Статья 83 ЖК РФ. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения (действующая редакция)

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

СТ 83 ЖК РФ.
1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Основания расторжения договора соцнайма

Законом установлены следующие условия расторжения договора:

• Соглашение сторон договора – самый благоприятный исход договорных отношений. В данном случае это основание не вызывает неблагоприятные юридические последствия для субъектов договора.
• Инициатива лица, пользующегося помещением на правах нанимателя. Это положение, как отмечалось, реализуется при определенном условии: получении согласия родственников нанимателя, проживающих с ним в качестве семьи.
• Разрушение жилья. Иными словами, полная потеря помещением своего функционального назначения, фактическая гибель жилищного объекта, такое его состояние, при котором пользоваться жилищем невозможно.
• Выезд нанимателя вместе с семьей, в иное жилище. Договор можно считать прекратившим свое действие с момента освобождения указанными гражданами жилой территории.
• Инициатива наймодателя. Может быть реализована лишь при наступлении определенных причин. И только в результате судебного разбирательства.
• Смерть гражданина-нанимателя, если он пользовался помещением и проживал в нем один, также означает прекращение договора социального найма жилого помещения.

Комментарий к Ст. 83 Жилищного кодекса РФ

1. «Расторжение договора социального найма» определяется прежде всего как прекращение взаимных прав и обязанностей наймодателя и нанимателя жилого помещения по их согласованной воле.

Расторжение договора предполагает освобождение нанимателем и членами его семьи занимаемого ими по договору социального найма жилого помещения в сроки, предусмотренные в тексте договора о расторжении. В таком договоре может быть предусмотрено выполнение конкретных действий со стороны наймодателя и нанимателя ко времени освобождения жилого помещения (погашение задолженности, проведение ремонтных работ и т.п.).

2. Инициатива расторжения договора социального найма может исходить от нанимателя. Требование нанимателя, согласованное с членами его семьи о расторжении договора социального найма, является обязательным для наймодателя. Последний не вправе отказаться от расторжения (отсрочки расторжения) со ссылкой на задолженность нанимателя по квартирной плате, плате за коммунальные услуги, производство неотложных ремонтных работ.

В тексте договора о расторжении по инициативе нанимателя должен быть предусмотрен срок освобождения жилого помещения как существенное условие этого соглашения.

3. В случае выезда нанимателя вместе со всеми членами семьи в другое место жительства (перемена постоянного места жительства) договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Как отмечалось в комментарии к п. 3 ч. 1 ст. 56 Кодекса, выезд означает переезд нанимателя на постоянное место жительства в другую местность (как правило, другое муниципальное образование города, поселка, сельского поселения). О переезде свидетельствуют: снятие с учета по старому и регистрация по новому месту жительства, наличие там постоянного места работы, совместное проживание с членами семьи по новому адресу и т.д.

Поэтому при рассмотрении подобных жилищно-правовых споров суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель переехал в другой населенный пункт, поселился в новое жилое помещение данного населенного пункта с целью постоянного проживания. Такими доказательствами, как излагалось, могут быть документы о выписке из старого жилого помещения, об увольнении с места работы и устройстве на работу по новому месту жительства, обеспечении жильем по месту работы и т.д. При наличии этих и иных обстоятельств суду дано право считать договор социального найма расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи. В ряде случаев как выезд может рассматриваться и перемена места жительства в пределах одного города, поселка (получение жилья в другом районе города в порядке наследования и переезд в него, в других ситуациях).

4. 1) Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке прежде всего в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) за коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

При рассмотрении этой категории дел следует обратить внимание на следующие обстоятельства:

а) какими причинами вызвана задолженность по квартирной плате и (или) плате за коммунальные услуги?

б) в течение каких конкретно сроков не внесены соответствующие платежи (составляют ли они по срокам более 6 месяцев последовательно без перерывов)?

в) как выполнялись иные обязанности нанимателем по содержанию жилого помещения (уходу, текущему ремонту и т.д.), соблюдались правила совместного проживания с соседями в многоквартирном жилом доме?

Суд с учетом конкретных обстоятельств может отложить разбирательство дела о расторжении договора социального найма, предупредив нанимателя о последствиях повторных нарушений требований Кодекса, договора социального найма (ст. 169 ГПК РФ по признакам «необходимости представления и истребования дополнительных доказательств»).

2) Разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о недопустимости впредь и необходимости устранения таких нарушений, назначив разумный срок.

Если эти нарушения в установленные сроки не устранены (в частности не произведены ремонтно-восстановительные работы), виновные граждане подлежат выселению судом без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 Кодекса).

С учетом мнения наймодателя, последствий нарушений со стороны нанимателя, других обстоятельств, связанных с поведением нанимателя, суд может также отложить разбирательство дела.

3) В случаях систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которые делают невозможным совместное проживание в одном жилом помещении с нанимателем, должны быть представлены соответствующие доказательства о таких нарушениях со стороны нанимателя, членов его семьи; а также данные о предупреждениях нанимателю со стороны наймодателя.

При продолжающихся нарушениях виновные лица подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другой жилой площади (ст. 91 Кодекса).

4) Использование жилого помещения не по назначению (при нереагировании на замечания и предупреждения со стороны наймодателя, несвоевременном восстановлении помещений, проведении ремонтно-восстановительных работ) может повлечь за собой выселение нанимателя вместе с членами семьи без предоставления другой жилой площади (ст. 91 Кодекса).

5. Договор жилого помещения прекращается (имеется в виду прекращение взаимных прав и обязанностей не по воле сторон):

а) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения. Помещение не подлежит восстановлению. Граждане, проживающие в таких помещениях, обеспечиваются жильем в порядке, предусмотренном п. 1 ч. 2 ст. 57 Кодекса, т.е. во внеочередном порядке (см. также п. 3 ст. 85 Кодекса). Но это будет другой договор социального найма жилого помещения, заключенный на основе нового предмета (объекта);

б) смерть одиноко проживающего нанимателя влечет прекращение договора социального найма жилого помещения.

Освободившееся жилое помещение предоставляется гражданам, нуждающимся в жилье, с соблюдением требований ст. 51 «Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях. «, ст. 52 «Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся. «, ст. 57 Кодекса «Предоставление жилых помещений по договорам социального найма. «.

Вопросам расторжения и прекращения договора социального найма посвящена ст. 83 ЖК. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Кроме того, наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор социального найма при отпадении надобности в этом жилье, например в случае переезда на постоянное жительство в другую местность. Необходимо обратить внимание на положения данной статьи в части согласования этих действий с членами семьи. Предусматривается дача согласия лишь членов семьи нанимателя, проживающих с ним. Вместе с тем необходимо получить согласие на это и временно отсутствующих членов семьи нанимателя, имея в виду положения ст. 69 и 71 ЖК (права членов семьи нанимателя, права и обязанности временно отсутствующих). Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Следует иметь в виду, что договор можно расторгнуть только в случае выезда всей семьи (нанимателя с членами его семьи). Если же выезжают не все члены семьи нанимателя, то оставшиеся сохраняют право пользования жилым помещением; в случае выезда нанимателя происходит его замена одним из оставшихся членов семьи (ч. 2 ст. 82). Основаниями расторжения договора жилищного найма в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством, являются: — невнесение нанимателем платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев; — разрушение или повреждение жилого помещения; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; — использование жилого помещения не по назначению. Эти основания предусмотрены ч. 4 ст. 83 ЖК. По смыслу п. 1 ч. 4 этой статьи расторжение договора социального найма может иметь место в случае, если неуплата является «длящейся» в течение 6 месяцев (без перерыва). Следовательно, если она прерывается уплатой, нет оснований к расторжению договора. Предусмотренный ч. 4 ст. 83 ЖК перечень является закрытым, следовательно, наймодатель не может предъявить в суд требование о расторжении договора социального найма в иных случаях, помимо обозначенных. Однако данная позиция сомнительна. Частью 4 ст. 67 ЖК предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма, помимо названных ч. 3 этой статьи, несет иные обязанности, предусмотренные другими федеральными законами и договором социального найма жилого помещения, нарушение которых также может повлечь расторжение договора. Помимо наймодателя иск о расторжении договора социального найма может быть предъявлен органом, осуществляющим согласования переустройства и перепланировки жилищ. Согласно положениям ЖК не допускается переустройство и перепланировка жилого помещения в нарушение установленного порядка; последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки предусмотрены ст. 29 ЖК. Одно из таких последствий — расторжение договора (с возложением на собственника жилья, являющегося наймодателем по указанному договору, обязанности привести такое жилье в прежнее состояние). Статья 3 ЖК, развивая содержание одного из основных принципов жилищного законодательства — недопустимость произвольного лишения жилища, предусматривает, что никто не может быть выселен из жилища, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами. Данное положение основано на ст. 40 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища. Хотелось бы обратить внимание на следующие позиции, чтобы исключить разночтения и непонимание отдельных норм ЖК. Так, расторжение договора социального найма не всегда связано с выселением; при выезде нанимателя (с членами семьи) из жилого помещения в связи с переездом в другое место жительства договор расторгается без необходимости выселения нанимателя, т.е. он самостоятельно, без понуждения освобождает жилье. Как уже было сказано, ч. 4 ст. 83 ЖК перечисляет основания расторжения договора социального найма только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей нанимателем и членами его семьи. Помимо этого расторжение договора социального найма жилого помещения имеет место в случаях: сноса дома, в котором находится жилое помещение; переоборудования жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания; если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом. Расторжение договора социального найма имеет место также в случаях самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 29 ЖК, о чем уже упоминалось); приватизации жилого помещения (Закон о приватизации жилых помещений действует, за исключением положений, признанных утратившими силу с 01.03.2005, до 01.03.2010); обмена жилого помещения (ст. 74 ЖК); замены жилого помещения (ст. 81). В случае расторжения договора социального найма в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 29 (п. 2 ч. 5 — расторжение договора по иску органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки), законодатель не устанавливает последствий. Согласно ст. 29 ЖК на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Таким образом, поскольку судом отказано в сохранении жилья в таком виде, представляется возможным классифицировать этот случай как существенное нарушение состояния жилого помещения, т.е. его значительное повреждение, что «создает угрозу жизни или здоровью» граждан и, следовательно, применять ст. 83 (п. 2 ч. 4). В Жилищном кодексе не предусматриваются положения об утрате права пользования жилым помещением. Вместе с тем утратившими такое право следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых из помещения, если совместное их проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (ст. 91 ЖК). Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора, если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из пользователей жилым помещением. Утрата права пользования жилым помещением касается лишь виновного лица, а договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников, тогда как в случае расторжения договора он перестает действовать в отношении нанимателя и членов его семьи одновременно. Следовательно, расторжение договора социального найма в соответствии со ст. 83 ЖК должно иметь место, если семья бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, а также если претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом. Что касается такого основания расторжения договора, как использование жилья не по назначению, а также невне- сения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то возможна постановка вопроса о расторжении договора, поскольку в подобных ситуациях виновными предполагаются все участники договора на стороне нанимателя, в том числе и временно отсутствующие. В случаях, предусмотренных п. 2-4 ч. 4 ст. 83 ЖК, виновные лица — наниматель и (или) члены его семьи, проживающие совместно с ним, выселяются без предоставления другого жилья. В связи с рассматриваемым вопросом следует затронуть ст. 71 ЖК. Согласно данной статье временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма жилого помещения. Статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору. В данном случае была бы правильной постановка вопроса о расторжении договора, в частности, если жилье используется не по назначению (сдано, например, под офис); если не вносится плата за жилье. Если временно отсутствующий дееспособный член семьи пренебрегает обязанностями по договору, например, не участвует в оплате жилья, правомерна постановка вопроса об утрате им права пользования жилым помещением. Договор жилищного найма может быть признан недействительным по основаниям, установленным ГК (ст. 166-181). Договор, признанный недействительным, является «несуществующим» с момента его заключения, тогда как при расторжении действие его прекращается с момента расторжения. Согласно ч. 5 ст. 83 ЖК договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. В случае разрушения жилого помещения, занимаемого по договору социального найма (признания его непригодным для проживания), наймодатель предоставляет проживавшим в нем гражданам другое жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК).

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма предполагает аренду помещения у государства или органов местного самоуправления. На предоставление соответствующего жилья имеют право малоимущие семьи, военные, работники государственных структур. Заключаемое соглашение подлежит обязательной регистрации и предусматривает определенный порядок действий при его упразднении. Особое внимание следует уделить основаниям для аннулирования договоренности.

Основания

Основания расторжения договора социального найма зависят от инициатора соответствующей процедуры. Нанимателю нет необходимости указывать причины прекращения договоренности. Достаточно лишь подать заявление уполномоченному лицу о желании расторгнуть соглашение о социальном найме.

Наймодателю для аннулирования соглашения следует учитывать предписания законодательства. Статья 83 Жилищного кодекса РФ определяет следующие основания для расторжения договора социального найма жилого помещения:

• отсутствие оплаты за аренду или коммунальные услуги в течение полугода;
• разрушение или нанесение существенного ущерба жилью;
• постоянное нарушение общественного порядка, права и интересы соседей;
• использование жилья не по назначению, предусмотренному договором социального найма.

Также расторжение соглашения предусматривается в случае смерти нанимателя или при изменении статуса жилого помещения. Проведение капитального ремонта, предполагающего изменение площади, предназначение дома под снос или его изъятие из жилого фонда – все подобные ситуации влекут за собой расторжение договора социального найма на основаниях, не зависящих от сторон.

В каких случаях нельзя расторгнуть договор?

Расторжение договора соцнайма недопустимо при отсутствии оснований. Если наниматель исправно оплачивает аренду по условиям социального найма, обеспечивает сохранность жилья и не нарушает общественный порядок – расторгнуть договоренность в одностороннем порядке не допускается.

Следует при этом отличать расторжение договора социального найма от выселения. Таковое регламентируется статьей 85 ЖК РФ и возможно в следующих ситуациях:

• снос аварийного дома, в котором находится предоставленное жилье;
• изъятие соответствующего земельного участка под государственные или муниципальные нужды;
• перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой;
• непригодность недвижимости для дальнейшего проживания;
• проведение капитального ремонта, предполагающее существенное изменение жилой площади;
• предоставленная недвижимость передается религиозной организации.

В этих ситуациях расторжение договора социального найма осуществляется в связи с выселением. Нанимателю предоставляется аналогичное жилье взамен утраченного, в том же регионе города. Допускается при его согласии перевод в иную местность.

Порядок расторжения по инициативе наймодателя

Расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя осуществляется по следующим этапам:

• определение оснований для прекращения договоренности;
• соблюдение досудебного порядка действий – направление уведомления нанимателю о желании расторгнуть соглашение;
• при согласии – расторжение договора социального найма по обоюдной договоренности;
• при отказе или отсутствии ответа – сбор документов, подтверждающих выявленные основания;
• обращение с исковым заявлением в суд.

В приведенной процедуре ключевую роль играют основания для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя. К таковым относят:

• непригодность выделенных помещений для дальнейшей эксплуатации – предполагается выселение с предоставлением нового жилья;
• использование помещений не по их назначению;
• нанесение ущерба, разрушение выделенной недвижимости;
• нарушение прав соседей;
• неуплата за проживание и коммунальные услуги.

Отсутствие своевременного внесения средств за проживание учитывается за полугодовой период. В случае кратковременного съема в расчет берется невнесение средств два раза подряд.

Какими законами регламентируется?

Основные положения по прекращению или расторжению договора социального найма регламентируются статьей 83 ЖК РФ.

В ней говорится, что:

1. Каждая сторона вправе расторгнуть такие правовые отношения в любой момент.
2. Для отказа нанимателя нужно письменное согласие членов его семьи.
3. Основанием может стать переезд жильцов в другое жилье.
4. Основанием со стороны наймодателя могут быть неуплата за коммунальные услуги, нанесение ущерба жилью, нарушение прав соседей, которое носит систематический характер, несоответствующее целевое использование помещения.
5. Основание для прекращения договора – смерть одинокого нанимателя, либо утрата жилья.

В статье 91.10 ЖК в подобном ключе описываются правовые отношения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Предоставление другого жилого помещения в связи с признанием прежнего аварийным, полным разрушением и другими причинами являются поводом к расторжению документа по найму на прежнее помещение. Все подобные случаи подробно рассмотрены в статьях 84-91 ЖК.

Как расторгнуть по инициативе нанимателя?

Аннулировать действие договора социального найма по инициативе нанимателя допускается по упрощенной процедуре. Для расторжения следует подать заявление на имя наймодателя.

Если наниматель проживает не один, в обязательном порядке должны быть учтены мнения всех членов семьи. Для расторжения договора социального найма они также дают письменное согласие.

Соглашение расторгается в двух ситуациях – при наличии собственного жилья, когда необходимость съема теряет актуальность, или при необходимости переезда. Во второй ситуации предоставление недвижимости предполагает заключение нового соглашения.

Как может быть расторгнут?

Если человек действительно не нуждается в данном помещении, у него есть другое жилье, то он может подать заявление о расторжении договора с муниципалитетом. В законе прямо говорится о том, что если гражданин съехал и живет в другом месте, то с момента его отъезда договор считается расторгнутым. Но на деле это не так.

Если вы просто съедете и забудете о государственной квартире, то напомнят о ней вам судебные приставы, когда придут взыскивать долги по коммуналке. Поэтому необходимо урегулировать эти вопросы, доказать потом, что вы уже год не живете в данной квартире, будет сложно. И если некоторые коммунальные ресурсы фиксируются приборами учета, то есть и те, что оплачиваются независимо от их использования. Например, отопление.

Как поступить:

1. Обратиться в местный муниципалитет с письменным заявлением на имя главы этого органа, в котором в свободной форме написать о своем желании расторгнуть соглашение по найму.
2. В заявлении необходимо указать свои данные – ФИО, серия и номер паспорта, а также адрес жилья, о котором идет речь. Необходимо правильно заполнить «шапку» заявления в правом верхнем углу, где должно быть указано к кому вы обращаетесь, в какую организацию и от чьего имени.
3. Если наниматель заключал договор соцнайма вместе с другими родственниками, он должен приложить к заявлению их письменное согласие на свои действия (о том, где и как происходит заключение договора, читайте здесь).
4. К заявлению прилагаются копии удостоверяющих документов всех жильцов, а также документы, подтверждающие родственные связи – свидетельства о рождении, свидетельство о браке, копии документов на жилье – договор соцнайма, ордер и технический паспорт.
5. Подписывают заявление все члены семьи нанимателя.
6. При получении положительного ответа, может быть назначена передача жилья собственнику.
7. При передаче жилья составляют акт в присутствии представителей сторон, где фиксируют, в каком состоянии наниматель возвращает квартиру собственнику, факт передачи ключей.
8. Если при составлении акта будет обнаружено причинение ущерба имуществу собственника, он вправе подать в суд о взыскании суммы ущерба с бывшего нанимателя.
9. Если на момент прекращения договора за нанимателем числится долг по коммунальным платежам, то его также будут взыскивать. К тому же могут назначить пени за просрочку.
10. Акт передачи – необязательная процедура, собственник может просто составить с жильцом соглашение о прекращении договора, где и будет указана дата и факт его окончания.
11. После этого гражданин перестает быть нанимателем и утрачивает все права и обязанности, кроме уплаты долга и возмещения ущерба, если таковые имели место быть.

Если по какой-то причине муниципальные власти не реагируют на ваше заявление, то необходимо подать иск в суд о прекращении договора социального найма в связи с заявлением нанимателя.

Существует и другой вариант: в квартире проживали родственники, после некоторые из них переехали на другую жилплощадь. Оставшимся нанимателям приходится платить за всех указанных в договоре людей.

В этом случае необходимо обратиться в суд, где следует разъяснить ситуацию. Истцу нужно будет представить доказательства, что данные граждане действительно добровольно покинули это жилье, имеют другое место для проживания, а также, что им не препятствовали пользоваться данным помещением.

ВНИМАНИЕ! Регистрировать расторжение договора социального найма не нужно.

Расторжение по соглашению сторон

Упрощенная процедура расторжения договора социального найма относится и к обоюдному согласию сторон. Законодательство не закрепляет определенного порядка действий для соответствующих ситуаций. Однако во избежание последующих претензий следует учесть определенные нюансы.

Для аннулирования контракта в произвольной форме составляется соглашение. В нем указываются паспортные данные сторон и намерение о расторжении договора социального найма по обоюдному согласию. Прописываются и реквизиты основного соглашения о социальном найме.

Рекомендуется также составлять передаточный акт. Его назначение – зафиксировать факт передачи квартиры, ее состояние, отсутствие претензий сторон друг к другу. Составляется документ также в произвольной форме с внесением существенных сведений.

Обращение в суд

В случае, если нарушающий обязанности жилец отказывается полюбовно прекратить правовые отношения, собственник (муниципалитет) принимает решение судиться. Такие дела рассматриваются судами районного уровня по месту нахождения жилого фонда. Для обращения в суд, наймодатель, в первую очередь, составляет исковое заявление.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

• подлинный договор социального найма;
• сведения о регистрации (прописке) гражданина;
• переписку с нанимателем по вопросу освобождения квартиры в добровольном порядке;
• копию техпаспорта помещения.

Также следует приобщить общеустановленные документы, необходимые для обращения в суд: доверенность лица, представляющего интересы ответчика, платежку об оплате госпошлины.

Образец искового заявления

Строгая форма искового заявления законодательно не закреплена. Необходимо лишь соблюсти основные условия, указанные ниже.

Структура искового заявления о расторжении договора социального найма выглядит так:

• наименование судебного органа;
• наименование и реквизиты истца (юридический адрес, телефон);
• сведения об ответчике (фамилия, имя, отчество, адрес регистрации по месту жительства, телефон);
• название иска;
• информация о ситуации, послужившей основанием для обращения в суд;
• доказательства нарушения ответчиком условий договора;
• указания на нормы действующего законодательства РФ, согласно которым выставлены исковые требования;
• суть исковых требований;
• перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению;
• дата подачи заявления, подпись истца или его представителя.

Порядок действий через суд

Прекращение договора соцнайма жилья через суд осуществляется обычно по инициативе наймодателя. Для инициации процедуры соблюдается приведенный порядок действий. Главными аспектами становятся основания для судебного разбирательства и выполнение процедуры досудебного урегулирования.

До подачи искового заявления наймодатель должен уведомить нанимателя об основаниях для расторжения и необходимости погашения долгов или нанесенного ущерба. Только при отсутствии ответа или возможности для самостоятельного урегулирования вопроса, допускается обратиться в суд.

Подать иск в суд следует со следующими документами:

• паспорт истца;
• правоустанавливающие документы на владение указанным помещением;
• договор социального найма, на расторжение которого подается иск;
• бумаги, свидетельствующие о приведенных основаниях;
• доказательства соблюдения досудебной процедуры;
• квитанция об оплате госпошлины.

Исковое заявление

Исковое заявление о расторжении договора социального найма составляется по стандартной форме:

• указывается наименование суда, в который подается иск;
• приводятся полные имена, адреса и контакты истца и ответчика;
• прописываются реквизиты договора, кратко излагаются его условия;
• определяются те условия, которые были нарушены нанимателем, рассчитывается размер ущерба;
• описываются попытки досудебного урегулирования, уведомления, жалобы;
• указывается цель иска – расторжение договора социального найма и получение разрешения на выселение нанимателя с занимаемой недвижимости;
• приводится перечень прилагаемых документов, проставляется дата и подпись.

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика. В определенных ситуациях госпошлина может не уплачиваться, если истцом выступают органы местного самоуправления.

Расторжение соцнайма в суде

Наймодатель вправе обратиться с исковым заявлением о расторжении договора в судебном порядке. Заявление подается в письменной форме, один экземпляр направляется лицу-нанимателю. Заявление должно содержать информацию о суде, в который направляется, сведения о нанимателе и наймодателе.

В заявлении описывается причина для расторжения договора и указывается норма закона, которая, по мнению наймодателя, нарушена.

В судебном заседании наймодатель должен доказать вину нанимателя и его незаконное поведение, повлекшее подачу иска. Наниматель же имеет право приводить доводы относительно своей невиновности. Суд принимает решение с учетом информации, полученной от обеих сторон. Правовые последствия для сторон наступают после получения судебного решения и вступления его в силу.

Правовые последствия

Правовые последствия расторжения любого соглашения – прекращение соответствующих прав и обязательств. В договоре социального найма соответствующими аспектами являются:

• предоставление жилых помещений;
• внесение оплаты за их использование и предоставленные коммунальные услуги.

Аннулирование договоренности о социальном найме по обоюдному согласию предполагает прекращение данных обязательств. Если аннулирование осуществляется через суд, следует учитывать также и принудительное выселение.

На основании решения суда, наймодатель получает право требовать выселения из жилья после расторжения соглашения. Допускается и принудительное применение соответствующих мер с помощью правоохранительных органов или судебных приставов.

Расторжение договора социального найма через суд может предполагать возникновение дополнительных обязательств. По распоряжению суда наниматель может быть обязан выплатить задолженность по оплате или возместить нанесенный ущерб.

Что такое расторжение договора социального найма жилого помещения и как проходит процедура?

Многие семьи, особенно малоимущие и многодетные, остро нуждаются в жильё.

Государство частично решает данную проблему путём предоставления жилого помещения.

С гражданами составляется договор социального найма с указанием их прав и обязанностей по использованию предоставленной жилплощади. Однако в отдельных случаях контракт может быть расторгнут.

Право нанимателя на расторжение договора соцнайма

В любой момент гражданин-наниматель жилища волен прекратить пользование помещением. При условии фактического прекращения пользования жилищем договор соцнайма подлежит расторжению.

Важным условием к аннулированию правоотношений сторон в договоре, является согласие семьи нанимателя на прекращение договорных отношений.

Причем согласия, полученного в устной форме от членов семьи, недостаточно, необходимо получить от них письменное доказательство своего согласия, оформленное в установленном порядке.

Следует помнить, что в соответствии с ЖК РФ, а именно 71 статьей, права и обязанности по отношению к жилому помещению социального найма имеют и лица временно отсутствующие, соответственно, для законного и правомерного расторжения договора соцнайма нужно получить согласие временно отсутствующих граждан, являющихся представителями семьи нанимателя.

Порядок процедуры

Процедура прекращения договора имеет определённый порядок.

По инициативе нанимателя

1. Квартиросъемщик в устном или письменном виде предупреждает собственника жилья о предстоящем расторжении договора.
2. В администрацию подаётся заявление о прекращении действия документа. К нему прилагается согласие членов семьи в письменном виде.
3. Обращение заявителя регистрируется.
4. После прекращения соцнайма жильё освобождается.

По инициативе наймодателя

1. Решается вопрос об обоюдном согласии сторон без обращения в судебные органы. При наличии согласия подаются документы для последующего расторжения контракта.
2. При отсутствии согласия арендатор информируется о решении подачи иска в суд.
3. Если гражданин не согласен или не даёт ответа в течении 30 дней, то пишется исковое заявление.

По соглашению сторон

Наниматель подает заявление в администрацию муниципалитета и письменные подтверждения родственников, заверённые нотариальной конторой. Если в составе его семьи есть несовершеннолетние дети, то потребуется ещё и обращение в органы опеки и попечительства.

Здесь нужно обосновать создание надлежащих условий для детей в новом жильё. Решение принимается в двух вариантах – отказ (если условия для проживания детей ухудшаются) или выдача разрешения на прекращение договора.

Заявление арендатора рассматривается в пятидневный срок, после чего стороны заключают соглашение. В нем указываются полные данные об участниках, их права и обязанности, местонахождение жилого объекта и техническое описание, должностное лицо, подписывающее документы граждан.

Сюда же включается точная дата освобождения квартиры. До наступления этого срока семья обязана производить оплату за жильё. С момента подписания сторонами данного соглашения договор социального найма считается аннулированным.

Акт приёма передачи

В судебном порядке

Обратиться в суд с иском о разрыве договора может только наймодатель. Для этого у него должны быть конкретные основания и бумаги о проведении предварительных действий по устранению нарушений со стороны жильцов.

Алгоритм действий

Выносится предупреждение о необходимости оплаты накопившихся долгов или устранения причиненного ущерба. Если гражданин не реагирует или не имеет возможности самостоятельно урегулировать ситуацию, то наймодатель имеет право обратиться в суд.

К иску представляются следующие документы:

• удостоверение личности – российский паспорт;
• договор;
• свидетельство о собственности;
• описание оснований для расторжения;
• доказательства о принятых досудебных мерах – обращения соседей, справки о задолженности, акты жилищной инспекции.

Исковое требование: утрата права

С момента принятия решения суда об аннулировании соглашения наниматель утрачивает право на жильё. Наймодатель по решению суда вправе требовать освобождения квартиры с применением принудительных мер, а наниматель обязан погасить долг по жилью или выплатить назначенную сумму за ущерб.

Как расторгнуть соглашение соцнайма при наличии задолженности?

Договор расторгается по предложению администрации через судебные органы. Основанием обращения в суд является наличие полугодовой задолженности за жилье, отопление и воду. После предупреждения жильцов о погашении долгов нужно представить пакет документов в суд и дождаться вынесения решения. Решение о прекращении найма не выносится, если платежи не вносились по уважительным причинам. Это:

1. Несвоевременная выплата заработной платы.
2. Квартиросъемщик зарегистрирован в центре занятости на бирже.
3. В семье сложилась трудная ситуация из-за тяжёлой болезни нанимателя.
4. Многодетность семьи.
5. Среди детей и взрослых есть инвалиды.

Когда процедура недопустима?

Расторжение договора социального найма жилого помещения даёт возможность решить возникшие проблемы с жильцами до подачи документов в суд, осуществить дифференцированный подход к незащищённым слоям населения, сохранить права детей на получение жилья.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Договор социального найма жилого помещения

С целью обеспечения граждан страны жилплощадью, государством разработан ряд правовых норм, призванных контролировать данную сферу. В частности, договор соцнайма регулируется ст. 60 ЖК РФ. В рамках такого соглашения осуществляется:

• постановка гражданина (семьи) на учет как испытывающего нужду в улучшении жилищных условий;
• соблюдается очередность получения жилплощади;
• после заключения договоренности участники должны строго соблюдать его условия.

Иными словами договор соцнайма является правовым актом, посредством заключения которого происходит передача жилья из государственного или муниципального фонда в пользование гражданину, испытывающему в нем потребность. Сторонами сделки являются:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

• собственник жилплощади (наймодатель) – государственный или муниципальный фонд;
• граждане (наниматели) – список категорий людей, имеющих право на такое жилье, утверждается законодательством.

Собственник передает в пользование жилплощадь, а наниматель берет на себя обязательства по его содержанию и охране. Любые изменения оформляются дополнительным соглашением.

Претендовать на социальный найм могут следующие категории граждан:

1. Малоимущие семьи.
2. Военные, нуждающиеся в жилплощади.
3. Сотрудники государственных учреждений.

Для каждого заявителя индивидуально исчисляется площадь жилища в соответствии со стандартной нормой. После оформления правового акта, наниматель может прописаться в полученной жилплощади и зарегистрировать там членов своей семьи.

Согласно ст. 60 ЖК РФ, соглашение является бессрочным. Предметом сделки выступает то жилище, которое передается от наймодателя к нанимателю. Договоренность может быть расторгнута по причине наличия веских оснований.

Основания для расторжения договора социального найма

Под расторжением соглашения следует понимать завершение его правовой действительности в досрочном порядке. В статье 83 ЖК РФ установлены основания, согласно которым разрешается это сделать:

• По соглашению участников сделки. Прекращение действия правового акта можно оформить в любое время, потому что обращение в судебные инстанции не требуется.
• По требованию нанимателя. Также возможно в любое удобное время, однако потребуется письменное разрешение всех членов семьи, занимающих квартиру вместе с нанимателем.
• При переезде нанимателя и его семьи на другое место проживания. Договор будет считаться расторгнутым с момента их выезда.
• По инициативе наймодателя, если наниматель существенно нарушил условия сделки, чем нанес значительный ущерб. Основными условиями являются: отсутствие оплаты за проживание и пользование услугами ЖКХ, разрушение жилища, систематичное несоблюдение прав и интересов соседей, использование квартиры нецелевым образом. Подобным способом расторжение осуществляется только в судебном порядке.
• В связи с утратой предмета договора. Если жилое помещение считается ветхим или аварийным.
• По причине смерти нанимателя, если он один занимал жилплощадь.