Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:

УК не может быть навязана жителям, они выбирают ее на общем собрании и имеют право требовать выполнения тех обязательств, работ и услуг, для которых УК привлекалась. Если собрание не проводилось или подписи собственников квартир были кем-то фальсифицированы, это является поводом для проверки прокуратурой и основанием для признания решения такого собрания недействительным.
Отписки и отсутствие должной реакции со стороны надзорных органов могут быть связаны с тем, что борьба с УК ведется жителями разрозненно в индивидуальном порядке. Необходимо сменить тактику, выбрав инициативную группу, в состав которой войдет максимальное количество недовольных работой УК владельцев квартир. Коллективные обращения, жалобы, претензии будут иметь более ощутимые результаты. Кроме того, для УК это будет сигналом того, что жители объединяются, а коллективно свергнуть неугодную УК шансов больше.

Экономия на ЖКХ: как отключить те услуги, которыми вы не пользуетесь

15 статей об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Что касается ненадлежащей работы УК: необходимо официально запросить в УК документацию по расходам на содержание и обслуживание вашего дома (договоры, акты о выполнении работ, счета и платежки), после чего проверить реальность исполнения всех работ. В случае несоответствия зафиксировать это актами с подписями жильцов и направить в УК соответствующую претензию. Если вы не получите документы или ответы в течение 30 дней, можно смело направлять коллективные жалобы в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию и в прокуратуру.

Если коллективные жалобы не помогут решить проблему, инициативной группе жильцов остается только самим созвать общее собрание по вопросу смены УК на другую.

Также можно рассмотреть возможность создания в доме ТСЖ. Как показывает практика, в домах, находящихся под управлением ТСЖ, более эффективно проводятся все необходимые работы, а денежные средства расходуются по назначению. Для этого также проводится общее собрание жильцов дома, избираются председатель и правление ТСЖ, после чего ТСЖ регистрируется в установленном порядке как юридическое лицо, открывает расчетный счет в банке и изготавливает свою печать. В дальнейшем правление ТСЖ, действуя от лица членов ТСЖ, заключает договор с надежной УК либо осуществляет самоуправление, напрямую заключая договоры на поставку коммунальных и других услуг, выполнение необходимых работ в соответствии с планом мероприятий и сметой, принятыми на общем собрании.

Чистый двор и подъезд, уборка снега зимой и озеленение летом, ухоженные детские площадки и удобные лавочки — это заслуги управляющих компаний (УК) и ТСЖ, нанятых жильцами для управления многоквартирным домом. Качество выполнения этих услуг легко проконтролировать, но у жилищных организаций есть и другие обязанности, о которых собственникам квартир не всегда известно, информирует пресс-служба СГК.

Перечень услуг, которые управляющая компания должна предоставлять жильцам, можно посмотреть в договоре на управление многоквартирным домом. Подписанная копия этого документа должна быть у каждого собственника квартиры. Если ее нет — это уже повод обратиться в свою жилищную организацию.

Кроме того, можно свериться с нашим списком и оценить, насколько добросовестно УК или ТСЖ подходит к своим обязанностям.

Хорошо промытые трубы летом — залог горячих батарей зимой

Отопительный сезон в городах Сибири скоро закончится, но ответственным за теплоснабжение домов специалистам расслабляться не придется. Энергетики будут проводить гидравлические испытания тепловых сетей и оперативно ремонтировать обнаруженные повреждения. Похожую работу должны выполнить и управляющие компании в жилых домах — промыть и проверить на прочность трубы в доме.

О промывке и опрессовке труб специалисты УК должны предупредить жителей заранее, а также напомнить, что батареи в квартире в это время нужно оставить открытыми, чтобы и они промылись.

Мероприятия по регулировке количества поступающего в дом тепла, например корректировка сопел, тоже проводятся в межотопительный период. Ресурсоснабжающая организация (РСО) проводит необходимые расчеты, учитывая особенности прошедшего отопительного сезона и изменения гидравлических режимов, и выдает управляющей компании параметры, на которые должны ориентироваться УК при настройке внутридомового оборудования. В начале следующего отопительного можно оценить эффект и при необходимости обратиться в РСО для совместной донастройки системы.

Выше энергоэффективность — ниже плата за тепло

Мало кому известно, что управляющие компании должны ежегодно давать собственникам жилья свои предложения по энергосбережению. Эта обязанность закреплена в 7 части 12 статьи Федерального закона от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности».

Такие предложения специалисты разрабатывают с учетом индивидуальных технических характеристик дома. Представители УК должны представить жителям расчет стоимости проведения энергосберегающих мероприятий, объема ожидаемого снижения потребления энергоресурсов, а также срока окупаемости.

После этого собственники на общем собрании могут выбрать любые из предложенных мероприятий по энергосбережению, принять решение о их проведении, определить источник финансирования работ и поручить своей жилищной организации их выполнение.

Дом, в котором установлено энергосберегающее оборудование и нет утечек тепла, потребит меньше энергии — соответственно, жители меньше заплатят за отопление.

Принцип одного окна для показаний приборов учета

Вот личный опыт автора этой статьи: в доме, где я жила раньше, была единая квитанция на все услуги — от управляющей компании. Счетчик электроэнергии в подъезде УК проверяла самостоятельно, а я только раз в месяц отправляла смс с показаниями приборов учета горячей и холодной воды. Мы переехали, и теперь я оплачиваю 4 разные квитанции и в три организации отправляю показания счетчиков. В одну — потребление электроэнергии, в другую — расходы воды, так как холодную воду в мой дом поставляет одна компания, а услуги ее нагрева и водоотведения оказывает другая. Дом на прямых расчетах, это дает прозрачность и понимание, куда уходят мои деньги, но я все время переживаю, что забуду что-то вовремя отправить.

Оказывается, даже если дом находится на прямых расчетах с ресурсоснабжающими организациями, жители могут передавать показания своей управляющей компании. Закон (постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. №354 и Жилищный кодекс РФ) обязывает жилищную организацию отправить данные поставщику ресурсов. Чтобы этот процесс был простым и удобным, СГК рекомендует управляющим компаниям, которые принимают показания приборов учета от жителей, на своем сайте организовать личный кабинет, где жители могут передать все показания в режиме онлайн и получить консультацию специалиста.

Важный момент! Показания приборов учета нужно передавать только один раз в месяц и в одно место — либо в УК, либо напрямую ресурсникам. Иначе в систему могут попасть некорректные данные, особенно если показания сняты в разные дни.

Но если жители приняли решение передавать показания в РСО напрямую, лучше всего применять современные способы передачи показаний — например, пользоваться мобильными приложениями СГК и Энергосбыта. В таком случае процесс уже не выглядит таким обременительным.

Куда платите — туда и идите?

В домах, где жители рассчитываются за оказанные услуги напрямую с ресурсниками, представители некоторых управляющих компаний отправляют жителей решать свои вопросы по качеству предоставляемых услуг самостоятельно, со словами: «Вот куда вы платите за свое отопление и воду, туда и обращайтесь». При этом жилищники как будто забывают, что сами собирают плату за управление многоквартирным домом, и взаимодействие с ресурсоснабжающей организацией также входит в их обязанности.

Например, если жители чувствуют, что замерзают, оптимальный порядок взаимодействия (в соответствии с постановлением Правительства РФ №354) будет выглядеть так:

1. Собственник жилья обращается в УК — по телефону или лично.
2. УК исключает вероятность того, что корень проблемы кроется внутри самой квартиры и в зоне ответственности самих жильцов (например, батареи могут быть забиты или не соответствовать размерам помещения, окна и балконные двери могут сквозить и терять тепло).
3. УК проверяет внутридомовое оборудование и, если не может решить проблему самостоятельно, вызывает представителей РСО — в нашем случае это будет тепловая инспекция СГК.
4. Комиссия с представителями УК и РСО делает замеры параметров на вводе в дом и замеряет температуру в квартире.
5. Если температура в квартире ниже нормативной, то комиссия составляет акт о некачественно оказанной услуге (при условии что нет явных нарушений в квартире: забиты батареи, сквозняки, т.д. ) с даты своего визита.
6. Период некачественной услуги фиксируется 2-мя актами — когда нарушение было обнаружено и когда оно было устранено.
7. РСО на основании актов делает собственнику перерасчет платы за отопление. При этом если выясняется, что нарушение произошло по вине УК, она возмещает ресурсникам убытки, но потребитель в этом уже не участвует.

Аналогичным образом можно решить проблему с качеством водоснабжения — температурой, цветом и другими характеристиками воды.

В определенные периоды, например, в Красноярске во время паводков, СГК оценивает параметры качества горячей воды самостоятельно. И если специалисты зафиксируют нарушения допустимых характеристик, то перерасчет будет выполнен по всем домам с открытой схемой единовременно. При этом составлять отдельные акты от каждой квартиры нет необходимости.

Тепло — дело тонкое

Тонкую настройку системы теплоснабжения, чтобы температура в помещениях была комфортной и соответствовала нормативам, должны выполнить специалисты управляющей компании в самом доме. В теплосети поддерживается одинаковая температура теплоносителя для всех домов, но сами дома разные — одним требуется больше тепла, другим меньше.

Более того, в большинстве домов есть техническая возможность предусмотреть регулировку расхода теплоносителя по стоякам системы теплоснабжения — это возможность отрегулировать температуру внутри помещений по подъездам и даже по отдельным комнатам.

Это может быть одним из энергосберегающих мероприятий, о которых написано выше.

Что делать, если УК или ТСЖ не выполняет свои обязанности?

В каждом городе есть орган, регулирующий работу жилищных организаций. Например, в Красноярске это служба строительного надзора и жилищного контроля (Стройнадзор).

Если права потребителя нарушены, виновник получит предупреждение или административный штраф:

• на должностных лиц — от 500 до 1000 рублей;
• на юридических лиц — от 5 000 до 10 000 рублей.

Но штраф не всегда самое страшное наказание для жилищной организации. Недовольство собственников работой может привести к жалобам в прокуратуру, администрацию города и даже к смене способа управления.

Отвечает руководитель юридической Владислав Фролов:

К сожалению, из вопроса непонятно, какая форма управления многоквартирным дома применяется у вас. Если это ТСЖ, ЖСК, ЖК или Совет дома, собирается общее собрание членов ТСЖ, ЖСК, ЖК или собственников помещений, где выносится решение об обращении в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту фальсификации результатов общего собрания о смене УК. Обращается в полицию председатель правления ТСЖ, ЖСК, ЖК или председатель Совета дома.

Кто может не платить за капремонт?

Как сэкономить на оплате за отопление: лайфхаки от профессионалов

Еще необходимо обратиться в прокуратуру с заявлением о проведении прокурорской проверки деятельности управляющей компании. Кроме того, контроль деятельности УК осуществляют жилищные инспекции и Роспотребнадзор. Если Вам из этих организаций приходят отписки, необходимо обратиться в суд с административным иском о признании незаконным бездействия указанных организаций.

Также имеет смысл обратиться в суд с иском к управляющей компании об обязании исполнения договора управления многоквартирным домом и содержании в надлежащем состоянии общего имущества МКД, к которому относится подъезд.

Если же в вашем доме нет ни одной из вышеперечисленных форм управления, сначала собирается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором избирается Совет дома, после чего можно начинать действия.

Либо последний вариант: если не удается собрать общее собрание, действуйте лично сами. Дело в том, что УК с каждым из собственников помещений в доме должна заключить письменный договор. Однако УК не всегда это делает. Вместе с тем, поскольку вы оплачиваете коммунальные услуги, в том числе и на содержание общедомового имущества, считается, что вы заключили такой договор с управляющей организацией. И тогда следует действовать по указанному мною алгоритму. Только все заявления нужно будет подавать от себя лично.