Нецелевое использование земельного участка собственником помещения в деловом центре, или Практика применения ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ

Изъятия земельных участков по закону

Любой надел допустимо конфисковать по соглашению или судебному решению. Но чаще всего это происходит в отношении тех, что имеют разрешенное использование для сельскохозяйственных нужд.

Законодательной базой является:

1. Гражданский кодекс (статьи 284-286).
2. Земельный кодекс (статьи 44-47).
3. Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» (указывается причина изъятия у собственника, как ненадлежащее использование).

Гражданский и Земельный кодексы РФ регулирует три порядка изъятия земельных участков:

1. Для нужд государства и муниципальных образований. При этом обязательно должны возместить средства за него, которые будут выручены в результате реализации на публичных торгах, или предоставить аналогичный участок земли в другом месте.
2. Земля изымается у собственника по решению суда, без оплаты средств. Возмещают только в отношении лиц, пострадавших от преступной деятельности владельца участка. Деньги после продажи с торгов будут переданы в качестве материального или морального ущерба. Бывший собственник ничего от конфискации земли не получит. Согласно ст. 243 ГК, ст. 50 ЗК, ст. 104 УК.
3. Возможно также признание земли бесхозной, если после постановки участка на кадастровый учет права собственности на нее не зарегистрированы за определенным лицом более пяти лет. Такие наделы становятся собственностью муниципального образования и могут быть предоставлены в аренду или владение граждан. Такое основание прописано в Законе № 251-ФЗ.

Отметим, что ранее по поводу процедуры изъятия участков в Земельном кодексе РФ было всего несколько норм. Федеральным законом № 499-ФЗ внесены поправки, вступившие в силу с 1 апреля 2015 года, которыми в кодексе выделена целая глава (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ), посвященная урегулированию вопросов изъятия земли у собственников.

Условия

Принудительное изъятие у собственника его земельного участка допускается в случаях, которые прямо оговорены законодателем. Положения, регулирующие отношения земельного характера, отражены в ГК И ЗК РФ. Там отражено, что изымать наделы могут для государственных нужд. Это касается не только государственных органов, но и муниципалитета. Кроме того, основанием изъятия становится то, что возникла необходимость развить конкретную территорию в комплексном плане. В РК отражено, что обязательно в наличии должно быть решение, принятое властными органами.

Также изъять наделы могут, если:

• выявлены случаи применения земли, в отношении которой нарушено целевое назначение;
• когда происходит реквизиция надела или его конфискация.

Каждая из указанных ситуаций предполагает то, что при отказе собственника исполнить требования властей, это приведет к изъятию надела в принудительном порядке. Иногда гражданин может рассчитывать на то, что ему в дальнейшем будет выплачена компенсация, учитывающая стоимость участка. Если лицо будет не согласно с произведенными расчетами, у него есть право подать обращение судье.

Основания изъятия земель

Причин, по которым собственник может лишиться прав на землю, существует несколько, но эта процедура может происходить только по весомым обстоятельствам. Основаниями по закону служат следующие:

1. При эксплуатации земли собственником с нарушением разрешенного использования, а также неиспользование.
2. Для комплексного развития территории официальному решению властей, если участок оказался в границах запланированных работ.
3. Конфискация для возмещения ущерба, нанесенного собственником иному лицу своим преступным деянием.
4. Реквизиция вследствие воздействий эпидемий, природных катаклизмов, аварийных и чрезвычайных ситуаций.
5. Иные обстоятельства, когда в рамках законодательства власти любого уровня вправе истребовать участок.
6. Для государственных или муниципальных нужд. К ним относятся:

• строительство на конкретной территории объектов федерального уровня, а также местного или регионального;
• проведения работ в рамках недропользования;
• исполнение РФ международных обязательств;
• в рамках государственных полномочий службой ФСБ;
• иные основания по законодательству РФ.

Важно знать, что отказаться от исполнения судебного распоряжения по изъятию земли ее хозяин не может. В большинстве случаев он может только рассчитывать на другой аналогичный надел или компенсационные выплаты.

Порядок принудительного изъятия земельного участка

Изъятие земельного участка в рамках законодательства происходит в несколько этапов. Каждый из них обязателен к исполнению. При любом нарушении собственник вправе обратиться в суд для восстановления нарушенных прав. Описать порядок поэтапно можно следующим образом:

1. Инициализация процесса изъятия. Запустить его могут власти любого уровня. Собственнику отправляется уведомительное письмо о дате проверки целевого назначения земли. Также могут проводиться и внеплановые проверки.
2. Поиск собственника.
3. Принятие решения о конфискации. На основании инициативы уполномоченные органы принимают решение об изъятии земли. В постановлении указывается причина конфискации, собственник, у которого участок изымается, а также реквизиты этого надела: площадь, кадастровый номер и иные, дающие возможность инициировать конкретную территорию.
4. Письменное уведомление собственника о том, что участок будет экспроприирован по основаниям. Параллельно с этим исполнительными органами в СМИ публикуется информация с данными по изымаемому имуществу.
5. Разрабатывается соглашение. Только, достигнув всех договоренностей, составляется документ, где указываются все особенности проведения процедуры с указанием сроков. Здесь же прописывается условие замены утраченного имущества.
6. Земельный участок отчуждается и производится переход прав на него. Если конфискация происходит не в результате судебного решения, по которому произойдет возмещение средств пострадавшему лицу, то хозяин земли вправе затребовать компенсацию. Расчет ее происходит по рыночной оценке, действующей на конкретной территории. Вместо денежной компенсации правообладателю, утратившему имущество, может быть предложена замена, равная по площади или цене.

У владельца имущества после уведомления имеется 3 месяца на принятие решения. За это время он может согласиться с условиями изъятия, размером компенсации или заменой на аналогичный участок. В противном случае — обратиться в судебные органы с иском о нарушенных правах. Как показывает практика, государственные органы власти имеют все законные основания для конфискации земельного участка и суд принимает решение в пользу государства.

Если земля не была зарегистрирована, владельцу дается всего 2 месяца на доказательство своих прав относительно надела. Он обязан передать в администрацию правоустанавливающие документы и заявление. Иначе земля будет признана бесхозной и передана муниципалитету.

Что касается компенсации за утраченное имущество, то она складывается из нескольких составляющих:

• рыночной оценки самого участка;
• недвижимых объектов, расположенных в границах надела. Тут следует отметить, что компенсация за них возможна только в том случае, если разрешенное использование земли предполагает размещение на них таких объектов;
• упущенной выгоды, которая могла быть получена собственником в связи с использованием земли, опять же в соответствии с разрешением;
• иных сумм убытков.

В случае когда объекты недвижимости не были оформлены в собственность по закону, никакого возмещения по ним не предусмотрено. Так как будут признаны самостроем и подлежат сносу.

Если по стоимости в распоряжении органов власти имеется иное имущество, оно может быть предложено собственнику взамен утраченному при изъятии. Другой вариант – денежные средства, сумма которых сложилась из вышеперечисленных составляющих.

Если земли сельхозназначения либо земли, предоставленные для строительства (а также садоводства и огородничества), не используются в этих целях, штрафы взимаются в повышенных размерах. Ответственность за нарушения порядка использования земельных участков может быть также установлена в законодательстве субъектов РФ. Кроме ответственности, нецелевое использование участка может повлечь и другие неблагоприятные последствия, например прекращение прав на него, отказ в выдаче разрешения на строительство. Земельный участок должен использоваться по целевому назначению в соответствии с его категорией и согласно его разрешенному использованию. Это следует из п. 2 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ. Возможные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в Классификаторе (утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540). Сведения о категории и разрешенном использовании земельного участка указываются в документах на землю, содержатся в ЕГРН и приводятся в выдаваемой выписке из ЕГРН (п. п. 3, 4 ч. 5 ст. 8, ч. 1 ст. 21, ч. 6 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости). За использование земельного участка не в соответствии с категорией земель или разрешенным использованием установлена ответственность в виде штрафа в следующих размерах (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ):

Обратите внимание на следующие случаи, в которых возможно привлечение к ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, подтвержденные судебной практикой:
1) нецелевая деятельность ведется в здании, расположенном на земельном участке и не соответствует разрешенному использованию земельного участка. Например, если земельный участок предоставлен:

— для производственных целей, а по факту на нем расположено здание с вывеской «Хозтовары Муравей», где продают хозяйственные товары (Постановление Верховного Суда РФ от 03.08.2017 N 14-АД17-6);

— для эксплуатации и обслуживания комплекса зданий и сооружений производственной площадки, а используется для размещения и обслуживания торгового центра (Постановление Верховного Суда РФ от 18.07.2016 N 43-АД16-6).

2) нецелевая деятельность ведется только на части земельного участка. Использование части земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием влечет нарушение режима использования земельного участка. Такой вывод подтверждается в Постановлении Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 31-АД16-3 и Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 71/13 по делу N А67-4294/2012;

3) к ответственности привлекается то лицо, которое использует земельный участок не по целевому назначению, например арендатор (и в том случае, если договор аренды не заключен) (см. Постановление Верховного Суда РФ от 02.07.2018 N 33-АД18-3).

Ответственность за нарушения порядка использования земельного участка может быть предусмотрена и законодательством субъекта РФ

Ответственность предусмотренная за неиспользование земельного участка из земель сельхозназначения:

Ответственность установлена за нарушение режима использования земельных участков из земель сельхозназначения, кроме тех земель, на которые не распространяется Закон об обороте земель сельхозназначения (ст. 8.8 КоАП РФ). К ответственности привлекают в случае, если земельный участок не используется:

1) в течение трех и более лет для ведения сельхозпроизводства или другой связанной с этим деятельности. В этот период не засчитывается время, когда участок нельзя было использовать в связи с обстоятельствами, которые исключают его использование, например стихийное бедствие (ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ, ст. 284 ГК РФ, п. п. 3, 4 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения). Перечень признаков, по которым устанавливается, что земельный участок не используется, утвержден Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369.

Размер штрафа за это правонарушение составляет (ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ):

2) в течение года по целевому назначению после того, как вы приобрели его на публичных торгах. При этом ранее такой участок (ч. 2.1 ст. 8.8 КоАП РФ):
— был изъят по решению суда в связи с тем, что он не использовался по целевому назначению или использовался с нарушением требований законодательства РФ;

— по информации органов земельного надзора не использовался по целевому назначению или использовался с нарушением требований три года и более.

В этом случае размер штрафа составляет (ч. 2.1 ст. 8.8 КоАП РФ):

Ответственность предусмотренная за неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства:
По общему правилу, если такие участки не используются в течение трех лет в целях, для которых они предоставлены, вас могут оштрафовать (ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ, ст. 284 ГК РФ).

Размер штрафа за данное правонарушение составляет (ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ):

Такая же ответственность предусмотрена за неиспользование земельного участка, предназначенного для садоводства и огородничества (ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ).
Иные последствия нецелевого использования земельного участка:

Кроме административной ответственности, нецелевое использование земельного участка может повлечь за собой, в частности, прекращение аренды участка по инициативе арендодателя, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (пп. 1 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

Если участок находится в частной собственности, его могут принудительно изъять в судебном порядке и продать с публичных торгов в порядке ст. 54.1 ЗК РФ:

— когда участок из земель сельхозназначения не используется для такой деятельности. Это будет возможно через три года после того, как выявят этот факт (п. 3 ст. 6 Закона об обороте сельхоз-земель);

— когда на участке возведена самовольная постройка (ч. 6, п. 2 ч. 12 ст. 55.32 ГрК РФ).

Если участок с самовольной постройкой является государственной или муниципальной собственностью, то возможны такие последствия:

— арендодатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор (п. 4 ст. 46 ЗК РФ);

-право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования участком может быть принудительно прекращено, а участок изъят по решению исполнительного органа (п. 6.1 ст. 54 ЗК РФ).

Права на участок с самовольной постройкой могут быть прекращены, если застройщик или правообладатель земельного участка не исполнит в определенные сроки требования о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Несоответствие документов, подаваемых для получения разрешения на строительство, разрешенному использованию земельного участка повлечет отказ в выдаче разрешения на строительство (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ).

Последние новости в 2021 году

Существенные изменения законодательства коснулись Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Теперь все недвижимые объекты должны пройти кадастровый учет и в регистрационных базах содержаться информация о собственнике. При этом все земли, которые не прошли перерегистрацию и не попали в ЕГРН, рискуют быть изъятыми.

Следует отметить, что органы власти не станут незамедлительно отбирать земли у граждан. Сначала будут предприняты меры по оповещению хозяина и предложено пройти регистрацию в новом формате. Если этого не произойдет, участок будет признан бесхозным. Основанием для этого является судебное решение, если владелец земли не явился на заседание или добровольно отказался от прав на нее. Тогда этот участок будет передан муниципалитету для дальнейшего распоряжения им по своему усмотрению.

Участь изъятия земли могла коснуться и дачников, которые построили на своем наделе жилые дома и иные капитальные постройки, но не зарегистрировали их, уже с лета 2021 года. Дачная амнистия, объявленная для легализации таких строений по упрощенной схеме, была продлена до весны 2021 года. Это дает возможность пройти государственную регистрацию в отношении домов без разрешения на строительство. Не получив правоустанавливающих документов на землю и строения на ней, хозяин может лишиться этого имущества на законных основаниях.

В Госдуме в 2021 году приняли ряд поправок в законодательные акты относительно самостроев. Собственнику, на земле которого имеется незаконная постройка, сначала будет предписано ее снести. При неисполнении этого требования в установленный срок, помимо штрафа, который может доходить до 50 тысяч рублей, участок может быть изъят. К самострою можно отнести не только жилой дом, но и иные строения на участке земли, которые не зарегистрированы в Росреестре.