Вправе ли Госжилинспекция предписать УО погасить долги перед РСО

УО должна выполнять предъявляемые к ней лицензионные требования

Орган ГЖН проводит проверки управляющих организаций на предмет соблюдения ими в работе обязательных лицензионных требований. Их перечень представлен в ст. ст. 161, 162, 193 ЖК РФ, в том числе:

• УО отвечает за оказание всех услуг и выполнение работ для надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
• УО несёт ответственность за предоставление коммунальных услуг соответствующего качества или за обеспечение готовности инженерных систем к их поставке (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
• В течение согласованного срока за плату УО должна исполнять обязанности, предусмотренные договором управления (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
• Компания обязана соблюдать иные требования, установленные Правительством РФ (ч. 7 ст. 193 ЖК РФ).

За нарушение лицензионных требований для УО может наступить административная ответственность по ст.ст. 7.23.3, 14.1.3 и 19.5 КоАП РФ. 29 марта 2021 года начал действовать Федеральный закон от 18.03.2019 № 26-ФЗ, установивший административную ответственность за управление МКД с грубым нарушением лицензионных требований.

Перечень грубых нарушений лицензионных требований определён постановлением Правительства РФ от 13.09.2018 № 1090. Одно из них – наличие у лицензиата признанной им или подтверждённой судом задолженности перед РСО в размере равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств.

Орган ГЖН может привлечь компанию к административной ответственности за такое нарушение. Вправе ли он обязать УО оплатить существующий долг, выдав предписание после проверки, рассказываем на примере дела № А43-7419/2019, в апреле 2021 года дошедшего до ВС РФ.

10+ оснований для УО, чтобы оспорить протокол о правонарушении
6478

0

Передача долгов коллекторам. Реальность или просто пугалка?

Угроза взыскания долгов по ЖКХ коллекторами еще совсем недавно была действенной мерой воздействия на нерадивых жильцов. Конечно, она в большей степени была призвана надавить на должника и принудить его заплатить.

Коллекторское агентство — всего лишь посредник между должником и управляющей компанией, и такие случаи, действительно, были: долги по ЖКХ, считающиеся бесперспективными, управляющие компании могли продать. Но это случалось редко, угроза чаще всего так и оставалось не более, чем психологическим давлением на собственника или квартиросъемщика, с целью заставить его оплатить долг.

Однако пришел момент, когда цинизм и полукриминальные методы воздействия на должников обернулись запретом на государственном уровне для коллекторских агентств взыскивать долги по ЖКХ.

ВАЖНО.

Управляющая компания не имеет права продавать долги по ЖКХ коллекторским агентствам. Эта норма была закреплена Федеральным законом от 26 июля 2021 г. № 214-ФЗ.

Закон действует уже более полутора лет. И сегодня управляющие компании, а также все иные организации, в ведении которых находятся вопросы поставки услуг и сбора средств за них — товарищества собственников жилья, жилищные или иные потребительские кооперативы — не имеют права продавать или передавать просрочку по коммуналке кому-то другому.

Это же касается и ресурсоснабжающих организаций, региональных операторов по утилизации твердых бытовых отходов, в адрес которых вносится плата коммунальные услуги.

Запрет на передачу долгов по ЖКХ распространяется на все юридические лица, в том числе, и на компании, осуществляющие работу по возврату просроченной задолженности физлиц — коллекторские агентства. Нарушение этой нормы может выйти для УК «боком»: заключенные договора об уступке права (требования) по возврату долгов по ЖКХ будут признаны ничтожными.

В итоге право собирать просроченную задолженность по ЖКХ, обращаться с исками в суды имеют только сама УК или юридическое лицо или ИП, по реквизитам которых вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Также такое право есть и сотрудников УК, в чьи обязанности входит сбор «просрочки», например, юристов.

Этот же закон требует не допускать раскрытие сведений о должнике, о сумме его просроченной задолженности и о ее взыскании иным лицам, кроме самого должника.

Такую информацию нельзя размещать в Интернете, расклеивать объявления о долге, например, на жилых подъездах. Не имеют УК права сообщать о долге по ЖКХ и по месту работы должника. Хотя на стендах управляющих компаний списки должников с указанием домов, номеров квартир и суммы долга, вывешиваются по всем городам нашей страны.

Коллекторские компании не имеют права взыскивать с людей долги по ЖКХ

Если управляющая компания пугает должника коллекторами — это просто слова с целью «дожать» неплательщика и вынудить его погасить задолженность.

Погашения управляющей компанией долгов за счет соседей этим законом так же запрещены!

Что действительно могут предпринять управляющие компании, когда угроза продать долг коллекторам не возымела на должника действия, так это отрезать ему доступ к неоплаченным ранее ресурсам коммуналки — свету, газу, воде.

Орган ГЖН может провести внеплановую проверку по соблюдению УО лицензионных требований

Теплоснабжающая компания обратилась в ГЖИ Нижегородской области с жалобой на долги управляющей организации. Надзорный орган провёл внеплановую проверку работы компании и потребовал от неё своевременно и в полном объёме рассчитаться с поставщиком теплоэнергии.

УО не согласилась с правомерностью требований ведомства и обратилась в суд, попросив признать недействительным предписание органа ГЖН, в котором ведомство требовало от неё прекратить нарушать лицензионные требования. Компания считала, что ведомство не имело полномочий выдавать подобное предписание.

Суд первой инстанции исследовал два вопроса. Первый – могла ли ГЖИ проводить проверку управляющей организации по жалобе поставщика теплоэнергии. Согласно пп. «а» п. 11 ПП РФ РФ № 493, ст. 10 № 294-ФЗ, предметом проверок является соблюдение юридическими лицами обязательных требований к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирных домах.

Основанием для проведения внеплановой проверки является в том числе поступление в органы ГЖН заявлений от юридических лиц о фактах нарушения их прав. Ведомство по итогам проверки имеет право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований. Суд признал, что у органа ГЖН было основание для проведения проверки, в результате которой выдано оспариваемое предписание.

Как оспорить штраф органа ГЖН, наложенный без проведения проверки
8959

2

Падение отрасли

Управляющие организации многоквартирными домами из-за кризиса оказались в непростом положении. Сложилась «катастрофическая ситуация с оплатой ЖКУ населением и юридическими лицами». Об этом говорится в письме ассоциации НП «Национальный жилищный конгресс», отправленном президенту Владимиру Путину и премьер-министру Михаилу Мишустину 7 апреля. С копией документа ознакомились «Известия».

— По нашим расчетам, максимальный сбор за жилищные услуги в апреле составит до 30% от всех начислений, — отмечается в письме ассоциации.

При этом УК не имеют прибыли — стоимость их работы определяется на общих собраниях собственников жилья, исходя из фактических затрат на содержание и ремонт домов, рассказала директор НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая. В такой ситуации у большинства компаний нет свободных дополнительных средств, которые можно направить на мероприятия по предотвращению распространения коронавируса, то есть на дезинфекцию подъездов, подчеркнула она.

жкх

Процент с плеч: комиссии за оплату ЖКУ хотят отменить в апреле

ОНФ попросил ЦБ ускорить реализацию этой инициативы

Ассоциация предлагает ряд мер по поддержке отрасли. Это предоставление беспроцентных займов компаниям на шесть месяцев для выплаты заработной платы сотрудникам, ввод 9-месячного запрета на отзыв кредитов банками из-за снижения доходности УК, приостановка аннулирования лицензий компаний за задержку платы ресурсоснабжающим организациям и неполное исполнение обязанностей по управлению домами.

Кроме того, в числе предложений — предоставление госсубсидии на выполнение дезинфекции подъездов или специализированную одежду и дезинфицирующие средства и распространение на УК моратория на возбуждение дел о банкротстве на основании заявления кредиторов (на шесть месяцев).

Также письмо о финансовых проблемах, связанных с дезинфекцией домов, направило в адрес премьер-министра Михаила Мишустина ПАО «Городские инновационные технологии» (копия документа есть у «Известий»). Санитарная обработка одного дома стоит от 500 тыс. до 5 млн рублей в месяц — в зависимости от площади здания, сказал генеральный директор холдинга Сергей Минко.

По данным исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль» Светланы Разворотневой, стоимость работ по обеззараживанию подъездов составляет около 5 рублей за 1 кв. м. Если площадь дома равна 5 тыс. кв. м, то цена работы в день — 25 тыс. рублей, а за 30 дней — 750 тыс.

Поскольку эти расходы нельзя переложить на жильцов, компания предлагает разрешить УК использовать для таких целей деньги, собранные на текущий и капитальный ремонт домов.

жкх

Пени на себя: УК в регионах временно отменят штрафы за неуплату ЖКУ

Но полностью освобождать россиян от коммунальных платежей нельзя, иначе встанет вся отрасль, говорят эксперты

Правительство находится в постоянном контакте с представителями разных организаций и бизнес-объединений. Детали служебной переписки не комментируются, сообщили «Известиям» в пресс-службе кабмина.

В Минстрое «Известиям» рассказали, что ведомство ведет постоянный мониторинг ситуации в отрасли и держит на контроле возникающие проблемы. Сейчас прорабатываются меры поддержки управляющих организаций, добавили в министерстве.

Орган ГЖН вправе проверять УО только на предмет выполнения ею лицензионных требований

Вторым вопросом, который рассмотрел суд, стал вопрос о законности требований органа ГЖН, изложенных в предписании по итогам проверки. В соответствии сп. 3 ПП РФ № 1110, одним из лицензионных требований к УО является исполнение ею обязанностей по договору управления многоквартирным домом (пп. «а» ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

В силу абз. 4 пп. «ж» п. 4 ПП РФ № 416, при управлении домом УО осуществляет расчёты с РСО по договорам ресурсоснабжения. Следовательно, лицензионному контролю подлежит соблюдение УО порядка осуществления расчётов с поставщиками.

Выданным предписанием орган ГЖН возложил на управляющую организацию обязанность по оплате задолженности, образовавшуюся перед поставщиком теплоэнергии, а не потребовал устранить лицензионные нарушения. Своим документом ведомство не учло специальных требований о необходимости проведения предварительной претензионной работы с должником и ограничило УО в выборе предусмотренного законом способа защиты своих прав.

Исполнение договора ресурсоснабжения со стороны УО не является лицензионным требованием в силу закона: этот вопрос подлежит оценке с точки зрения норм гражданского законодательства. Оспариваемое предписание в данной ситуации подменяет собой как внесудебный, так и судебный порядок способа исполнения сделки.

Суд сделал вывод, что орган ГЖН вмешался в гражданско-правовую деятельность хозяйствующих субъектов УО и РСО, а, следовательно, не имел права требовать от истца исполнения обязательств по договору. Иск компании был удовлетворён, а предписание ГЖИ признано не соответствующим действующему законодательству.

«Клоны» управляющих компаний

Такие организации создают «клон» управляющей компании, незначительно изменяя название. На новые компании перезаключаются договоры на обслуживание.

«Именно по такой схеме в центре Москвы работали ООО «Управляющая ЭЖНФ», оставило за собой задолженность в 35 млн руб. По такой же схеме работали ООО «ДЕЗ Пресненского района», которое трансформировалось в ООО «ДЕЗ «Пресненского района» с задолженностью в 110 млн руб. В Западном округе вместо ООО «Городская управляющая МОЭК» (Московская объединенная энергетическая компания) в сумме 43 млн руб., была создана управляющая компания с таким же названием, которая приступила к управлению теми же жилыми домами, при этом, несмотря на разных учредителей компаний, в них работают одни и те же сотрудники.

Ранее действовавшая управляющая компания, собиравшая в полном объеме платежи с жителей, не полностью рассчитавшись по долгам с ресурсоснабжающими организациями, признает себя банкротом.

Второй вариант — это реорганизация в форме присоединения к фирме, специально созданной для «слива» задолженностей. Обычно это небольшая компания регистрируется далеко на периферии, что затрудняет проведение претензионно-исковой работы, и исчезает не просуществовав и года. По такой схеме сработало ООО «Экологический фактор плюс», реорганизованное в форме присоединения в ООО «ЭкоАвто» города Ярославль и оставившее за собой задолженность в 45 млн руб., и ООО «Дельфорг», реорганизованное в форме присоединения ООО «ФЕАНОР» города Вологда, с задолженностью в 26 млн руб.

В комплексе городского хозяйства отметили, что в настоящее время по инициативе «МОЭК» в отношении неустановленных лиц из числа руководства ООО УК «Дом-Мастер» возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного статьей о причинении имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием.

По данным следствия, в период с февраля 2014 года по февраль 2016 года на расчетные счета этой компании от жителей в качестве оплаты услуг по теплоснабжению поступило 517,7 млн руб., из которых энергетикам перечислено лишь 357,6 млн руб. «Таким образом, неустановленные лица из числа руководства ООО УК «Дом-Мастер» путем обмана, действуя в рамках договоров горячего водоснабжения и энергоснабжения многоквартирных домов, причинили ПАО «МОЭК» имущественный ущерб в особо крупном размере на общую сумму 160,1 млн руб.», — отметил собеседник агентства.

Орган ГЖН не может требовать от УО погасить долги перед ресурсоснабжающей организацией

Как показало судебное дело № А43-7419/2019, орган Госжилнадзора не может принудить управляющую организацию погасить долг перед поставщиком коммунальных ресурсов: РСО в такой ситуации должна обращаться в суд и взыскивать задолженность. При этом до конца 2020 года поставщик ресурсов не вправе начислять УО пени и штрафы за просрочку платежей согласно ПП РФ № 424.

Привлечь УО к административной ответственности за грубое нарушение лицензионных требований в виде долга в размере двух среднемесячных величин обязательств по договору орган ГЖН также может только в том случае, если такая задолженность будет признана судом или самой управляющей организацией. Об этом рассказывала глава Экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» Елена Шерешовец в одном из видеороликов онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются». Подписывайтесь и будьте в курсе!