Переход права собственности на недвижимое имущество в связи с заключением брачного договора

Переход доли в праве собственности на недвижимость не подлежит регистрации?

Как известно права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Об этом сказано в ст.8.1., ст.131, 223 ГК РФ.

При этом ст.8.1. не устанавливает конкретно на какое имущество права подлежат регистрации, а отсылает к «случаям, предусмотренным законом» (п.1 ст.8.1. ГК РФ). В п.2 ст.8.1. предусмотрено, что «2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом». Т.е. законом может устанавливаться другой момент возникновения прав, подлежащих госрегистрации (видимо стоит думать, что здесь идет речь о возникновении этих прав РАНЕЕ их регистрации).

П.1 ст.131 ГК РФ предусматривает, что право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. При этом данная статья МОМЕНТ возникновения прав на недвижимые вещи не определяет. Она лишь констатирует необходимость регистрации прав на недвижимость, и больше ничего, точка. Таким образом в определении момента возникновения прав на недвижимость ст.131 ГК РФ нам не поможет никак.

Сравнивая ст.8.1. и ст.131 ГК РФ, мы увидим, что они различают и строго разграничивают НЕОБХОДИМОСТЬ регистрации прав и МОМЕНТ их возникновения. Устанавливая требование по регистрации прав на то или иное имущество (т.е. права, подлежащие госрегистрации), закон не предполагает неизбежно возникновение (изменение, прекращение) этих прав с момента их регистрации. В случае с недвижимым имуществом ст.131 ГК РФ не дает ответа на вопрос, КОГДА (с какого момента) права на недвижимость возникают (далее для удобства, чтобы не перечислять каждый раз, я буду под «возникают права» подразумевать и их изменение и прекращение). ПО ОБЩЕМУ правилу предусмотренному п.2 ст.8.1. ГК РФ они возникают с момента госрегистрации, но законом может предусматриваться ИНОЙ момент их возникновения.

Статья 223 ГК РФ продолжает развивать тему и устанавливает следующее:

«1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом».

Отвлекаясь немного от темы, обращу внимание на неудачную редакцию п.2 ст.223 ГК РФ: он оперирует термином «ОТЧУЖДЕНИЕ» в контексте его госрегистрации. Тогда как везде речь идет о ПРАВАХ, подлежащих госрегистрации, тут почему-то об ОТЧУЖДЕНИИ ИМУЩЕСТВА, подлежащем госрегистрации. К слову случаев, когда ОТЧУЖДЕНИЕ имущества подлежит государственной регистрации, мы вообще не найдем в законе. Везде речь идет о регистрации прав, но не отчуждения. Правильнее было бы мысль, заложенную в этом пункте изложить следующим образом: «2.В случаях отчуждения ИМУЩЕСТВА, ПРАВА НА КОТОРОЕ ПОДЛЕЖАТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, право собственности у приобретателя этого имущества возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом».

Как видим из п.1. и 2. ст.223 ГК РФ для возникновения права собственности на имущество при его отчуждении законом также может быть определен иной момент, нежели госрегистрация.

Теперь обратимся к п.3 ст.433 ГК РФ. В нем речь идет о регистрации не ПРАВА, а ДОГОВОРА. Какие именно договоры подлежат госрегистрации, — определяется законом для каждого вида договора отдельно. Т.е. мы четко видим, что регистрация права на имущество и регистрация договора — это явления разные. Но что важно здесь применительно к недвижимости: права на недвижимое имущество подлежат госрегистрации (ст.131 ГК РФ), а вот договоры об отчуждении недвижимости подлежат регистрации не все, а только купля-продажа жилых помещений, и продажа предприятия (п.2 ст.558, п.3 ст.560 ГК РФ).

Ну а сейчас подходим к финалу: ст.251 ГК РФ.

Полный ее текст: «Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору С МОМЕНТА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА, ЕСЛИ СОГЛАШЕНИЕМ СТОРОН не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса».

Что же получается? Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Однако момент возникновения этих прав не всегда совпадает с внесением записи в реестр и законом может быть определен иной момент их возникновения. Договор продажи недвижимости по общему правилу не подлежит госрегистрации. При этом регистрация прав на недвижимость и регистрация договора продажи недвижимости явления разные! Ст.251 ГК РФ предусматривает специальный случай возникновения права собственности у приобретателя доли в праве общей собственности – с момента заключения договора! НЕ с момента регистрации перехода права собственности в реестре, если речь идет о недвижимости, а с момента заключения договора. Договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество считается заключенным с момента его подписания сторонами. Значит с этого же момента к приобретателю переходит и доля в праве собственности на недвижимое имущество, независимо от внесения по этому поводу записи в реестр! Получается абсолютно нелепая и чудовищная ситуация! Переход прав на недвижимое имущество происходит с момента государственной регистрации, а переход ДОЛИ в праве собственности на недвижимость происходит с момента заключения договора!

Абзац второй ст.251 ГК РФ проблему не решает, а наоборот усугубляет ее. Поскольку в нем рассмотрен лишь случай перехода доли в праве общей собственности не на имущество, права на которое подлежат регистрации, а по договору, подлежащему госрегистрации. Но мы уже выяснили, что договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит, за исключением продажи жилых помещений и предприятий. В таком случае мы имеем парадокс. При продаже доли в праве собственности на офис, или склад и т.п. доля должна перейти к приобретателю с момента заключения договора, а не с момента государственной регистрации (абз.1 ст.251 ГК РФ).

Во всем этом мы видим пример неудачной законодательной техники, при которой в законе формируются явно противоречивые и рассогласованные позиции, способные создать множество проблем при их практическом применении. Абз.2 ст.251 КОНЕЧНО же хотел, но не смог охватить случае перехода доли в праве собственности на имущество, права на которые подлежат госрегистрации. Но по какой-то неведомой нам причине описал лишь случай отчуждения доли по договору подлежащему регистрации. Понятно, что этого явно недостаточно и случаи продажи доли в праве на недвижимость абзацем 2 ст.251 ГК не ОХВАТЫВАЮТСЯ вообще.

Можно проблему эту попытаться решить, рассуждая, что абз.1 ст.251 ГК не является тем исключением по моменту возникновения права собственности, о котором речь идет в ст.8.1 и ст.223 ГК. Но одно из препятствий к такому рассуждению мне видится в определении природы доли в праве собственности. Продавая долю в праве собственности на вещь что я продаю все-таки: саму вещь или долю в праве ? Если признавать объектом купли-продажи все-таки САМУ ВЕЩЬ, находящуюся в долевой собственности, несмотря на то, что отчуждается не ВСЯ вещь, а доля в праве собственности на нее, то можно заключить, что абз.1 ст.251 ГК охватывает лишь случаи продажи долей в праве собственности на движимые вещи, права на которые не подлежат госрегистрации. Если же признавать, что доля в праве собственности выступает неким особым ОБЪЕКТОМ права или оборота, то неизбежно придется прийти к выводу, что абз.1 ст.251 ГК РФ предусматривает СПЕЦИАЛЬНОЕ правило момента перехода права на этот ОСОБЫЙ объект – долю в праве – с момента заключения договора о ее продаже. На этот вывод несколько намекает сравнение ст.251 со ст.223 ГК. В п.1 ст.223 ГК сказано «Право собственности у приобретателя ВЕЩИ по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено ЗАКОНОМ или договором». Обратите внимание: ВЕЩИ, и кроме случаев предусмотренных ЗАКОНОМ.

В абзаце же 1 ст.251 сказано «Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору С МОМЕНТА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА, ЕСЛИ СОГЛАШЕНИЕМ СТОРОН не предусмотрено иное».

Слово вещь вообще здесь отсутствует (не сказано «доля в праве собственности на вещь»), и исключение может быть сделано СОГЛАШЕНИЕМ СТОРОН, но не законом.

П.2 ст.223 хоть и говорит о некоем аморфном для целей госрегистрации понятии «отчуждение», но тем не менее подразумевает регистрацию перехода права. Абзац же второй ст.251 ГК почему-то охватывает лишь редчайшие случаи регистрации договоров, но не права.

Является ли доля в праве собственности неким специфическим объектом или нет вопрос дискуссионный и требует детальной проработки. Я считаю, что нет. По мне доля в праве общей собственности имеет ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННУЮ природу, и определяет лишь объем права и обязанностей долевых сособственников по отношению друг к другу. Но пусть это будет предметом другого обсуждения.

Здесь лишь остановимся на том, что ст.251 ГК РФ при той формулировке, которая в ней сейчас представлена, требует критического осмысления и обсуждения, результатом которого должна стать новая редакция этой статьи.

Предлагаю следующую редакцию ст.251 ГК РФ:

«1.Доля в праве общей собственности на ИМУЩЕСТВО переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если ЗАКОНОМ ИЛИ соглашением сторон не предусмотрено иное.

2. ДОЛЯ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ИМУЩЕСТВО, ПРАВА НА КОТОРОЕ ПОДЛЕЖАТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, ПЕРЕХОДИТ К ПРИОБРЕТАТЕЛЮ ПО ДОГОВОРУ С МОМЕНТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПЕРЕХОДА ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО ЗАКОНОМ.

3. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего кодекса».

Варианты передачи имущества, находящегося в собственности фирмы, другому лицу

При передаче имущества в качестве вклада в уставный капитал необходимо учитывать, что передающая сторона обязана восстановить НДС. Восстановлению подлежат суммы налога в размере, ранее принятом к вычету, а в отношении основных средств – в размере суммы, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ).

В налоговом учете восстановленный налог не включается в стоимость передаваемого имущества. Он как бы сверх стоимости имущества передается обществу, учредителем которого является организация, и потом принимается к вычету принимающей стороной.

Сумма налога восстанавливается и перечисляется в бюджет. Счет-фактура не выписывается, а в книге продаж регистрируются реквизиты счета-фактуры, по которому изначально был заявлен вычет при приобретении этого имущества. В этой связи интересно недавно вышедшее письмо Минфина России от 20.05.2008 г. № 03-07-09/10. В нем сказано, что если у организации по основным средствам отсутствуют счета-фактуры в связи с истечением срока их хранения, при восстановлении сумм НДС, принятых к вычету по этим основным средствам, в книге продаж возможно зарегистрировать справку бухгалтера, в которой отражена сумма НДС, исчисленная в порядке, установленном пунктом 3 статьи 170 Налогового кодекса.

Исчисление НДС, подлежащего восстановлению, производится с применением ставок налога, действующих в период применения налоговых вычетов.

Одновременно сообщено, что данное письмо Департамента не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативное предписание, и не является нормативным правовым актом. Ссылаясь на письмо Минфина России от 07.08.2007 г. № 03-02-07/2-138, сказано, что настоящее письмо носит информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в письме.

В настоящее время порядок учета передаваемого НДС нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету не предусмотрен. В то же время Минфином России были даны разъяснения в письмах от 19.12.2006 г. № 07-05-06/302, от 30.10.2006 г. № 07-05-06/262, согласно которым при передаче имущества в качестве вклада в уставный капитал другой организации сумма НДС отражается по дебету счета учета НДС в корреспонденции с кредитом счета учета добавочного капитала.

На практике возможны ситуации, когда в учредительных документах участниками ООО устанавливается, что передаваемое право на вычет НДС формирует в том числе вклад в уставный капитал. В этом случае и само передаваемое имущество, и НДС, являющийся по сути передаваемым правом, имеющим денежную оценку, будут формировать уставный капитал ООО и, следовательно, отражаться по кредиту счета 80 и по строке 410 «Уставный капитал» бухгалтерского баланса.

Регистрация передачи авторских прав: какой договор использовать?

Чтобы передать авторские права на произведение, необходимо подписать письменный договор. Отметим, что он бывает нескольких видов:

если вы подписываете договор авторского заказа, то в рамках данного договора Исполнитель обязан сделать какую-либо творческую работу для Заказчика. Здесь важно упомянуть, что права на работу переходят Заказчику, в противном случае они сохраняются за автором. Переход авторских прав в договоре может быть предусмотрен как полностью, так и частично (согласно установленным ограничениям). Исполнителем в такого рода договорах выступает исключительно физическое лицо, а обязательным условием подобного договора будет являться вознаграждение автору и сроки исполнения.
по договору на создание произведения исполнителями могут являться не только физические лица, но и юридические или индивидуальные предприниматели. Исключительное право по такому документу принадлежат Заказчику по умолчанию, если в нем не указано иное.
при заключении лицензионного договора Заказчику предоставляется возможность пользоваться произведением в определенным (ограниченном) объеме в установленный временной период.

Пунктом 5 статьи 1235 ГК РФ установлено, что по лицензионному договору лицензиат обязуется уплатить лицензиару обусловленное договором вознаграждение, если договором не предусмотрено иное.

При отсутствии в возмездном лицензионном договоре условия о размере вознаграждения или порядке его определения договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 этого Кодекса, не применяются.

Таким образом, исходя из пункта 5 статьи 1235 Кодекса, лицензионный договор предполагается возмездным, если самим договором прямо не предусмотрено иное.

Кроме того, в пункте 13.6 Постановления № 5/29 указано, что если лицензионным договором прямо не предусмотрена его безвозмездность, но при этом в нем не согласовано условие о размере вознаграждения или о порядке его определения, соответствующий договор в силу абзаца второго пункта 5 статьи 1235 ГК РФ считается незаключенным.

Из приведенных норм следует, что заключение безвозмездного лицензионного договора допускается.

Важной частью такого документа служит его предмет (какое-либо произведение) и варианты пользования произведением заказчиком (сроки, география, возможности воспроизведения и др.). Лицензия бывает как простой, так и исключительной. Простая позволит Заказчику выдавать такие же лицензии третьим лицам, в то время как исключительная лишает его этой возможности.

по договору об отчуждении исключительного права Заказчик получает права полностью. В подобном документе не прописываются никакие ограничения, так как в этом случае в суде его могут посчитать лицензионным.
трудовой или гражданско-правовой договор может предусматривать пользование исключительными правами на произведение, созданное сотрудником по заказу Работодателя. Такое произведение будет считаться служебным и все условия должны быть прописаны в договоре с Сотрудником.
авторское право может передаваться по договору на выполнение работ, результатом которых становится тот или иной творческий результат. Здесь важно отметить, что исключительные права на созданную работу должны обязательно принадлежать Заказчику.

Согласно ст. 1234 Гражданского Кодекса РФ, при передаче исключительного права по договору об отчуждении, сделку необходимо будет зарегистрировать в Роспатенте. Лицензионный договор также нуждается в госрегистрации. Такая регистрация происходит на основании заявления сторон с приложением уведомления о распоряжении исключительными правами, нотариально заверенной выписки из договора и самого договора.

Регистрация собственности

Оформление собственности считается завершенным после регистрации в отделениях Росреестра. Получение свидетельства о собственности можно поручить застройщику или юристу, либо обратиться в государственную службу самостоятельно.

Для регистрации собственности на квартиру, купленную по договору долевого строительства, потребуются:

передаточный акт;
паспорта всех покупателей;
договор долевого участия, приложения и дополнения к нему;
госпошлина (2000 руб.) оплачивается в банке;
доверенность (при участии представителя).

В органы Росреестра застройщик направляет один раз (на регистрацию всех квартир в доме):

технический паспорт на жилой дом;
разрешение на ввод в эксплуатацию;
справку о присвоении адреса БТИ;
план новостройки с указанием квартир и дольщиков;
договор страхования.

Регистрация собственности в органах Росреестра по Москве осуществляется как правило в течении 12 дней. Точная дата получения свидетельства указывается в расписке, выдаваемой сотрудником госслужбы при принятии документов.

После получения свидетельства в Россреестре, дольщик считается полноправным собственником недвижимости. Имеет право распоряжаться жильем по своему усмотрению: продавать, завещать, менять, закладывать и т.д. Для регистрации по месту жительства в паспортный стол достаточно предоставить свидетельство о собственности.

какая форма передачи собственности самая выгодная для нашей ситуации?

Здравствуйте, Роман!

1. Сын имеет право на обязательную долю и наследует независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы ему при наследовании по закону, при условии, что сын:

-является нетрудоспособным,

-является нетрудоспособным иждивенцем бабушки, если не менее года до смерти наследодателя — бабушки находился на ее иждивении, независимо от того, проживали они совместно или нет;

-достиг возраста 60 лет.

Суд может уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении при условии:

-применение права на обязательную долю повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию имущество, которым наследник, имеющий право на обязательную долю, при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию пользовался для проживания (жилой дом, дача и тому подобное) или использовал в качестве основного источника получения средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и тому подобное) (ст.ст. 1148-1149 ГК РФ).

2. Налог при дарении платить не нужно, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками (по прямой восходящей и нисходящей линии), в том числе бабушкой и внуком (п.18.1 ст.217 НК РФ).

Двоюродная бабушка в качестве близкого родственника в законе не указана. Соответственно нужно оплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, полученного по договору дарения (ст.ст. 214.10, 224 НК РФ).

Ставка налога в размере 13% применяется для физического лица, являющимся налоговым резидентом РФ.

3. При продаже недвижимости бабушка не должна платить налог, если владеет участком и домом более 3 (трех) лет при условии:

1) право собственности на объект получено:

— в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;

— в результате приватизации;

— в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

2) в собственности бабушки на дату государственной регистрации перехода права собственности от бабушки к покупателю на проданный объект не находится иного жилого помещения.

В иных случаях, для освобождения от уплаты налога нужно владеть объектом не менее 5 (пяти) лет.

При наличии оснований можно получить имущественный налоговый вычет при продаже объекта при владении менее указанных сроков; при покупке объекта.

4. Размер пожизненной ренты можно определить в договоре по согласованию с бабушкой.

По договору ренты можно установить обязанность выплачивать ренту бессрочно или на срок жизни бабушки. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания бабушки с иждивением.

Отказаться от дальнейшей выплаты ренты можно путем ее выкупа (ст.592 ГК РФ).

5. Для точного ответа на Ваш вопрос нужно знать подробности Вашей ситуации, согласна бабушка на сегодняшний день продать или подарить Вам недвижимость.

Если бабушка не согласна, можно составить договор пожизненной ренты и впоследствии предложить выкуп.

Вы можете обратиться в чат заказать составление договора, документов.

Правопреемство и переход права

В рамках работы над комментарием к положениям ГК о вещном праве выложу очень предварительные наброски по теме сохранения обременений при первоначальном приобретении права собственности. Текст выложен в сублимированном виде для удобства чтения. Кому не лень – комментируйте, критикуйте, советуйте, делитесь ссылками на практику, авторитетных преподавателей. Make real rights great again!

Считается, что первоначальное (не основанное на правопреемстве, оригинарное) приобретение права собственности должно приводить к прекращению ранее существовавших обременений права собственности на эту вещь (например, ипотеки, сервитутов и т.п.).

Основан ли этот подход на буквальном смысле законе? Похоже, что да. Пункт 3 ст. 216 ГК предусматривает, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Закон говорит именно о «переходе» права, то есть, видимо, имеется в виду сохранение ограниченных вещных прав только при приобретении права собственности иным лицом на началах правопреемства.

С предельной четкостью эта мысль выражена в п. 1 ст. 353 ГК: «В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подп. 2 п. 1 ст.352 и ст. 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется». Как видим, норма совершенно недвусмысленно имеет в виду только случаи правопреемства – как сингулярного, так и универсального.

Сервитут также сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено ГК (п. 1 ст. 275 ГК). Список можно продолжить, например, и указанием на п. 1 ст. 617 ГК: «Последующий переход вещных прав на сданное в аренду имущество в силу закона влечет за собой обременение прав нового титульного владельца имущества, сданного в аренду, правами арендатора» (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.02.2011 № 13262/10).[1] Статья 675 ГК передает эту мысль буквально: «Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма».

Таким образом, указанный подход вроде подтверждается текстом закона: свойство следования работает в случае производного правоприобретения.

Это впечатление усиливается и существующими указаниями закона на случаи, когда при прекращении права собственности (в частности, в силу гибели вещи) ограниченное право выживает и обременяет уже новое право собственности (сохранение сервитута при разделе и т.д. земельного участка). Подобные изъятия представляют собой классическую иллюстрацию Цицеронова правила «исключение подтверждает наличие общего правила, из которого делается исключение». Иными словами, раз законодатель делает такое исключение, значит, в остальных, прямо не указанных случаях, действует иной, общий, подход.

Вернемся к примеру с залогом. Раз залог следует за предметом залога лишь в случае «перехода права», при первоначальном приобретении это правило работать не должно. Статья 352 ГК, указывающая случаи прекращения залога, однако, не указывает в качестве такового первоначальное приобретение права собственности на предмет залога. Впрочем, она упоминает, что залог прекращается и в «иных случаях, предусмотренных законом (подп. 5, 10 п. 1)», а значит, открыт путь для такого системного толкования п. 1 ст. 353 и п. 1 ст. 352 ГК, в соответствии с которым прекращение залога в описанном случае будет тем самым «иным случаем, предусмотренным законом».

Рассмотрим пример с добросовестным приобретением права на вещь в смысле ст. 302 ГК. Например, лицо приобрело у неуправомоченного отчуждателя вещь, которая до того была заложена ее собственником. Разумеется, на стороне добросовестного приобретателя заложенной вещи подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК, согласно которому залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. Но что, если приобретатель знал или должен был знать о наличии обременения – например, ипотека на приобретенную вещь была зарегистрирована в ЕГРН? Можно рассматривать и пример с залогом добросовестно приобретенного автомобиля, уведомление о залоге которого содержалось в РУЗДИ.

Итак, несмотря на возможность узнать об установленном собственником вещи залоге (или даже знание о залоге), покупатель соглашается ее приобрести у оказавшегося неуправомоченным отчуждателя и – в случае наличия соответствующих оснований, – становится собственником вещи оригинарным способом. Ну а затем покупатель, ссылаясь на первоначальный характер приобретения (узнав о нем, например, в ходе разбирательства виндикационного иска) права, заявляет о свободе от залогового обременения. И действительно – формальное системное толкование положений статей 352 и 353 ГК приведет нас к неизбежному выводу, что залог прекращается, невзирая на знание приобретателя о существовании залога.

Однако такой подход слишком очевидно противоречит основным началам гражданского законодательства, в системной взаимосвязи с которыми подлежат истолкованию все положения ГК (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25). Поведение приобретателя вещи, знавшего о залоге при приобретении, но ссылающегося на его отпадение вследствие отсутствия правопреемства, вступает в явный конфликт с требованием добросовестного поведения и запретом извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В момент своего волеизъявления, направленного на приобретение права собственности, приобретатель не знает о «первоначальности» своего приобретения – иначе он не был бы добросовестным и не приобрел бы право собственности, – и воля его направлена на приобретение права собственности со всеми обременениями. Понимание «первоначальности» приходит лишь позднее. Стало быть, если лицо согласилось приобрести право собственности с обременениями, оно не может от этого отпираться – это будет уже venire contra factum proprium (я знаю, что эстоппель – уже моветон, но извините).

Итак, требование добросовестности и дух закона (еще раз извините!) требуют, что обременение должно сохраниться при обретении права собственности добросовестным приобретателем в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК, если приобретатель знал или должен был знать о наличии обременения.

О том, что такой подход можно считать общим правилом для добросовестного приобретения от несобственника, свидетельствует европейский опыт. Статья 3:102 книги VIII ДЦФР устанавливает правило, согласно которому добросовестный приобретатель получит право собственности свободным от обременений только в том случае, когда он добросовестно заблуждался на счет их отсутствия. В комментариях разработчиков приводятся примеры того, что большинство европейских правопорядков придерживаются того же подхода.

Аналогичное правило было сформулировано и ВАС: «Добросовестное приобретение — первоначальный способ приобретения права собственности, при котором приобретаемое имущество освобождается от любых обременений, о которых приобретатель не знал и не мог знать» (Определение ВАС РФ от 29.01.2007 № 16611/06). Высказывалось это мнение и в отечественной литературе. Например, В.А. Багаев о.[2] К.И.Скловский: «На мой взгляд, впрочем, сохранение обременений возможно постольку, поскольку приобретатель не находился в извинительном заблуждении о них» (Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2010. гл. 16).

В соответствии с таким подходом закон сохранения обременений, то есть наличие или отсутствие правопреемства заключается в простом правиле: если приобретатель знает (или должен знать) о содержании права, в том числе о существующих обременениях, должно быть правопреемство.

Таким образом, о каком бы виде правоприобретения мы ни говорили – первоначальном или производном, и что бы мы ни вкладывали в эти термины, знание приобретателя о наличии обременений должно влечь сохранение этих обременений – по крайней мере, в виде общего правила, отступление от которого должно быть предусмотрено в законе явно и недвусмысленно.

[1] По целому ряду оснований, описание которых заняло бы здесь слишком много места, не могу согласиться с точкой зрения, что п. 1 ст. 617 ГК имеет в виду лишь сохранение обязательства прежнего арендодателя предоставить вещь арендатору.

[2] Багаев В.А. Приобретательная давность как первоначальный способ приобретения права собственности. Основание разделения первоначальных и производных способов приобретения права собственности // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1/2010 С. 89-90.

Сделки с жилыми помещениями имеют свои отличительные особенности, это связано с тем, что регулирование правоотношений в этой сфере подчинено нормам не только гражданского, но также жилищного и семейного законодательства.

Существенно влияют на природу правоотношений в жилищной сфере нормы гражданского и семейного законодательства. Эти нормы (согласно ч.1 ст. 7 ЖК РФ) применяются всегда, когда жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, либо соглашением участников таких отношений, а нормы гражданского и семейного права прямо регулируют эти жилищные отношения и не противоречат их существу.

Сделки с жилыми помещениями затрагивают не только право собственности, но также и иные вещные права. К этим вещным правам отнесены следующие: 1) право пользования жилым помещением получателем ренты по договору пожизненного содержания; 2) право проживания, основанное на завещательном отказе; 3) право пользования жилым помещением членом семьи собственника. Кроме этого, права пользования жилым помещением могут быть основаны на соглашении собственника с нанимателем этого помещения или на соглашении о безвозмездном пользовании, а также на соглашении о вселении в помещение в качестве члена семьи. Также нередки случаи, когда правом пользования чужими жилыми помещениями наделены лица, находящиеся под опекой.

С учетом этого, отражение в тексте договора круга лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, является существенным не только для этих лиц, но и для самого приобретателя.

Практика заключения сделок на рынке жилья изобилует случаями, когда продавец предпочитает умолчать о наличии прав третьих лиц на его помещение. Как правило, типовые тексты договоров содержат пункт, гарантирующий отсутствие запретов и обременений отчуждаемой недвижимости. Недобросовестный продавец исключает пункт о правах третьих лиц из договора. В таком случае заключаемая сделка имеет признаки недействительной сделки, совершаемой под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Заблуждающейся стороной будет приобретатель. В силу ст. 460 и 168 ГК РФ, а также абзаца 7 п.1 ст.20 Закона о регистрации, такая сделка не подлежит регистрации как недействительная.

Следует напомнить — договор приобретения жилого помещения считается заключенным, не тогда, когда стороны достигли соглашения по всем существенным вопросам («условиям» – ст. 432 ГК РФ), а с момента государственной регистрации такого договора (ст. 558 ГК РФ). Соответственно, переход права на жилое помещение считается состоявшимся – в момент государственной регистрации сделки (ст. 223 ГК РФ), а не с момента оплаты и передачи помещения из рук в руки. Сделка считается не состоявшейся, если в государственной регистрации отказано.

Налицо ситуация, при которой реальность перехода права на жилье находится в зависимости не только от исполнения сторонами принятых по сделке обязательств (передача имущества, оплата и другое), но также в зависимости от соблюдения сторонами предписанных законом требований и процедур. В данном случае, вступает в действие правило, сформулированное в ст. 209 ГК РФ, которое гласит, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

К числу существенных условий возмездных сделок с жилыми помещениями, закон (ст. ст. 552, 554, 555, 558,567 ГК РФ), относит, помимо определения в договоре предмета, цены, одновременной передачи жилого объекта с передачей прав на земельный участок, также требование указания лиц, сохраняющих права пользования помещением. Как правило, это условие основано на существовании неких обязательств у продавца перед третьими лицами (лицом) и эти обязательства, по соглашению сторон сделки, возлагаются на нового собственника жилого помещения.

Рассмотрим по порядку возможные случаи сохранения права пользования жилым помещением за различными субъектами после перехода права на это помещение.

1. Сохранение права пользования по завещательному отказу. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном ему по завещательному отказу (отказополучатель), не лишается этого права при смене собственника в пределах срока, определенного завещанием (как правило, этот срок устанавливается пожизненно) (п.2 ст. 1137 ГК РФ). Покупатель жилого помещения должен знать об этом и соглашаться заключать сделку по приобретению жилья с учетом этого обстоятельства. При регистрации такой сделки, представление документа (завещания), порождающего эти права, либо его нотариальной копии – является обязательным.

2. Право, основанное на договоре найма. При заключении договора найма жилого помещения (как социального, так и частного), собственник может быть ограничен или вообще лишен права пользования помещением, в зависимости от условий включенных сторонами в договор найма. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. В таких случаях договор отчуждения жилого помещения должен содержать существенное условие – перечень пользователей, в который включаются наниматель и все постоянно проживающие с ним лица. Условия договора найма ограничены сроком и должны быть известны покупателю, так как и обязательства и права наймодателя переходят на него. При государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения с условием сохранения прав нанимателя, договор найма, детализирующий обязательства сторон, должен представляться на регистрацию и копия такого договора должна помещаться в дело правоустанавливающих документов.

3.Право на бессрочное проживание в жилом помещении, сохраняется за членом (членами) семьи собственника, отказавшимися от участия приватизации, в случае если в момент приватизации данного жилого помещения, этот член семьи проживал и имел равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (ст. 19 закона №189 ФЗ от 29.12.2004 года). Это право сохраняется также и за бывшим членом семьи собственника приватизированного жилища. Соответственно, в случае перехода права на приватизированное жилище, не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ. Пленум Верховного суда Российской Федерации, в Постановлении от 02 июля 2009 года №14, обобщая судебную практику применения положений Жилищного кодекса, указал на наличие прав пользователей приватизированных жилых помещений. Суд дал разъяснение, что, так как «… бывшие члены семьи, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма помещения, без которого она была бы невозможна, исходили из того, что право пользования этим помещением, для них, будет носить бессрочный характер. Следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля – продажа, мена, дарение, рента, наследование)». Государственный регистратор, проводя правовую экспертизу документов по сделкам с приватизированными помещениями, должен учитывать права возможных пользователей и негативные последствия Новый собственник не может выселить из жилого помещения бывших членов семьи продавца жилого помещения, если они в момент приватизации этого помещения отказались от своего права долевой собственности. В том случае, если продавцу удалось скрыть факт наличия прав пользования третьих лиц, новый собственник он вправе заявить в суде иск о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения относительно потребительских качеств, приобретенного объекта (ст. ст. 168, 178 ГК РФ).

4. Права пользования лиц, вселяемых в качестве членов семьи нового собственника жилого помещения. При оформлении договоров купли-продажи жилья, сторонам сделки нет необходимости, упоминать членов семьи покупателя в качестве лиц, сохраняющих право пользования помещением. Это право гарантировано и защищается законом (п.2 ст. 31 ЖК РФ) собственник жилья не вправе запретить членам своей семьи пользоваться жилым помещением.

На практике все чаще возникают ситуации, когда стороны сделки приходят к соглашению сохранить право проживания продавца после перехода права на помещение к покупателю. При этом стороны сделки не связаны семейными отношениями. Государственный регистратор зачастую не в силах понять мотивацию и логику такой договоренности. Включение такого условия в договор купли-продажи в качестве существенного, должно основываться на законе, а не на договоре (ст. 558 ГК РФ). Собственник вправе вселять в жилое помещение и наделять правами пользования любых лиц, если при этом не нарушается законодательство и права третьих лиц. Вселение в помещение, основанное только на договоренности (не опирающееся на статью закона), не может быть отнесено к числу существенных условий договора купли-продажи жилого помещения.

Закон связывает собственника обязанностью сохранять право на проживание за членами семьи. При этом, помимо лиц, признаваемых, по закону, членами одной семьи (супруг, дети и родители, при условии их совместного проживания), к членам одной семьи могут быть отнесены и другие родственники, а также иные лица, вселенные собственником жилого помещения, в качестве членов своей семьи (ст. 10 СК РФ, ст. 31 ЖК РФ). Поскольку вселение в качестве члена семьи требует документального подтверждения волеизъявления собственника и вселяемого им лица, требуется составление письменного соглашения, содержащего все условия такого вселения. Подобное соглашение не требует обязательного нотариального оформления. Таким образом, в случае, если при купле-продаже жилого помещения стороны договариваются включить в договор условие сохранить проживание продавца, обязательным приложением к такому договору может быть соглашение о вселении бывшего собственника в качестве члена семьи. Такое соглашение может содержать конкретные условия пользования, иметь перечень конкретных изолированных помещений разрешенных к пользованию, условия оплаты потребления коммунальных услуг и другие условия. Включение в договор купли-продажи жилья условия сохранить проживание продавца, не основанное на соглашении о вселении в качестве члена семьи, не будет иметь юридической силы. Без отдельного соглашения его нельзя будет отнести к числу существенных условий, опирающихся на положения закона, так как статус пользователя не будет определен. Право пользования не связано напрямую с сохранением регистрации по месту жительства и её наличие, либо отсутствие не является определяющим условием для признания пользователя членом семьи собственника (Постановление Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 года №14). Собственник, принимающий на себя обязательства соблюдать право пользования лица, вселяемого и признаваемого членом семьи должен осознавать правовые последствия такого шага. В то же время, последующее отчуждение жилого помещения не сохраняет право «вселенного в качестве члена семьи» пользоваться этим помещением.

Государственный регистратор Ковалёв С.А.