Людям совсем несвойственно проявлять интерес к вопросам своего жилища. Рядовые обитатели многоэтажки начинают интересоваться подобными делами, когда в здании случается беда (перебои с водой, холодные батареи, замусоренные этажи).
Для исправления устоявшегося подхода и вовлечения жителей в замысловатый процесс, законодательством был введен такой замечательный механизм как Совет многоквартирного дома.
Инфографика ЖКХ © 2021, ЮК «Просто-Право»
Жильцы часто не знают, что целиком несут бремя ответственности по поддержанию своего убежища в надлежащем виде. Если за строением не ухаживать, то через некоторое время очень захочется переехать в другое и по этой причине, нас обязывают создавать в своем обиталище администрацию.
1.Совет МКД
Если определять его широко, то это несколько человек, которым жильцы доверили выступать от себя и доводить свои чаяния до Управляющей компании. Это добровольное объединение создается в первую очередь для того, чтобы народ мог попробовать себя в новом качестве — этакого менеджера локального значения.
Этот механизм можно создать в здании, количество квартир в котором начинается с пяти. Если жители сдружились настолько, что создали Товарищество собственников своего жилья, то, создавать его без надобности. А вот на тот случай если и ТСЖ нет, нормы Жилищного кодекса требуют от нас выбрать Совет. Если в течение года этим так и не удосужится, то дело примет не приятный характер – этим займётся уже местная власть, которая ни с чьими интересами не считается, просто обяжет собраться и выбрать.
Выбрать данный вариант самоуправления допускается только на Общем собрании. Естественно войти в него могут только сами собственники. Они же и решают, сколько человек в него войдет. Изначально срок функционирования этого коллектива установлен как двухгодичный, но его можно изменить. Если срок вышел, то он переизбирается. Если же срок еще не истек, а людям уже ясно, что с их управленцами каши не сваришь, то возможно досрочное переизбрание.
Если изначально был избран Совет МКД, а затем принято решение об избрании Товарищества собственников жилья, то первый прекращает действовать с того момента как заработало правление. Законом оговорено, что такая управленческая структура может существовать строго в рамках одного строения.
Совет МКД это не юридическое лицо. Получается, что не надо платить пошлину, открывать счета, не нужна печать, нет официальной отчетности, налогов нет, ничего нет на балансе, даже регистрировать нигде не надо. А вот полномочиями это орудие самоуправления наделено, и указываются они в документе, именуемом положение.
Описываемый инструмент коллективного управления является гарантом исполнения решения Общего собрания. На собрании, он выдвигает на рассмотрение жильцов идеи в отношении эффективного использования общедомового имущества, работ по его содержанию и своевременному ремонтированию, а так же держит ответ по своей работе.
Примечание:
Отдельные аспекты управления, из-за сложности, могут потребовать создания специальных комиссий. К примеру, если найдутся желающие, можно избрать ревизионную комиссию, которая будет проверять, насколько рачительно тратятся деньги.
Процедура избрания СМД
Поскольку совет МКД – выборный орган, для его создания необходимо провести выборы, на которых будут определены собственники, способные справиться с работой по управлению.
Решение считается принятым, если на общее собрание жильцов явится больше половины владельцев помещений, и 50 процентов из них утвердят представленные кандидатуры. Заметим, что голосование можно организовать и заочно.
Этот порядок формирования органа определен в ст. 161.1 ЖК РФ. Подобные выборы не проводятся, если в доме уже есть ТСЖ или ЖСК.
На общем собрании определяется и количество членов СМД. Председатель совета многоквартирного дома выбирается из числа его членов.
Хотя регистрация СМД в органах местного самоуправления не требуется, муниципальные образования контролируют выполнение жильцами обязанности по его созданию.
Председатель совета МКД
Для руководства и правильной координации, имеется должность Председателя. Указанный руководитель избирается только из входящих в Совет. Он изучает различные Управляющие организации на приемлемость их условий для своей коробки. Излагает свои соображения гражданам, и все что остается последним это просто проголосовать за конкретную УО. Заручившись согласием товарищей по жилью, он заключает договор с Управляющей компанией, которая и приступает к обслуживанию нашего муравейника. Председатель тщательно контролирует эффективность действия УК. Подписывает акты приемки, и нарушения периодичности выполнения услуг (вывоз мусора не вовремя). И если она функционирует исключительно на бумаге, то его долг забрасывать властные структуры кляузами, доносами, и анонимками.
Судебные споры, возникающие в сфере ЖКХ – явление частое, и если наш друг подкован в правовом плане, может по доверенности от жильцов выступать в суде.
Выполнять описанные обязанности не просто и затратно по времени, поэтому разрешается денежная компенсация. Не факт что придется вынимать из своего кармана, допустим, часть помещений предприимчиво сдается, и поощрение выплачивается из вырученных от аренды средств.
Описанное выше, это интересная попытка законодателя увлечь неактивный народ личным разрешением проблем их обители. Основными задачами этого управленческого объединения видятся помощь в реализации населением своих прав в регулировании проблем ЖКХ; упрощение взаимодействия владельцев с Управляющей компанией; способствование коллективному принятию решений по общим вопросам.
Ключевые обязанности совета
Совету вменяются следующие обязанности:
- обеспечивать исполнение принятых жильцами решений;
- контролировать соблюдение условий договоров, заключенных с домом;
- вести мониторинг качества услуг, оказываемых МКД сторонними организациями;
- наблюдать за работой управляющей компании;
- представлять на утверждение годового общедомового собрания собственников отчёт о своей деятельности.
Поскольку решение этих задач требует времени и сил, по решению общего собрания нередко устанавливается оплата совета – денежное вознаграждение за проделанную работу.
Особенности избрания состава совета МКД
Состав будущего совета должен быть определен в ходе очередного (в том числе и планового) ОСС. Других вариантов действующее законодательство не предусматривает. Процедура избрания проводится по тому же алгоритму, по какому собирается очередное ОСС. Соответственно, пошаговая инструкция в обоих случаях одинаковая.
Порядок избрания
Выборный процесс начинается с инициации данной процедуры. С таким предложением вправе выступить каждый владелец квартиры в доме. Инициатор обязан определить перечень лиц, которые в дальнейшем войдут в состав совета. Из этой группы людей в дальнейшем выбирается председатель. Также указанный человек разрабатывает список вопросов, рассмотрением которых займутся участники ОСС.
Инициатор (либо инициативная группа, если такую ранее сформировали) обязан за десять дней (не позднее) до назначенной даты общего собрания оповестить каждого квартировладельца о скором проведении ОСС. Жильцам необходимо вручить соответствующее уведомление, отправив документ заказным письмом.
Внимание: ряд федеральных законов определяет, что жильцы дома вправе на общем собрании выбрать другой способ уведомления. В частности, ФЗ не запрещают информировать граждан путем размещения соответствующих объявлений на досках.
На общем собрании рассматриваются претензии к количеству членов совета, и определяется компетенция последних. Причем, как указывают нормы жилищного законодательства, данный орган не имеет права принимать окончательные решения по поводу управления домом. То есть члены совета могут давать рекомендации по подобным вопросам. Однако решения, принятые данным органом, не имеют юридической силы. Жильцы, как и сторонние организации типа УК, вправе не выполнять данные рекомендации.
Правила проведения голосования
Состав, численность и ответственность будущих членов совета МКД определяются на общем собрании. Данная процедура проводится в очной, заочной либо очно-заочной форме.
Последняя определяет правила голосования. Если выбрана очная ОСС, то для выбора состава совета потребуется набрать кворум. Последний рассчитывается, исходя из численности проживающих лиц и площади квартир, которыми те владеют. Члены совещательного органа избираются большим числом голосов.
Внимание: принять участие в общем собрании вправе исключительно владельцы помещений. Сторонние лица могут посетить ОСС в качестве наблюдателей.
Заочная форма удобна тем, что для голосования и избрания совещательного органа не нужен кворум. Данный вариант предполагает проведение опроса жителей дома по вопросам, вынесенным на повестку дня ОСС. Таким образом избирается и совет МКД.
Наиболее удобной считается последняя форма собрания. Данный вариант сочетает в себе преимущества предыдущих. Сначала проводится собрание, на котором собственники голосуют за будущий состав совещательного органа. Затем в десятидневный срок инициаторы ОСС передают опросные листы отсутствовавшим владельцам квартир. В этом документе отражаются те же вопросы, которые рассматривались в рамках последнего собрания.
Вне зависимости от выбранной формы ОСС, после проведения обсуждения результаты голосования заносятся в протокол, который подписывает председатель и секретарь (если последний выбран). Данный документ передается в 5-дневный срок в управляющую компанию. После избрания совета МКД составляются Устав и положение об этом совещательном органе.
Внимание: председатель ОСС обязан в 10-дневный срок уведомить всех собственников о результатах голосования. Протокол собрания должен быть доступен для жильцов дома.
В рамках ОСС также можно избрать председателя совета МКД. Для этого необходимо набрать не менее 75 % голосов от общего состава собрания. Переизбрание данного состава проводится по аналогичному сценарию.
Права председателя
Если для управления домом не заключался договор с другой организацией, председатель по отношению к товариществу является должностным лицом с трудовыми отношениями.
Бывают случаи, когда даже при наличии договора часть функций по управлению остается за товариществом. Тогда определяется трудовая функция председателя. Для заключения трудового договора необходимо зарегистрироваться в Едином реестре юридических лиц.
Права председателя включают подбор персонала для проведения ремонтных работ и утверждения на собрании, проникновение в жилье при отсутствии хозяев в случае возникновения аварийной ситуации, но только при согласии собственников жилья.
Дополнительные права и полномочия включают распоряжение денежными средствами на закупку канцелярских принадлежностей и выплату регистрационных сборов.
Также в деятельность председателя может входить подбор подрядных организаций, оформление и выдача собственникам документов установленных образцов, предъявление исков в суд при невыполнении жильцами своих обязательств или систематическом нарушении общественного порядка.
Председатель не имеет права оплачивать любые услуги, не утвержденные на собрании совета. Проникновение в квартиры собственников без их согласия расценивается как грубое уголовное нарушение.
Лицевой счет МКД
Специальный счет, на который поступают и хранятся денежные взносы, собранные на капитальный ремонт здания. Открыть его может только лицо, на имя которого оформлена доверенность от имени всех владельцев ЖП. Их решение обязательно должно быть зафиксировано в протоколе Собрания.
Открыть счет можно одним из трех способов:
- через УК (ст. 36.1 ЖК РФ);
- через регионального оператора (ст. 180 ЖК РФ);
- самостоятельно.
При первом варианте работник УК, на имя которого выдана доверенность от имени всех собственников МКД, совершает действия, отчитывается и следит за состоянием расчетного счета. В этом случае решение владельцев после Собрания протоколируется и отдается на руки доверенному лицу.
Во втором случае собственники уплачивают деньги выбранному региональному оператору, у которого на каждый дом создан свой отдельный счет. В случае капитального ремонта, он использует накопленные средства.
Если владельцы ЖП МКД не доверяют свои средства УК или РО, тогда они в праве выбрать представителя из своего числа, наделить его полномочиями, открыть счет в банке на его имя.
Все действия фиксируются в протоколе после Собрания и на подотчетное лицо выписывается доверенность от всех собственников.
