Отвечает директор АН «Адресная программа» Людмила Билан (Новосибирск):
Обычно кредитные договоры не предусматривают расторжения. Они предусматривают обеспечение, которым является квартира, купленная в ипотеку. Ипотечный кредит всегда выдается только под обеспечение именно на тот случай, если заемщик не может/не хочет рассчитаться.
Штрафы и пени возникают всегда при просрочке платежа. Это есть в договоре.
Если не было поручителей, то это никак не повлияет на родственников. У супругов же солидарная ответственность, здесь жесткая связка.
Что делать, если нечем платить за ипотеку?
Ипотечные каникулы: как взять, кому дают и по каким документам?
Что делать:
- Обратиться в банк за реструктуризацией кредита. Банк пересчитает платеж в меньшую сторону.
- Отдать квартиру банку, подписав договор отступного. Это мирный путь.
- Выставить квартиру на продажу и продать. Здесь алгоритм сделки зависит от банка-кредитора, способа расчета покупателя.
Через шесть месяцев просрочки банк подаст иск в суд и выиграет 100%. Квартира будет принадлежать банку. Людей выселят. Пока нет решения суда, можно начать продажу, рассчитаться с банком, выручить с продажи деньги и мирно разойтись с банком.
Можно ли не участвовать в ипотеке для военных?
По странному стечению обстоятельств отказаться от участия в военной ипотеке невозможно. Попросту закон такого случая не предусматривает. Вы можете не участвовать в программе обеспечения военнослужащих жильем только, если военнослужащий увольняется в запас, умирает или пропадает без вести. В других случаях получение жилья по льготной ипотечной ставке считается обязательным.
Однако в некоторых случаях люди бывают вынуждены отказываться от таких льгот. Доходы военного не позволяют купить собственную квартиру, но если вы твердо намерены не участвовать в ипотеке, то готовьте документы для иска в суд, чтобы отстаивать собственное законное право на самостоятельную покупку жилья и выбор способа. Как правило, в абсолютном большинстве дел суд принимает решение в пользу истца и одобряет невступление в ипотеку.
Отвечает юрист Юлия Михайлова:
Буду отвечать по пунктам.
Может ли заемщик расторгнуть договор ипотеки по причине, например, падения доходов, не дожидаясь штрафов?
Теоретически такое право у заемщика есть. Расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Но реализовать на практике это право практически невозможно. Единственное основание, по которому можно было бы расторгнуть договор со стороны заемщика, – существенное изменение обстоятельств, вследствие которых заемщик не может выполнять свои обязательства. Необходимо будет доказать, что эти обстоятельства заемщик не мог предполагать на момент оформления договора, а также не мог предпринять меры по их предотвращению или устранению, либо что предпринятые меры были недостаточны. Но банки при заключении ипотечного договора предлагают страхование как жизни и здоровья, так и потери заработка. И, отказываясь от такой страховки, заемщик в дальнейшем лишается права ссылаться на эти причины как на существенное изменение обстоятельств.
Если в договоре не прописаны поручители, могут ли пострадать родственники заемщика из-за прекращения выплат заемщиком?
Нет. На лиц, прямо не указанных в договоре, обязательство выплат не распространяется.
Прописаны ли процедуры расторжения договора ипотеки и действий банка?
Процедуры прописаны в ипотечном договоре и регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 1-2-ФЗФ.
Что делать, если снизился доход, а за ипотеку надо платить?
5 вариантов, как продать ипотечную квартиру
Банк будет продавать квартиру, выданную заемщику в ипотеку (под залог)? По какой цене – рыночной или по той, которую он посчитает нужной?
Чаще всего необходимость продать залоговое жилье устанавливается через суд. Суд же определяет начальную стоимость жилья по результатам независимой оценки. В этом случае цена продажи будет составлять 80% от оценочной стоимости. То есть квартира будет выставлена на торги с 20-процентной скидкой. Далее в зависимости от результатов торгов начальная стоимость жилья может быть снижена еще на 15%.
Может ли банк расторгнуть досрочно договор
Досрочное расторжение кредитного договора происходит в случае, если заемщик не исполняет взятых на себя долговых обязательств или нарушает иное условие, прописанное в договоре кредита. Иным существенным условием может выступать изменение места жительства либо смена официального места работы, о чем кредитор не был своевременно уведомлен.
Обратите внимание! Банк письменно должен известить заемщика о досрочном расторжении договора и указать причины таких действий, ссылаясь на статью в договоре кредитования для требования о досрочном погашении долга по кредиту.
Право требования досрочного погашения кредиторской задолженности регулируют Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» № 353-ФЗ от 21.12.2013 г. и ст. 811 ГК РФ, гласящие, что в случае если заемщик нарушал условия договора кредитования более чем на 60 дней из 180, кредитор вправе требовать досрочного погашения кредиторской задолженности с учетом причитающихся процентов и расторгнуть досрочно такой договор, уведомив письменно об этом должника. Должнику при этом дается срок на погашение долга по кредиту, который не может превышать 10 дней со дня получения уведомления от кредитора. Важно знать, что само такое уведомление не является расторжением договора банком в одностороннем порядке по смыслу п. 3 ст. 450 ГК РФ.
Если же должник не исполнит требования кредитора в установленный срок, последний вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности по кредиту с учетом штрафов, пени и начисленных процентов. Но меры о принудительном взыскании неустойки и процентов не могут быть применены к должнику, если он производил выплаты по последнему графику платежей с соблюдением указанных в договоре сроков.
Таким образом, закон позволяет банку досрочно расторгнуть договор кредитования, но с условием, что финансовое положение заемщика не ухудшилось по сравнению со временем, когда был заключен договор, а только по указанным причинам.
Отвечает частнопрактикующий юрист Виктория Суворова (Пятигорск):
Ответ на Ваш вопрос очень и очень объемный. Если вкратце, то, поскольку квартира в залоге у банка, то он может ее продать, если Вы перестанете платить по кредиту.
Родственники неплательщика пострадают, только если они проживают в этой квартире.
Процедуры расторжения договора прописаны в Вашем договоре.
Банк имеет право продать такую квартиру. Это делается через процедуру реализации имущества. Стоимость обычно равняется или приближена к рыночной.
Как расторгнуть договор с банком
Для завершения договорных отношений с банком необходимо составить заявление, а также представить документы, обосновывающие расторжение.
Действия по расторжению выполняются в определенном порядке.
Необходимые документы
Для расторжения кредитного договора заемщик подает в банк соответствующее заявление. В его тексте заемщик предлагает прекратить кредитные отношения и приводит доводы для обоюдного согласия сторон по этому вопросу.
К заявлению прилагается копия кредитного договора, документы, подтверждающие обстоятельства, по которым документ должен прекратить свое действие (заключение юриста об установленном нарушении прав заемщика, справка о поступлении вам денежных средств, которых хватит на досрочное погашение займа).
Составление заявления
В банке есть специальные бланки, которыми вы можете воспользоваться. Если возможности посетить финансовое учреждение для заполнения бланка нет, составьте заявление в произвольной форме.
В нем указывается наименование кредитной организации, ее контактные данные, реквизиты, а также ваши личные данные, адрес, контактный телефон. В тексте укажите дату составления договора, номер документа, размер кредита, предоставленного банком.
Далее излагаются причины, по которым договор может быть расторгнут, просьба рассмотреть предложение. В конце обязательно указывают дату составления документа и ставят подпись.
Важно! Заявление можно заполнить в банке, отнести лично в финансовое учреждение либо отправить заказным письмом с уведомлением.
Порядок действий
С момента подачи заявления в тридцатидневный срок банк должен дать ответ. Если кредитное учреждение отклоняет предложение заемщика тот согласно стати 452 ГК РФ, либо не предоставляет ответ, заемщик вправе обратиться в суд.
Для этого нужно составить исковое заявление, в котором указывают:
- официальные данные суда;
- личные данные истца (контактный телефон, электронную почту, ФИО, адрес проживания);
- сведения об ответчике;
- условия кредитного договора и его реквизиты;
- требования истца (в частности расторжение договора по кредиту);
- информацию о соблюдении досудебного порядка разрешения ситуации (дата, когда в банк было направлено заявление, его копия);
- перечень документов, которые прилагаются к иску.
Исковое заявление сопровождается следующими документами:
- Копия заявления.
- Копия договора кредитования.
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
- Документы, на основании которых истец выдвигает свои требования.
Следующий шаг – подача подготовленного иска в суд по месту регистрации ответчика.
Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:
Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно изучить кредитный договор, который Вы подписали. В целом, если Вы на самой ранней стадии по просрочкам платежей (до 60 дней), то в этот период проще договориться с банком о выгодных условиях. Можно и обсудить частичную отсрочку, и уменьшить размер платежа на короткий период. И самое главное – оперативно подключить к продаже своей квартиры профессионального риелтора, чтоб продать в короткие сроки по выгодной цене. Если же Вы затянете процесс, и банк перехватит инициативу в свои руки, то здесь банк будет соблюдать только свои интересы.
Рефинансирование ипотеки
Могу ли я оформить рефинансирование ипотеки в другом банке?
Банк расторгнул кредитный договор: что делать
Когда кредитор расторгает договор кредитования в одностороннем порядке, заемщик попадает в ситуацию, в которой срочно обязан погасить задолженность. Однако если оплата кредита невозможна в связи с трудным материальным положением и сроки, предоставленные кредитором, прошли, для должника есть риск столкнуться с судебными тяжбами. Тем не менее ему не стоит прекращать взаимодействовать с банком.
Можно использовать вариант мирового соглашения, когда обе стороны находят компромисс и приводят договор в соответствие с изменившимися обстоятельствами. Например, если у заемщика имеется задолженность по кредиту, следует обратиться с письменным заявлением в банк о реструктуризации долга, что позволит снизить долговую нагрузку и разобраться с финансовыми трудностями. Если же дело дошло до суда, но причины, по которым банк расторгнул договор в одностороннем порядке, являются незначительными (однократный пропуск ежемесячных платежей и т. д.), то заемщику необходимо подать встречное исковое заявление о несоразмерности нарушения требований, предъявляемых кредитором.
В суде заемщик должен документально подтвердить наличие обстоятельств, в которых он не мог выплачивать долг по кредиту. Обычно при наличии существенных, логически обоснованных причин суд идет заемщику навстречу и признает расторжение кредитного договора необоснованным.
При возникновении спорных ситуаций или нарушении прав и законных интересов при расторжении договора кредита по инициативе банка заемщику следует обратиться к квалифицированному юристу.
Возможные последствия для должника
Для заемщика последствия расторжения договора с банком наступают в том случае, если прекращение действия документа инициировано кредитным учреждением. Это означает, что заемщик задолжал банку деньги и не исполняет свои кредитные обязательства. В этом случае банк может передать дело в суд, поручить общение с должником коллекторам, переуступив им долг, либо отозвать у должника залоговое имущество.
Если должник идет на контакт, банковское учреждение может предложить решить вопрос в досудебном порядке путем рефинансирования, реструктуризации долга или предоставления кредитных каникул.
