Росреестр пытается устранить правовой пробел в Земельном кодексе. Ведомство разработало порядок проведения электронного аукциона на право заключения договора купли-продажи или аренды госземель — из-за его отсутствия сейчас госорганы фактически лишены возможности проводить торги в этой форме. По задумке Росреестра новый для этой сферы порядок будет вводиться постепенно — до 1 января 2023 года будет установлен переходный период, по истечении которого электронная форма аукциона станет обязательной.
Росреестр разработал порядок проведения электронных аукционов по предоставлению участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,— проект поправок к Земельному кодексу ведомство опубликовало на regulation.gov.ru. Отметим, возможность проведения электронных аукционов на право заключения договора купли-продажи или аренды участка формально предусмотрена с 2015 года, но порядок до сих пор не установлен законом, поэтому проводить аукционы в этой форме госорганы фактически не могут.
Год назад попытку решить проблему предприняли депутаты, однако их законопроект завис на этапе первого чтения. Со стороны правительства, как рассказывают в Росреестре, «подобного законопроекта до сих пор не было, поскольку ранее Минэкономики предлагало разработать единый закон об электронных торгах — аналогичный подход был предложен Федеральной антимонопольной службой». К идее разработать отдельный порядок вернулись на фоне «коронакризиса» — его принятие предусмотрено Общенациональным планом восстановления экономики.
Как следует из подготовленного Росреестром законопроекта, электронные аукционы по продаже или передаче в аренду госземель будут проводиться на уже отобранных правительством площадках для госзакупок.
Там, а также на официальном сайте госоргана будут публиковаться извещения о проведении электронного аукциона — участники через оператора смогут подавать свои заявки. Предложения участников во время проведения аукциона будут ожидаться в течение 10 минут — при поступлении заявок о повышении цены отсчет начинается заново, а в случае их отсутствия аукцион завершается. В течение часа после окончания торгов на площадке размещается протокол, на его основании с победителем заключается договор, который стороны подписывают квалифицированной электронной подписью.
Законопроект предлагает пересмотреть условия договора, который заключается с участником аукциона, сделавшим второе предложение по цене, если победитель уклонился от подписания документа. Сейчас госорганы предлагают такому участнику заключить договор по цене изначального победителя — как отмечают в Росреестре, такой подход противоречит принципу состязательности участников аукциона. Более того, добавляют в ведомстве, в лесном и водном законодательстве в таких случаях договоры заключаются по цене, предложенной именно этим участником, аналогичное правило Росреестр предлагает использовать и при проведении аукционов (не только электронных) в отношении земельных участков.
Вводиться новый порядок проведения торгов будет постепенно, госорганы смогут самостоятельно выбирать либо «бумажную», либо электронную форму аукциона до 1 января 2023 года.
После этой даты применение электронной формы станет уже обязательным, за исключением аукционов по предоставлению участков гражданам для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, а также фермерским хозяйствам для осуществления их деятельности.
Земля для жилищного строительства
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определен законодательством. Однако спорных вопросов остается немало. Например, что следует понимать под выполнением процедуры по выбору земельного участка? Каков порядок формирования лотов при аукционе? Ответы — в нашей статье.
Как получить участок? Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию.
При этом место размещения объекта может быть предварительно согласовано либо нет (ст. 30 Земельного кодекса РФ). При выборе любого из двух указанных вариантов необходимо учитывать требования земельного законодательства относительно правового режима земельного участка, который предполагается использовать для строительства. ЕСЛИ УЧАСТОК БЫЛ ПРЕДОСТАВЛЕН НЕ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА Порядок, установленный статьей 30 Земельного кодекса РФ, применяется и в ситуациях, когда земельный участок первоначально был предоставлен для использования в других целях. Такое возможно, если в дальнейшем владельцем участка принято решение о размещении объекта капитального строительства.
В этом случае ему необходимо инициировать процедуру предоставления земельного участка в установленном законом порядке. При этом целесообразно учесть одно из требований, которые содержатся в пункте 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ.
Речь идет об обязательном информировании местного населения о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства, которое возлагается на органы местного самоуправления (постановление Президиума ВАС РФ от 15 июня 2005 г. № 2479/05). С КАКОГО ВРЕМЕНИ ДЕЙСТВУЮТ НОРМЫ Требование законодательства о предоставлении земельных участков для жилищного строительства в собственность или аренду на торгах (аукционах) действует с 1 октября 2005 года. При этом в случае, если в соответствии с Земельным кодексом РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ распространил указанные положения на правоотношения, возникшие с 1 октября 2005 года. В связи с этим спорным моментом является вопрос о том, что следует понимать под выполнением процедуры по выбору земельного участка под строительство.
Так, например, 1 сентября 2005 года городской комиссией по землеотводу было выдано разрешительное письмо строительной организации на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения. Решение же о предварительном согласовании места размещения объекта на конкретном земельном участке принято муниципальным образованием только 26 декабря 2006 года.
В этом случае суд пришел к выводу, что процедура по выбору земельного участка для строительства была инициирована уже после 1 октября 2005 года. Таким образом, земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона, в связи с чем решение администрации было принято с нарушением норм земельного законодательства и подлежит признанию недействительным (постановление ФАС Уральского округа от 26 мая 2008 г. № Ф09-3578/08-С6).
А вот в определении Конституционного суда РФ от 1 апреля 2008 г. № 388-О-О указано, что федеральным законодателем был установлен достаточный — многомесячный — переходный период, в течение которого обязательно должны быть завершены все ранее начатые процедуры по предоставлению земельных участков без торгов. ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ При предоставлении земельного участка для целей строительства важным моментом является вопрос соблюдения требований установленного вида использования земельного участка.
Ведь даже в ситуации, когда объект капитального строительства построен с соблюдением строительных норм и регламентов, может возникнуть вопрос о правомерности размещения этого объекта на земельном участке. Таким образом, необходимо установить, к какой именно категории земель относится полученный земельный участок. В случае предоставления для целей строительства участка, относящегося к категории земель, которые не предназначены для размещения объектов, например жилищного строительства, соответствующий орган может требовать признания недействительным всей процедуры его предоставления.
Пример тому — постановление Президиума ВАС РФ от 13 мая 2008 г. № 14910/07. В нем рассмотрена следующая спорная ситуация. Прокурор обратился в арбитражный суд с требованиями о признании недействительными постановлений муниципального образования, которыми был сначала предварительно согласован, а затем предоставлен в аренду организации земельный участок. Требования основывались на том, что спорный земельный участок расположен в границах национального парка. Суды отказали в удовлетворении требований, установив, что, согласно кадастровому плану, данный участок входит в состав земель-поселений. Поэтому принадлежность его к землям иных пользователей, относящихся к территории национального парка, признана недоказанной. Также суды установили, что строительство капитального объекта произведено с получением необходимого разрешения. Проведение аукционов Земельные участки для жилищного строительства предоставляются в собственность или в аренду на аукционах (ст. 30.1 Земельного кодекса РФ). Исключением является предоставление земельных участков для жилищного строительства лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости.
Причем в этом случае строительство должно осуществляться полностью за счет средств федерального, регионального или местного бюджета на основе заказа, размещенного в соответствии с законом о размещении заказов для государственных или муниципальных нужд. Этим лицам указанные участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование без проведения торгов на срок строительства. ДЛЯ ЧЕГО УСТАНАВЛИВАЮТ ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ? В определении Конституционного суда РФ от 6 ноября 2003 г. № 387-О указано, что установление вида использования территории (разрешенного использования) необходимо для согласования государственных, общественных и частных интересов в области градостроительной деятельности в целях обеспечения благоприятных условий проживания.
Эти интересы соблюдаются за счет следования требованиям нормативных правовых актов и градостроительных правил, а также контроля за их выполнением.
ОРГАНИЗАЦИЯ ТОРГОВ
Порядок проведения торгов подробно регламентирован «Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков…». В соответствии с вышеуказанными Правилами торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.
Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации не менее чем за 30 дней до даты их проведения. Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку и иные необходимые документы.
Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час. Следует отметить, что на уровне федерального законодательства не регламентирован вопрос о том, каков порядок формирования лотов при аукционе. Поэтому органы местного самоуправления вправе формировать их самостоятельно с учетом требований Градостроительного кодекса РФ и архитектурно-градостроительной политики. В качестве примера приведем постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26 июля 2007 г. № Ф04-5131/2007(36795-А81-23).
Победителем аукциона признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы. При равенстве предложений побеждает тот участник торгов, чья заявка была подана раньше. ОФОРМЛЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ Результаты торгов оформляются протоколом, который является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола. АУКЦИОН ПРИЗНАН НЕСОСТОЯВШИМСЯ В случае признания аукциона несостоявшимся по причине участия в нем менее двух участников единственный участник не позднее чем через десять дней после дня его проведения вправе заключить договор купли-продажи выставленного на аукцион земельного участка или договор его аренды.
Соответственно орган государственной власти (местного самоуправления), по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником по начальной цене аукциона. Если такой договор не был заключен, его организатор вправе объявить о проведении повторного аукциона (п. 27, 28 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ).
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрена процедура, по которой конкретный субъект, принявший участие в торгах, может стать владельцем земельного участка для целей строительства.
Поэтому можно сделать вывод о том, что получение права аренды на земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, иным способом противоречит действующему Земельному кодексу РФ. Это подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 24 июня 2008 г. № 3351/08. В нем как раз рассмотрена спорная ситуация, возникшая после того, как аукцион был признан несостоявшимся. В частности, заместитель прокурора обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском о признании недействительным соглашения о переходе прав и обязанностей, приобретенных по результатам проведенных торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Как установлено судом, на основании распоряжения главы муниципального образования был проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В связи с поступлением для участия в аукционе единственной заявки организации аукцион был признан несостоявшимся. Согласно протоколу о подведении итогов аукциона, единственному участнику было предложено в течение 10 дней заключить договор аренды земельного участка. Однако в результате орган, уполномоченный на проведение аукциона, и единственный участник подписали договор купли-продажи права на заключение договора аренды. Затем соглашением права и обязанности, приобретенные прежним правообладателем по результатам аукциона, были переданы в полном объеме новому правообладателю. В результате уже с новым правообладателем был заключен договор аренды земельного участка. Лицо, которое принимало участие в аукционе, из данных правоотношений выбыло. Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об отсутствии нарушения действующего законодательства и отказали в удовлетворении заявленных требований.
Президиум ВАС РФ, отменяя данные судебные акты, указал, что, поскольку аукцион не состоялся ввиду наличия одной заявки, договор аренды земельного участка мог быть заключен только с участником аукциона. Соглашение об уступке участником аукциона права на заключение договора аренды земельного участка другой организации направлено на получение последней этого права вне аукциона. А это противоречит нормам земельного законодательства и поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным.
КОГДА ТОРГИ ПРИЗНАЮТСЯ НЕСОСТОЯВШИМИСЯ? Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися, если: — в торгах участвовало менее двух участников; — ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял свой билет; — ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем; — победитель торгов уклонился от подписания протокола, заключения договора купли-продажи или аренды участка. Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить внесенный участниками несостоявшихся торгов задаток. Победителю торгов, который уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка, внесенный задаток не возвращается.
Участие в аукционе
Чтобы стать участником торгов, необходимо обратиться в муниципалитет или зайти на сайт администрации. Там можно узнать информацию о том, когда будут проводиться торги и время приема заявлений. Необходимо заблаговременно подать заявление и гражданский паспорт. Также предоставляется квитанция об оплате 10 % от начальной стоимости лота.
Предоставляется точная дата проведения аукциона. Все участники получают уведомление о времени и месте проведения за 30 дней до начала торгов. При этом аукцион земельных участков под ИЖС организуют, если будет хотя бы две заявки. Если объектом заинтересовался только один претендент, он его выкупает по начальной стоимости.
Если участник предполагает, что в аукционе может принять участие довольно много желающих, необходимо располагать достаточными средствами. Шаг торгов может варьироваться существенно, начиная от 50000 рублей и заканчивая 150000 рублей. Это зависит от количества заявок. При этом начальная стоимость обычно устанавливается на уровне 2,5 %. Поэтому участники и могут ее поднимать довольно сильно.
После торгов тот, кто стал победителем, обязательно оплачивает полную стоимость. Без этого невозможно получить собственность. Затем оформляются документы о передаче земли.
Участие в торгах
Аукцион не может начаться, если не появилось хотя бы две заявки с предоплатой. Регистрация участников завершается за 5 дней до назначенной даты торгов. Земельный кодекс РФ содержит исчерпывающую информацию о том, как принять участие в аукционе на землю. Для этого необходимо заблаговременно подать правильно оформленную заявку, предоставить квитанцию об оплате задатка и требуемые документы.
В аукционе не смогут принять участие следующие категории:
- юридические лица о которых нет актуальных сведений в ЕГРЮЛ;
- граждане, не имеющие права оформить землю в собственность на законных основаниях;
- претенденты, которые не предоставили полный пакет документов, необходимый для регистрации в качестве участника;
- лица, выразившие желание участвовать, но не внесшие задаток в размере 10 % от начальной стоимости лота;
- лица, которые внесли задаток в недостаточном объеме.
Необходимые документы
Чтобы сразу же не получить отказ в участии, необходимо предоставить полный пакет документов. Он включает небольшой перечень:
- паспорт гражданина от физических лиц;
- заявление установленного образца;
- квитанция о внесении задатка в размере 10 % от заявленной первоначальной стоимости.
В заявлении должны содержаться сведения о заявителе и реквизиты счета, куда следует вернуть задаток в случае проигрыша. Если в торгах планирует участвовать юридическое лицо, предоставляются уставные и регистрационные документы, доверенность и паспорт представителя.
