер капитала для матери 453 026 рублей. Государство не сможет предоставить родителям сумму большего размера, ею нельзя пользоваться при выплате долгов по кредитам. Необходимо обязательно узнать телефон Пенсионного фонда по материнскому капиталу и поинтересоваться информацией, задать вопросы.
Отказ в предоставлении помощи от государства обычно бывает, если будет выявлено нецелевое использование. К примеру, если мать лишена права на воспитание детей, она имеет остаток задолженности менее суммы капитала или оформляет ипотечное кредитование на предприятии, не имеющем на это права.
Для исключения отрицательного ответа сотрудников, работники имеют право предоставить консультацию по материнскому капиталу по телефону — Пенсионный Фонд 8 – 800 – 555 – 40 – 70.
