Что называют переходом права собственности на землю. Правовые основы сделок
Право собственности означает возможность владельца самостоятельно пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости. Он правомочен продавать землю, дарить ее, обменивать, завещать, сдавать в аренду. Возникновение права собственности осуществляется посредством перечисленных способов либо с помощью:
- судебных решений;
- государственных и муниципальных актов;
- приобретательской давности. Она возникает, согласно ст. 234 ГК РФ, когда гражданин, не являясь собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет участком в течение 15-ти лет.
Обратите внимание!
Сделки могут совершаться только с землей, стоящей на учете в ЕГРН. Без государственной регистрации недвижимость, включая земельные участки, не может быть признана чьей-либо собственностью. Переход этого права невозможен.
Процедуру регулирует несколько нормативно-правовых актов. Статья 218 ГК РФ определяет способы перехода права и договор сторон как его подтверждение. Соглашение вместе с другими документами передается в Росреестр. После его государственной регистрации новый собственник окончательно вступает в права. Наряду с указанной статьей, процесс регулируют ст. ст. 130, 223, 551 ГК РФ и ст. 25 Земельного Кодекса.
Переход права на участок при переходе права собственности на здание, сооружение
Получив объект недвижимости в процессе покупки, обмена или дарения, новый собственник становится обладателем земельного участка, занятого зданием. Происходит это в тех же пропорциях, в каких землей обладал предыдущий владелец. Получение новых и отчуждение старых прав не возникает.
Если у здания несколько новых владельцев, земля на которой оно расположено, переходит к ним согласно долевому принципу.
При этом владельцы таких зданий обладают приоритетным правом аренды или покупки земельного участка. Если он выставляется на торги, именно их предложения рассматриваются в первую очередь и не могут быть проигнорированы.
Разрешение споров происходит в суде.
Комментарий к Статье 35 ЗК РФ
Пункт 1 ст. 35 ЗК основывается на одном из основных принципов земельного законодательства — единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса России). Правило абз. 1 п. 1 комментируемой статьи воспроизводит практически без изменений правило п. 2 ст. 271 ГК: при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Абзац 1 п. 1 ст. 35 ЗК распространяется как на случаи приватизации объектов недвижимости, так и на случаи перехода права на недвижимое имущество по сделкам между физическими и юридическими лицами. Пленум ВАС РФ по поводу первой группы случаев отметил следующее. Законом о введении в действие ЗК (п. 7 ст. 3) установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены. В силу ст. 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования. При решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте). Пленум ВАС РФ 2005 г. также подчеркнул, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка <372>. ——————————— <372> Пункты 6 и 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // .
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК <373>. ——————————— <373> Абзац 2 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // .
Пункт 2 комментируемой статьи отсылает участников земельных правоотношений к п. 3 ст. 33 ЗК РФ. Правило п. 3 ст. 33 ЗК распространяется, как мы уже указывали в своем комментарии к этой статье, в том числе и на случаи приватизации зданий, строений и сооружений. Свою позицию по этому вопросу в 2005 г. также изложил в своем Постановлении Пленум ВАС РФ <374>. ——————————— <374> Абзац 4 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // .
Пункт 3 ст. 35 ЗК представляет собой два самостоятельных правила. Первое предложение основывается на п. п. 1 и 2 ст. 250 ГК, включив в объем преимущественного права и право аренды земельного участка. Второе предложение (для случая, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности) является отсылкой к п. 1 ст. 36 ЗК, по смыслу которого право на приобретение земельного участка возникает у лиц, у которых права на здания, строения, сооружения возникли из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами; исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.
Пункт 4 ст. 35 ЗК устанавливает, по сути, исключения из предыдущего п. 3 комментируемой статьи. Причем эти исключения обусловлены как техническими (конструктивными) причинами (невозможность выделения в натуре части здания, строения, сооружения вместе с частью земельного участка), так и в силу особого правового режима территорий или зданий, строений, сооружений (объектов), перечень которых приводится в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса.
Пункт 5 ст. 35 ЗК предусматривает отдельную норму в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, которые имеют преимущественное право либо покупки, либо аренды части «чужих» земельных участков, на которых находятся принадлежащие им здания, строения, сооружения. Норма о преимущественном праве приобретения в собственность земельных участков иностранными физическими и юридическими лицами — собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений направлена на реализацию провозглашенного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК в качестве одного из основных принципов земельного законодательства принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В силу данного принципа российский гражданин или юридическое лицо, обладающее на праве собственности земельным участком и прочно связанным с ним объектом недвижимого имущества, находящимся на приграничной или иной установленной особо территории Российской Федерации, не вправе продать иностранному физическому или юридическому лицу ни указанный земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимого имущества, ни отдельно расположенные на таком участке здание, строение, сооружение. Ограничения в правах на земельные участки, установленные российским законодательством для иностранных граждан, не распространяются на граждан Республики Беларусь, а также на граждан Республики Казахстан, Туркменистана, Киргизской Республики и Республики Армения, постоянно проживающих на территории Российской Федерации, — в силу международных договоров, заключенных Россией с указанными государствами <375>. ——————————— <375> Бобряшова М.А. Права на земельные участки иностранных физических и юридических лиц в России: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2012. С. 14, 24 — 25.
Пункт 5 ст. 35 ЗК применяется с учетом положений п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. п. 4 и 5 ст. 28 ЗК РФ.
Права собственника здания на чужом земельном участке
В ст. 35 Земельного Кодекса устанавливаются права собственника здания, которое расположено на чужом земельном участке. Они аналогичны правам предыдущего владельца. Новый хозяин здания может пользоваться землей, также как ей пользовался предыдущий. Дополнительных возможностей у него не появляется, но и его права не ограничиваются.
Обратите внимание!
Принцип применим ко всем ситуациям, связанным с переходом имущественных прав на строение, когда земля, на которой оно расположено, остается за другим лицом. Окружающее пространство может принадлежать кому угодно, но земля, занимаемая сооружением, становится собственностью владельца данного сооружения.
Исключением становится ситуация постоянного бессрочного пользования строением. В этом случае земельный участок используется только на основании арендного соглашения.
